来源：新京报

记者：袁秀丽    编辑：武新

2021年，北京房地产大宗交易频现，交易宗数创历史新高，交易额处于历史第二高位。12月28日，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵在2021年终发布会上称，公寓类项目成交额相比去年有所提升；物业资产包交易越发频繁；法拍项目因为性价比高备受关注。

值得关注的是，受到“三道红线”的影响，开发商出于缓解资金流动性问题的考虑，预计会有更多优质的房地产大宗物业入市。

今年北京房地产大宗交易达52宗、652亿元

后疫情时代，大宗物业的流动性增强，2021年北京房地产大宗交易市场共录得52宗，创历史新高；总成交金额为652亿元，总交易金额仅少于2019年，处于历史第二高位。北京房地产大宗交易市场成交宗数和成交金额相较2020年分别上涨53%和26%。

从数据来看，北京房地产大宗交易成交总额从2020年的519亿元反弹至652亿元，成交宗数从2020年的34宗攀升至历史新高52宗，大幅超越近年水平，这无疑体现出买家对北京市场的信心。

据刘兵分析，从投资角度来讲，此前预期今年市场会持续低迷，但是目前无论从租赁还是收购价格来看，市场并没有出现大的折扣。所以很容易达成共识，今年房地产大宗交易是恢复了一个正常的水平。

不可否认的是，受到“三道红线”的影响，对于很多原来计划持有的资产，或者是刚刚建成的资产，开发商更愿意用价格来换取流动性，来满足“三道红线”的要求。

不过，刘兵表示，适合机构投资人投资的项目还是比较有限，其中，很多项目都是在二线城市、三线城市或者是一些销售的尾盘项目，有的项目并不具备大宗交易的转让条件。

在交易的物业类型方面，2021年北京办公和商业业态成交额占比仍然较高。科技公司购买自用办公的交易也在增多，其中包括快手以28亿元购买上地元中心等。

值得一提的是，因为具有快周转的特性，可散售的公寓、住宅项目受到投资人追捧，2021年成交额占比上升至7%。比如，铁狮门以约21亿元收购北京辉盛阁国际公寓，该项目地处国贸CBD中心。

与往年不同，成交区域也出现变化，交易热点重回核心区域，比如朝阳及海淀两区成交额占比超过65%。而丰台及通州等非核心区域今年热度下降了。这主要是由于疫情带来的不确定性，让买家更加重视核心区域的产业基础和区位优势。核心区域的商业具有快速交易的特点，因此得以重新回归交易重心。

内资买家占成交额75%，外资买家占比下降

2021年，保险公司在房地产大宗交易市场表现活跃。在北京，和谐健康保险以90.57亿元收购北京SK大厦。

此外，今年增多的交易为法拍项目，三里屯15号楼、世茂工三、金方商贸大厦等项目都是通过法拍渠道得以成交。

从目前来看，2021年，投资型买家继续重仓北京大宗交易，市场占比较2020年增加20个百分点至81%，这与北京高科技、金融、专业服务业的高速发展和强劲租赁需求息息相关。

据戴德梁行数据统计，2021年北京甲级写字楼市场净吸纳量达84万平方米，创5年来新高。活跃的租赁市场坚定了投资者对北京市场的信心，进而加大对北京房地产大宗交易的布局力度。

在大宗交易买家方面，2021年，内资买家表现异常活跃，内资成交金额进一步攀升，占全年总成交额的75%。相比之下，外资买家占比则略降，由去年的30%降至25%。

刘兵认为，虽然外资买家的数据占比出现下降，但是也在合理区间内，主要是受疫情以及其他因素影响。2021年，一些在谈的外资买家没有成功交易。

“三道红线”对开发商的影响越来越明显。为缓解资金压力，刘兵预计，会有更多优质物业入市，市场成交将会更加活跃。

“今年年底，有开发商委托我们处理一些资产交易清单，其中不乏优质物业。预期明年一、二季度，会有一些优质的项目成交，这些将缓解开发商资金流动性问题，对稳定市场也是一个好的迹象。”刘兵称。

此外，得益于我国完善的疫情防控措施，刘兵预计，2022年外资募资额将会有所增长，保险公司将延续在房地产大宗交易市场的活跃表现。而受政策支持的影响，长租公寓等物业类别投资热度将会有所上升，生命科学、高端制造等园区将受到更多关注。公募REITs的发行增强了资本的信心，预计优质工业物流项目也将继续受到追捧。

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