来源：21世纪经济报道 

孔海丽 北京报道

2021年的北京学区房市场，将风云变幻演绎到了极致。

仲夏7月，在史上最严调控政策的打击下骤然入冬，西城区“金德月”顶级学区房尤其明显，成交量一度跌入谷底，价格狂降200万的学区房并非孤例。

但21世纪经济报道记者近日调研发现，西城德胜片区的学区房热度似乎又一次卷土重来，成交量大幅增加，议价空间近乎消失，单价超过17万元的房子再次出现。

即便考虑到每年年初都会是学区房旺季，今年的高峰也来得比以往更早一些，幅度也更大。

不只是西城德胜片区，海淀区中关村学区、东城区安交学区均有回温。

市场急速更迭之下，学区房的炒房客们也经历了像过山车一样的一年，多数人选择收手，感慨“也成了韭菜”之时，却还是有人在倒腾学区房上赚了钱，高点卖出低点买入，一年内买卖不足66平米学区房净赚300万元。

这样极具戏剧性的一幕幕，在学区房这个特殊领域里却并不稀缺，既具备教育价值又具备投资价值的学区房，价格在过去数年间一度冲高。直到2021年“多校划片”“教师轮岗”“学区房指导价”等政策轮番上阵，将学区房“永远上涨”的预期打破，学区房市场的波动规律才开始出现不同。

确定性消失之后的顶级学区房，一边呈现“削峰填谷”的变化，一边仍然有跃跃欲试的买家入局。

“未来几年如果没有大的政策变化，预计市场将不断重复这种博弈平衡，但只要教育均衡得不到有效解决，学区房还会在振荡中上行”；

“有人的地方就有波动，接下来的几年都会是这种重复历史的走势，除非还有政策下来”；

“北京的学区房不存在炒作空间了，年初波峰、夏季波谷的规律性变化不会有更大的浪花”。

上述业内分析人士的观点，或许能够一定程度上总结学区房市场的展望，但归根结底是需求在主导市场，学区房会走向哪里依然没有定论。

没有人可以一直站在浪尖上，潮水退去，终究有人要做尘土，那个时候，谁会是最后接棒的人？

特殊的高峰期

深耕德胜片区多年的一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者，2021年11月他们品牌在德胜的成交量达到低谷期7月的5倍还多，12月成交量与11月几乎持平，也是全年的一个高点，而2022年1月前12天，成交量已经达到了三十多套，等同于低谷期的2倍数量。

“前两个月扎堆买房，导致现在市场上能交易的房子都不多了。”该经纪人透露，价格方面，由于买家多、合适房子少，德胜学区房的议价空间也少了许多，“以前照着50万60万可以谈，现在基本上就5万到10万左右”。

而他所在的中介机构在德胜区域成交量长期占据第一名，另一家中介品牌的经纪人也证实了这种趋势。

以一套对应着育翔小学学位的老破小为例，房子面积约为60平米，东西朝向，2021年6月市场最热时卖过930万元，同户型到了9月份只能卖到730万元，而目前该户型成交价又回涨到了850万元，经纪人预测今年过完农历新年回来，价格能达到870万元左右。

但这个时间段的学区房旺季并不常见。

由于每年的5月份是北京小学入学信息采集的时间，为了赶在这个节点前完成落户，往年北京学区房的传统旺季都是年初到3月，等到7、8月份买家减少之后，成交和价格都会有回落。

“主要是前期观望的客户纷纷下手，一部分客户是孩子着急上学的，买低总价一居；孩子不着急上学的客户又有冲着投资来的，觉得价格低点到了要赶紧买。”上述经纪人告诉21世纪经济报道记者，他能观察到市场一线的情况是“追涨杀跌永远在发生”，7月价格最低时成交几乎断流，那时候卖家着急买家不急，如今情况又开始反过来了。

德胜学区是本轮学区房调控之后反应最剧烈的片区，往年素有“顶级学区”的光环，彼时因为区域内学校几乎全是“牛小”，家长买房之后，随便孩子进入哪所小学都被认为踏上了优质教育的起跑线。德胜学区里的六铺炕二区，正是2019年知名新闻“30万元单价出售12平‘储物间’”的发生地。

去年6月因“多校划片”政策叠加学位不足原因，导致花高价买了学区房的家长只能无奈接受自家孩子被调剂到隔壁区普通小学的现实，德胜学区的高价房由此从塔尖跌落，8-10月份买家都在观望，如今又纷纷出手。

