来源：界面新闻

牛钰

继万科之后，又一家头部房企拟拆分物业赴港上市，这次的主角是曾被屡屡追问分拆计划的龙湖集团。

2022年1月7日，龙湖集团控股有限公司（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称为“龙湖智创生活”）于联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。

界面新闻注意到，此次龙湖拆分物业板块上市，并非六大航道中的“龙湖智慧服务”，而是一个全新品牌“龙湖智创生活”，涵盖物业管理服务和商业运营管理服务。

招股书显示，2021年前9个月，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，同比增长81%。期内净利润为11.3亿元，同比增长68.4%。

从营收结构来看，物管板块为收入主力，2021年前9个月，龙湖智创生活在住宅及其他非商业物业管理服务营业收入为60.12亿元，商业及物业管理运营服务为17.59亿元。

营收及利润的快速增长，得益于龙湖智创生活不断增长的在管面积，截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。

此外，龙湖智创生活亦向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管面积约为930万平方米（包括室外公共区域及停车区域），以及向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管面积约为1580万平方米。

其中，近一年来龙湖积极的收并购行为，是规模加速扩张的推手之一。据不完全统计，2021年2月，龙湖物业收购美好幸福60%股权，并在6个月后完成对美好幸福100%的股权收购；3月，龙湖物业以12.73亿元的代价整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权；8月，龙湖物业完成对楷林商服100%的股权收购。9月份，龙湖物业再次完成对九龙仓旗下物企的收购。

当时外界就因频繁的收购行为猜测龙湖将分拆物业上市，不过龙湖集团对外均表态尚无计划。

从此次赴港IPO的新品牌来看，龙湖将商业运营和智慧服务两个航道多年的布局纳入其中，已准备良久，在业务模式方面也有新的延伸。

龙湖智创生活的业务模式较为独特，一方面是建立住宅社区管理及服务、针对办公、产业园等非商业态的管理以及商业物业运营和管理服务三大业务板块并打造各业态之间的协同效应。

另一方面，借助于会员体系搭建“一个龙湖生态体系”的搭建，提升客户基础，发掘增长潜力，利用科技改进产品和服务，强化自身业务。

龙湖智创生活业务模式

在丰富物管业态的增值服务方面，凭借物业管理专业知识及品牌知名度，龙湖智创生活还提供丰富的案场管理服务、前介服务、分户验收服务、保养和维修服务等非业主增值服务，以及包含到家保洁和卫生、搬家、家装，以及为家庭提供定制化团体旅游服务等业主增值服务。

在商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平米，服务超过13000名租户。

龙湖智创生活将 “物管+商管”结合，这与另一巨头华润万象生活的“住宅+商业”双轮驱动的模式十分相似，后者2021年半年报数据显示，其住宅物管的合约、在管面积分别为1.6亿平方米、1.2亿平方米。

无论从合约面积、在管面积还是营业收入方面看，龙湖智创生活的规模在物业企业中均排名靠前。中指研究院以此估计，其成功上市之后，有望成为港股总市值第二大的物业服务企业。

不过龙湖智创生活虽体量庞大，但港股物业市场环境也让外界对分拆上市的时机产生疑问。据中指研究院统计，从2021年7月1日-12月10日，仅有6只物业服务企业出现上涨，板块平均跌幅为22.16%，低迷的行情对物业服务企业投身资本市场增加了不少不确定性。

对此，龙湖集团认为此时分拆上市可以促进物业板块增长及业务转型。其在招股书中称，“分拆上市将有助于进一步提升龙湖智创生活的品牌认知度和市场声誉，建立新的投资者基础，并与潜在战略投资者产生协同效应，在积极与龙湖集团其他航道业务协同发展的环境下，共生共赢。”

地产分析师严跃进认为，分拆上市对物业品牌的专业度，成长性都有增益。不过，在多家房企分拆物业上市，市场竞争更为激烈的情况下，如何做好物业品牌和市值管理，将是龙湖接下来需要重点关注的内容。

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