北京的小伙伴注意啦！近期有一份 “官方”买房指南，你必须要了解！

年底方向性的文件很多，今年北京的刚需买房比前两年难一些：一方面是刚需房供应减少，另一方面是购房个人贷款受限，明年会不会拨开云雾见月明？

答案是肯定的！因为有政策支持！

刚刚结束的中央经济工作会议，给明年的经济定调了！

看看有关房地产的表述：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中央首先表示的就是支持“购房者的合理住房需求”！

改善和刚需买房是受到支持的！未来一年大概率不会再像今年二三季度一样，这种合理需求的贷款都收紧了，这在央行前面几次会议中都说了，包括中央政治局会议也提到了，未来大家的合理购房贷款应该会得到满足。

另一方面，保障房供应大年要来了！

探索新的发展模式，坚持租赁并举，推进保障性住房建设。

强调新的发展模式，相当于给地方政府、开发商、民间投资 “下了通牒”：

地方不能过分依赖土地财政、房企不能再依赖高负债生存、大众炒房赚钱的思想要转变了。未来的住房市场是商品房和保障房各有各的市场！

这个条件下北京已经积极响应，加大了保障性租赁住房的供给/转化，而2022年将是这些供地大量入市的第一年。

刚需买房环境改善了，作为刚需，明年买房有啥指导性的信息呢？

1.东西城“禁新房”  城四区“禁商地”   

近期北京出了一份关于对《北京市新增产业的禁止和限制目录》(修订征求意见稿)公开征求意见的通告，专门提到了房地产供地细则。

首先是东西城不能新建房地产开发经营中的住宅项目了，通俗讲就是以后没有新房了，东城最后的限竞房永定府成为目前阶段的“绝唱”，不过跟咱关系不大了。

禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、历史文化保护区改造除外）；

城四区（东、西、北五环路和南四环路以内）不再建大型公建，我理解就是商用类的地块不增加了，那么海淀、朝阳、丰台、石景山未来供地将以什么形式供应呢？住宅？保障性租赁住宅？有点期待。

跟着地铁规划看房，刚需要慎重  

第二个有指导意义的当然是地铁规划。

上周，规自委公示了《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》，比较明确了未来15年北京的轨道交通布局情况，个人觉得对大家买房有较高的参考价值！今天跟大家说说都哪些区域在规划中已经“起飞”！

PS：文中所用地铁线路图是推测版本，仅供参考。

1）副中心重金布局！但是通州还要慎重！

155平方公里的副中心核心区是本次规划的最大赢家，地铁规划线路“密密麻麻”，可以说是重金打造了。

左图是推测规划地铁（仅供参考）右图是规划图

月初，通州第七次党代会也明确，未来五年，通州区将率先实现与北三县交通“一张网”，推进“一环六横四纵”轨道交通！

这里的“一环”指M102线，“六横”指6号线、22号线（平谷线）、八通线、市郊铁路城市副中心线、京唐城际、7号线。“四纵”指17号线、M101线、城际铁路联络线、市郊铁路通密线。

目前，平谷线北京段已开工，计划2025年建成。M101、6号线南延计划2022年启动建设。到“十四五”末，副中心轨道交通密度可由现在的0.21公里/平方公里提升到0.35公里/平方公里。

但是！非副中心的通州南部轨道交通安排相对“匮乏”。

包括“西集”、“漷县”、“于家务”和“永乐店”基本上未来15年大概率没有轨道交通了。

2） 顺义还有地铁安排！仁和有新增！

目前顺义一整个区只有15号线一条地铁，规划中，除“三城联络线”，“R4东延线”未来还有S11等区域快线等，联合15号线赋能顺义。

从官方的规划图上看，马坡地区有“三城联络线”和“通密市郊铁路”，但是未来15年没有地铁线路。

后沙峪有15号线，仁和板块会新增20，也就是R4东延长线。

左图是推测规划地铁（仅供参考）右图是规划图

海淀盼来了三城联络线、北七家迎来了高光时刻  

昌平的朋友们！万众期待的17号线及支线终于在官方规划图上露脸了。

同时，北边还将迎来“三城联络线”，联通链接中关村，未来科学城和怀柔科学城，还有“13号线拆分”。不过可惜的是“19号线北延”和22号线在规划图上是虚线，应该是不在35年实现的目标里，保不齐大家还得等等。

上图是推测规划地铁（仅供参考）下图是规划图

南城大量新增，大兴新城通铁， 亦庄不能“通吃” ！ 

先来对比了一下2035年规划和现有的地铁线路，果不其然，多了一条轨道实线。

再对比了一下网上流传的地铁线路版本。预计新开通的线路未来可能会在孙村、魏善庄北、礼贤设立站点。

另一个可能会因地铁而崛起的区域是大兴新城的生物医药基地。

本身生物医药基地就是大兴很重要的产业片区，产业-人口-经济发展之间的关系就不用多说了吧。

未来这里除了4号线之外，还会有S9号线、20号线和19号南延。

而大兴机场周边，比如榆垡地区，目前看来地铁线路还是比较稀缺，整个片区内可能会有S9号线经过，沿途设榆垡北和榆垡南站，这俩地儿之外想要依靠地铁通勤有些难。

南城另一个发展非常好的区域是亦庄。

亦庄区域的新盘在今年也出现了爆火的现象，但！并非所有板块都值得。

我们将大亦庄分为六个板块：河西区；路东区；瀛海区；旧宫区；台湖区；马驹桥区。

根据地铁2035年规划来看，亦庄未来15年会新增三条地铁线：S6、31号线和一条新路线。

S6号线主要是带动河西区和马驹桥地区，同时还有一条预留的地铁线路可以达到河西区。

其中S6通密线很关键，沿着六环路从通州直达亦庄。

但一旦出了六环路，南部基本上就看不到地铁了，包括采育、青云店、长子营等地区。

孤零零的只有采育设置了一站，S12号线和S7号线城郊铁路连接线仍会保留，采育地区可能有城际高铁可以乘坐。

5）石景山默默发力 

目前石景山只有1号线、6号线以及S1号三条地铁线路，但未来会新增11号线、18号线、30号线以及市郊铁路京门线、市郊铁路城市副中心线等地铁线路。

这么看来，石景山或将成为未来的赢家？

最后再说说已经了解到的几条地铁线路的进度：

M1福寿岭到苹果园预计2022年开通。

M3预计先开东四十条到东风，楼梓庄桥西到 曹各庄北目前在第三期里，最晚2027年开通，田村到东四十条预计要2035年了。

M6潞城到 东小营南在第三期里，东延至 胡郎路预计2035年了。

最最后还是要啰嗦一句，地铁规划目前仍旧是规划，未来依旧有变化的可能，尤其个站点位置目前尚未明确，所以大家买房还是要以现有配套为准考量，不要对规划抱太大希望，毕竟，现在连开发商都被要求，宣传期不得以规划为卖点进行项目介绍了。

最最最后，2035年的地铁规划图确实让人热血沸腾，北京还有无数可能！在这安家，没毛病！诸位共勉！加油吧，买房人！

PS：再次声明，文中所用地铁线路图是推测版本，仅供参考。

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