合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者，一切都是需求导致的，德胜学区2021年年底就出现高峰其中一个核心原因是，北京个人按揭贷款放贷周期发生变化，2021年下半年放贷周期由一个月拉长到了两三个月甚至更长的时间，如果不前置化购买学区房，批贷放贷周期慢可能就会耽误孩子入学，所以大家选择提前两个月将学区房计划提上日程。

另一方面，由于看房买房的人增多了，对于房主来说，势必会收窄议价空间。

还有一个值得关注的原因是，德胜学区房在去年调控之后，单价从17万元回落到了14万元左右，而隔壁什刹海、新街口、展览路、陶白等学区房单价从12万元涨到了13万元，差距已经缩小，部分原本计划置业什刹海等学区的家长选择“博一博”，即便上不了德胜学区的小学，最差也是调剂回来罢了。

魔幻的博弈

发源于清华的高知社群“水木社区”中，近期流传着一个一年内买卖不足66平米学区房净赚300万的案例。

博主分享称，自己在2021年初市场火热时卖掉了科育小区65.88平米的两居室，2021年12月又以680万元将同户型买了回来，“一来一去，留下现金300多万”。

科育小区位于海淀中关村片区，对应着知名“牛小”——中关村一小，该小区的房子在北京学区房论坛上也是常客。

不过博主也提到680万元的价格不是市场价，博主遇到的是急需资金周转的卖家，需要在两三周之内付清全款，“我是随时等着出手的状态，可以满足卖家的一切条件”。

虽然拉长时间来看，多数西城和海淀的学区房较多年前价格已经暴涨数倍，近几年总体的升值幅度远高于300万，但一年之内这样的价差还是令人咋舌。

在学区房的话题中，资金的衡量单位变成了百万，涨跌动辄百万起步，悲喜在这里被无限放大，关于学区房的博弈也超出一般水平。

上述博主提到的科育小区房子，在一个月之后的近日，价格又涨了，同户型成交价为780万元，一个月100万元的价差，已经是绝大多数国人一年都无法企及的收入。

那些购买德胜学区低总价老破小并寄望顺利进入育翔等知名“牛小”的家长，也是在“赌”，对于优质学区有渴望，谁都希望自己是幸运的那个。

而去年以来“多校划片”“教师轮岗”“学区房指导价”等政策的实施，被业内认为打破了投资学区房的确定性。

“以前是有钱就买，买了就能上牛小，上完牛小还能再高价卖出去，但现在不是了，买哪儿不一定上哪儿。”一位在西城区工作多年的业主告诉21世纪经济报道记者，买房终归不是买菜，尤其西城学区房往往需要卖掉其他区的1到2套房子才可以凑够资金，“还是要慎重。”但他同时透露自己家的学区房要等到孙子、外孙们上完学才考虑出手。

记者走访德胜一个价格相对较高的小区时，刚搬来的住户张阿姨说，她是来照顾孙子的，儿子和儿媳都是名校毕业，卖了老家和北京朝阳区的房子换到这里来住，为的就是育翔小学学位，老人家表示不能理解儿子的决定，“他小时候我们也没怎么管”。

这种现象业内早就分析过，一部分通过教育改写了命运的年轻人，比老一辈对学区房会更有信仰，“毕竟他们真正尝到了甜头”。

郭毅表示，教育是中国家庭对子女最刚性、最核心的投入，只有实现了很好的教育，才能够为子女带来一个更好的未来，保持阶层不下滑，所以长期来看大家还是会很乐意在学区房上做投入。

“虽然过去一年各种各样的政策对学区房有了更多拘束，但总体来讲名校的教学质量并没有明显稀释，所以教育均衡化是一个渐进式的过程。”郭毅认为，学区房的价值变化也是一个长期的过程。

谈及未来几年的学区房走势，郭毅指出，在市场逻辑之下，如果没有大的政策变化，五到十年内学区房可能还将保持上涨大趋势，过程中可能会有小波动。

中原地产研究院首席分析师张大伟则认为：“北京的学区房不存在炒作空间了，目前成交基本都是刚需。”

诚然，我们有理由对学区房的降温抱有长期的乐观心态，但也应该看到，这个过程并不平坦。

一位电影行业从业者说，她和同学们曾混迹于距离德胜门不远的小西天片区，那里有中国电影资料馆，印象中附近的房子大多都很老，小区配套不怎么样，环境倒是很安静。

这位曾走过高考独木桥、将千万竞争者甩在身后的北京电影学院毕业生，在得知小西天区域的学区房高达16万每平米的时候，感慨说，“看来这辈子都没办法实现住在小西天旁边每天遛弯看电影的愿望了”……

（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）

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