哈喽大家好，我是血拼哥。

四环＋临铁＋配套成熟，大伙儿觉得这个搭配首付多少合适？

如果再跟你说，这个环线的位置出了普宅产品，首付可以再少十几万，你会不会眼前一亮？

这个项目就是最近即将开盘的西红门橡树湾。

项目因为位置好，再加上华润橡树湾的品牌影响力，热度一直不低，最近户型图终于亮相，据说开盘的日子也近了，还有通透的75平普宅产品，今天血拼也趁热，赶紧来测评一下。

地块位置

项目地块位于南四环，为纯住宅用地。根据地块详细规划可知周边区域都是全新规划的，其中还包括3个中小学教育用地(最终入学政策以当年教育部门公布为准），期待值很高。

项目本身期待度很高，华润品牌的实力在去年多个项目的交付品质上都有体现，西红门橡树湾关注度自然也高。

废话不多说 快跟哥们儿一起来看看硬件！

基本信息

楼盘位置 北京市大兴区京开高速红西门桥东

户型面积 75㎡（两居）

95㎡、107㎡（三居）

121㎡、128㎡（四居）

销售价格 指导价6.6万，据悉首期开盘价会低一些

绿化率 30%

容积率 2.5

鸟瞰图

项目分为东西两个地块。西地块小一些，东地块大一些。西地块配建1.78万平米保障性租赁住房，首期开东边的地块。

项目执行70/90政策，建筑高度45米，规划是75-128平的小高层产品，从2居到4居，其中2居大部分是普宅。

大家都知道，2021是改善大年。在“套内7090”政策等因素下，110平起步的改善盘占据了楼市主导地位，同时也提高了总价。

对咱刚需来说，选择确实有限。市场表现来看，小户型去化也快。但一些小户型、低总价楼盘大多集中在顺义、房山等区域，有的可能附近没地铁，想找一个距离市区近的挺难，所以，西红门橡树湾的普宅产品成为亮点就好理解了。而且我看了下户型图，户型设计还挺走心。

户型

项目主力户型为75-128㎡二到四居，这里先跟大家看看两居三居，其他户型大家有兴趣加群细聊。

75㎡的两居

格局通透，主卧配备飘窗，U型厨房空间大，餐厅区也有窗，这点很难得，实现三面采光，卫生间做了干湿分离，有独立的洗衣间和收纳间。这户型，小户型里的前几名没毛病吧。普宅的话，首付差不多160万左右，一房一价，具体还得大家亲自去问。

95㎡的三居

项目这个建面约95平户型设计市面少见，算是很有想象力的设计。

南北通透，餐客厨一体，U型厨房空间大，主次卧都配又飘窗，主卧套间nice，最大的亮点是三面采光，餐客厅有超大的边厅设计，采光充分，市内明亮还显得空间开阔，盲猜是年轻人心水户型。

配套

项目紧邻的主干道有大兴机场高速和京开高速，不过橡树湾这个小区和京开高速之间还有一个住宅用地，距离比较远，不会有噪音影响。此外，距离地铁4号线西红门站直线距离有两公里多，步行的话超过2公里，需要借助自行车。

项目附近还有规划中的19号线南延工程，目前已明确纳入在编的三期建设规划里，有望在未来5年开工。目前消息，19号线南延位于京开高速的东侧，基本上会沿着广阳大街敷设，支持大兴新城京开高速东侧的发展。不过这次三期建设规划中的19号线二期，到底是北延还是南延，或是两者都包括？还有待于最终规划的揭晓。

再来看看教育，前面说了地块附近规划了教育用地，此外，附近有北京金融街润泽学校、北京第二实验小学大兴实验学校、兴海学校、君谊中学等。

(注:北京最新入学政策实施划片入学，最终教育资源以政府划分为主)

项目周边教育资源示意图

医疗：目前周边有北京南郊肿瘤医院、北京同安骨科医院、兴业口腔医院等。

项目周边医疗资源示意图

商业：附近有荟聚、鸿坤广场、宜家家居、乐家购物中心、槐房万达等。隔着经开高速，项目西侧基础商业配套非常完善，可以满足购物休闲的需求。

项目附近商业超市粗略示意图

性价比对比

项目周边二手房对比图（标记的房子下方有简单介绍）

橡树湾地块距离去年10月开盘的龙湖熙悦宸著、新城熙红印（复习戳这里！）大概1.6公里，这俩均价6.4万左右，价格差不多，但是这俩是限竞房，跟纯商品房还是有区别的。而且据说作为纯商品房的橡树湾首期开盘有优惠。

另外，从图知附近最贵的二手房是鸿坤林语墅，均价7万块，最小户型333.38㎡，总价2250万起。

附近次新房鸿坤理想城礼域府，在售房源91套左右，均价5.5万，最小户型52.83㎡，总价305万起。

瑞海一区，距离地铁西红门站175米。该小区在售约18套房源，02年的商品房，主力户型是45-62-76-95平米一居室至两居室，均价4.3万，最小户型45.23㎡，总价310万起。

兴海家园，距离地铁362米，03年的小区，在售约27套房源，均价4.4万，报价260万起。

总的来说，橡树湾首期开盘如果再给大家优惠一些的话是完全有优势的，毕竟新房和二手房的差别都是心知肚明的。

此外，地块周围几乎全是新地，正规整齐，肯定比现有的小区更合理，如果价格合适，大家不妨作为目标观察观察。

最后哥们儿认为项目适合人群：1.南部的刚需2.地铁4号线沿线、地铁19号线沿线工作的人群3.总部基地、丽泽、金融街工作的人群