一手市场房企加紧推货 二手市场长假期间也出现升温现象
2020-10-16 14:24:54 来源: 南方日报

9月1日至10月8日的38天内实现合约销售额1416.3亿元,合约销售面积1641.7万平方米……国庆中秋双节8天长假刚刚过去,恒大10月9日一早便高调宣布“金九银十”上半场成绩,尽管未披露假期中的具体数字,但如果与克而瑞公布的单月销售数据进行比对,会发现恒大在8天里卖了600多亿元……

经历了一季度新冠肺炎疫情带来的销售停滞,二季度走出疫情影响逐步恢复市场节奏,三季度楼市基本回归去年同期水准,压抑了许久的置业需求也在国庆长假期间得到进一步释放。与此同时,受下半年以来多地楼市调控政策的密集出台的影响,部分城市成交平淡,整体来看,市场分化较为明显。

重点城市:成交微涨

从南到北,从东往西,房地产市场似乎过了一个热热闹闹的国庆长假,不过克而瑞研究中心却认为,假期实际表现比较平淡。

该机构监测的37个重点城市,假期商品住宅累计成交294.1万平方米,同比减少3%。从各城市情况来看,各级城市均有涨有落。例如,在一线城市,上海假期成交量13.1万平方米,同比增长了三倍有余,广州成交同比增长12%,但北京和深圳同比分别下降了16%和26%。而二线城市整体来看,市场弱于预期。例如济南、合肥表现较好,成交放量,同比翻倍增长。但近期楼市调控政策加码的杭州、成都等城市,成交量步入下行轨道。成交下滑明显的还有大连和苏州,其中大连成交面积为1.8万平方米,同比减少69%。

克而瑞统计的三四线城市整体成交量同比上涨约4%,其中位于广东的佛山、东莞等市场热度惯性延续,成交整体仍处高位,同比皆实现较大比例增长,其中东莞同比涨幅高达102%。而清远、肇庆的成交量同比均超过40%,克而瑞研究中心认为,这表明类似的传统人口输出型城市出现返乡置业潮,成交迅速回升。不过,并非所有三四线城市都有这样的境遇,例如同样在广东,韶关同比下降了23%,惠州同比下降64%,成交明显缩量。

作为“金九银十”的中场,国庆长假的8天,各城市成交面积与9月环比却基本都有所萎缩。克而瑞研究中心检测的37个城市中,仅扬州实现了环比上涨。该机构认为,主要原因在于9月以来房地产市场逐渐有走弱的迹象,供应明显放量,但成交表现平平,另外假期各城市网签备案数据延迟致使成交整体步入下降通道。

一手市场:房企推货忙

不论数据表现如何,假期期间部分城市一手楼盘的到访情况呈现形势仍然较好。南方日报记者注意到,有部分房企营销工作人员晒出假期期间广州等地新盘“人挤人”的现象,这一点在增城、南沙等近期成交热门区域尤为明显。与此同时,也有部分国庆期间开盘的项目在其项目微信公众号推文中,晒出大量访客的图片。

事实上,“金九银十”开启后,房企密集推盘的进程便有所加快,部分企业祭出大幅折扣、全盘优惠等系列措施刺激销售。这种近乎“赔本赚吆喝”的买卖方式,背后是近期融资“三道红线”压顶,和部分房企亟待快速降低净负债率的巨大压力。贝壳研究院认为,房企在当前融资及债务压力较大的情况下,“十一”期间出货意愿强烈。

克而瑞研究中心同样认为,主要还是因为在营销端持续发力。从统计来看,除了恒大长假期间销售额达到约600亿元,相较去年上涨近20%外,阳光城国庆前后销售额151亿元,接近前9月月均。富力则在9月中刚刚上线的“天猫好房”平台实现了56亿元销售,紧紧抓牢线上卖房这根“稻草”。而中骏、弘阳、象屿国庆期间分别实现40亿元、35亿元以及13.5亿元销售,均有明显突破。

尽管部分房企自行公布的数据表现不错,但房企的“鸡血”并不是在所有城市都有效果。

以北京为例,贝壳研究院便指出,假期8天北京新房成交面积1.8万平方米,成交均价48204元/平方米,与去年假期7天相比日均成交面积同比下降了24%,这意味着今年黄金周成交不及去年同期。对此贝壳研究院认为,尽管房企销售意愿强烈,但由于并未采取超出预期的营销手段,再加上北京市场客户对未来市场价格预期趋稳,因此在今年黄金周更多选择出行游玩,导致整体客户量不及去年同期。

二手市场:在升温中分化

一手市场房企加紧推货,而二手市场在长假期间也出现升温现象。

贝壳研究院数据显示,其所检测的18个城市,二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍,重庆、西安、北京、上海等城市超过50%。与此同时,国庆期间这些城市的二手房成交均价也同比出现上涨,涨幅在12%左右。

不过从短期环比来看,假期市场总体走势仍然是向下的,9月二手房市场比8月下降14%,国庆节第一周市场比9月继续降温。其中受到受节日因素影响,18个城市二手房日均成交量与9月相比下降了18.6%,13个城市成交均价相比9月份有所下跌。

从城市情况而言,深圳和上海的业主涨价预期相对较强,并且上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温,挂牌量减少,表明一定的待价惜售心态。杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置,但随着交易量上升,今年市场预期比去年有所提升。长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱,长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多,预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱,今年继续下探,后市趋冷。

贝壳研究院认为,假期二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下,比去年同期有明显的量价升温,这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但除部分热门城市外,其余多数城市的市场预期仍然偏弱,少数城市供给增加、销售减弱,市场预期可能进一步下行。

■相关

消费者置业意愿小幅回升

中指研究院日前公布的9月百城居民置业意愿调查报告显示,从全国来看,有77%的受访者表示,有首购或再购城市住房的计划,与8月相比上涨1个百分点,有到访过售楼场所的占比与8月相比上涨2个百分点,多数主要城市群、各线城市出现回升。

特别是受到国庆长假营销活动加大的影响,在有购房计划的受访者中,计划半年内购房者占比15%,相较8月有所回升。多数城市群短期购房需求出现上涨。

而从购房意愿维度来看,调查显示,受访者置业意愿强度整体小幅回升,其中“购房意愿比上个月强”占比44%,比8月上涨1个百分点。购房意愿“没什么变化”占38%。不过,选择购房意愿“比上个月弱”的受访者为16%,与前几个月相比也有所增加。

中指院报告指出,9月份居民对于房价预期趋向平稳,有45%的受访者预期房价将保持平稳,而认为房价将上涨的受访者占比31%,受调控政策的影响,购房者对价格预期趋向理性,而对于政策和房价的预期,使得购房意愿小幅回升。

从各区域来看,一线城市置业意愿最强,为62%,高于其他各线城市。

■展望

后市该不该乐观?

多家研究机构和业内人士均认为,国庆长假楼市呈现出“冷热不均”的现象,一部分城市成交氛围高涨,另一部分则观望情绪浓厚,这与下半年以来多地楼市调控升级密切相关。

今年7月,深圳发布了堪称史上最严的调控政策,杭州、宁波、沈阳等城市也在加码调控,调控政策的效应逐步释放到这些城市当中。而在长假结束后,徐州和绍兴也纷纷加码调控,这意味着因地制宜、因城施策、分类调控仍将被长期坚持下去。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,假期后立刻有城市加码调控,进一步说明调控不放松的导向,尤其在四季度房企会积极促销和去库存,此时稳定市场秩序也显得比较关键。不过他也指出,从绍兴新政的内容来看,对于类似限购限贷等提法减少,而更多是针对地价和房价等进行,这也说明在当前特殊时期,当地对于住房交易仍持鼓励态度,但要防范地价和房价的炒作。

当前“金九银十”进入下半场,四季度也已拉开帷幕,后市该如何看?

克而瑞研究中心认为,四季度房地产市场难言乐观,城市分化行情大概率将轮番演绎。其中一线城市市场需求依旧坚挺,在四季度供应持续放量的情况下,成交仍有望维持在较高水平。而在政策轮番加码作用下,热点二、三线城市市场大概率将有所降温,成交或将缓步下移。三、四线城市市场供求关系趋于恶化,叠加市场购买力本就不济,疫情影响下首付、月供压力尽显,去库存风险仍需警惕。

另外,出于融资监管等因素,四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款,渠道分销或将是企业实现销售业绩快速变现的重要途径。部分负债规模整体偏高的房企不排除以价换量的可能性,但大范围的降价潮料难再现。

■城市扫描

广州

新房网签量创近四年新高

从网易房产数据中心监控阳光家缘数据来看,长假8天广州一手市场网签量达到905套,同比增加约10%,这也是2017年以来,国庆假期的最高网签量。尽管网签数据存在一定的滞后性,更多反映的是9月的情况,但从多家机构统计综合来看,国庆长假广州楼市热度明显。

广州中原研究发展部监测显示,2020年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推货量重回3000套大关,同比增长56%,整体去化率53%。介于近两个黄金周的中等水平,整体表现在预期范围内。亮点之处在于有多达6个全新盘扎堆亮相,既有中心城区的广钢新城保利堂悦,也有远郊从化太平镇时代印象、花都中建·映花悦府等,且部分楼盘的推货量超过400套,已属于大规模推盘。

部分推新楼盘人气高涨也成为假期广州楼市的一个明显特征。不论是已经存在多年的“巨无霸”番禺亚运城,还是刚刚开卖不久的绿城美的·晓凤印月等,国庆期间均迎来不错的到访量。

另外,由于广州各城区人才政策陆续实施,在不同程度上对楼市限购资格进行了“放松”,因而增城、南沙等地还吸引了不少来自深圳、东莞的看房者,南沙一新盘销售人员向南方日报记者表示,深圳购房者前来看房下订已经持续了相当一段时间,“大约就是从7月中旬开始,深圳客突然多了起来,现在南沙几乎所有的新项目都有深圳人下订的身影。”

而在二手房市场,贝壳研究院统计显示,长假期间的广州,链家二手房新增挂牌量同比增幅在80%以上,仅次于长沙和重庆,这意味着市场交易主要来自于业主换房的需求,同时广州二手房成交量和成交均价均有较大幅度的增长,其中交易量的增幅超过50%。

深圳

一手向上二手向下

长假期间,深圳市场表现相对淡静。南方日报记者查阅深圳住建局网站住房数据发现,10月1日至7日,深圳一手房成交量为411套,与去年假期同比增长13.8%,但与假期前后相比处于低位。假期期间的二手房成交数字并未在该网站透露,但从假期前后表现来看,节前二手房成交量明显高于节后。

合富研究院认为,国庆期间深圳楼市保持稳定,网红盘“哑火”,开发商加大推盘量,供应量增加是主要原因。值得注意的是,深圳住建局网站信息显示,在假期开启前的一周内,共有玺悦台、碧桂园观麓花园、金融街华发融御花园等6个住宅项目预售获批。而合富研究院统计显示,截至国庆假期,“金九银十”以来深圳已有15个新盘开盘,共推出6333套房屋。

二手市场则呈现出另一番局面。贝壳研究院数据显示,深圳受调控影响,长假期间二手房日均成交量与去年相比下降了47%,在18座监测城市中降幅最大,新增挂牌量也有近两成的降幅。但与此同时,深圳业主的涨价预期相对较强,并未随市场交易量大幅下降而降温,挂牌量减少表明了一定的待价惜售心态。(葛政涵)

2020年10月1-8日重点监测37城商品住宅成交面积(万平方米)

城市 十一假期成交 环比 同比 城市 十一假期成交 环比 同比
北京 3.6 -88% -16% 佛山 10.9 -75% 30%
上海 13.1 -67% 356% 清远 9.2 -50% 59%
广州 9.4 -88% 12% 肇庆 7.6 -48% 49%
深圳 4.9 -60% -26% 东莞 7.6 -75% 102%
一线 30.9 -81% 40% 茂名 7.4 -23% 21%
长沙 26.0 -18% -28% 惠州 7.1 -77% -64%
宁波 23.1 -57% 72% 泰安 6.0 -35% 47%
西安 22.0 -6% 19% 南充 5.0 -46%
武汉 21.5 -65% -35% 泉州 4.6 -92% -8%
南京 12.7 -31% 35% 启东 4.4 -20% 293%
青岛 10.6 -79% -36% 扬州 3.0 37% 29%
成都 10.4 -87% -17% 莆田 2.6 -10% -55%
南宁 9.9 -56% -24% 淮安 2.0 -81% -29%
济南 7.2 -75% 144% 宜兴 2.0 -76% 27%
合肥 6.1 -71% 117% 齐齐哈尔 1.9 -50%
苏州 6.0 -71% -49% 铜仁 1.6 -61%
杭州 4.2 -82% -46% 韶关 1.5 -63% -23%
福州 2.5 -85% -7% 平潭 1.2 -38%
大连 1.8 -77% -69% 三四线 99.1 -68% 4%
二线 164.0 -64% -12% 合计 294.1 -68% -3%
温州 13.7 -70% 12%

数据来源: CRIC中国房地产决策咨询系统

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