海淀，向来是北京房地产市场中的财富密码。

房叔就有一个朋友，把在海淀买房当做自己的执念。

然而近两年海淀的新盘动辄就是千万豪宅，这让既不愿迁就老破小又舍不得海淀的他辛酸泪一把。

不过2022的新盘让他感动落泪了，竟然有机会600万+上车海淀新房？

今年有望开盘的这三个项目位置都很“神仙”，还争着抢着比谁单价更实惠，这不妥妥的“神仙打架”嘛。

但您别急着上车！这三个新盘各有什么优缺点？房叔得给大伙儿盘一盘。

海淀永丰两块地：600万也能海淀上车？

最近五年，海淀只出让了10宗住宅用地。所以每次海淀出地都遭开发商疯抢，甚至曾经出了2块地16家抢的热闹场面。

海淀不仅是开发商修罗场，对买房人也是一样。去年海淀幸福里爆卖了128亿，圆明天颂更是一夜60亿。

房叔不得不说，海淀码农的购买力那真不是盖的。

这不今年海淀的新盘中，有两个又是在码农的地盘儿——永丰。这两个地块相邻，分别由华润和中海开发。

两个盘的销售指导价都是8.3万，和3公里外的海淀幸福里均价一样。

但不一样的是，两个新盘套型将更小，总价更低，让更多的刚需能在海淀上车。

据说华润幸福里润园要一月才会官宣户型图，但房叔听说户型面积将是在100-150平。按照8.3万指导价计算，900万左右可以拿下最小户型。

而中海滙德里推出了75平左右的小户型，且100平以下的小户型比例超过70%，也就是600-800万就能上车。

这三个产品的总价排序是这样的：海淀幸福里>华润幸福里润园>中海滙德里

两个幸福里项目都是华润开发的，叔合理推测由于海淀幸福里大户型去化缓慢，开发商将幸福里2.0的套型缩小了，也更好地与原有的幸福里项目区分。

相较之下中海的项目则更加刚需友好。

别急着600万上车！永丰缺点得考虑

由于润园还没有出户型图，房叔就给您聊一聊中海永丰项目的优缺点。

虽然中海滙德里大部分是小户型，但容积率只有1.5，一梯两户。

算上飘窗面积，最小户型得房率79%，其他户型得房率超过80%

从放出来的户型图来看，三面宽设计，99平这个户型9米6的总面宽在90来平户型中算比较诱人。

目前市面上在售的90平米三面宽户型，南向面宽的尺度范围是9.1-9.7米之间。

大部分项目都集中在9.4米，这是主流的面宽尺寸。对面宽要求较为严格的朋友，可以按照≥9.4米标准去挑。

两个较大户型很方正，三种面积都是南北通透设计，最小户型也有3.6米大面宽客厅。

这样看来中海的这个产品本身品质是不错的。

另外，所在的海淀北部新区也是北京典型的升值地区，去年的平均涨幅超过18%，在全北京名列前茅。

而且这个位置的房流通性强，毕竟大厂附近最不缺一波一波的年轻购买力，咱看看去年的北京销冠海淀幸福里就可见一斑了。

但弊端也很明显。

您从下面这个图来看，是不是觉得这位置贼好，周边配套都齐全？

其实，从交通来说，这两个地块距离最近的永丰地铁站有3.3公里，距离昌平线生命科学园站5.6公里，而且要经过北清路。

您要是去看房，售楼处说不定还会提19号线支线“正在规划”，懂的都懂。

从教育来说，临近的小学是清华大学附属中学永丰学校小学部和中关村三小科技园分校，两个学校的新校园都没建完呢，未来教育设施如何尚且未知。

再看生源质量，以中关村三小科技园分校为例，2019年的招生范围包括周边几个社区的孩子。

据房叔所知，临近的社区，比如大牛坊村是无法交易的政策性回迁房，中铁碧桂园是共有产权房，意味着生源可能比较混杂。

海淀山后区域也一直被吐槽与一提起海淀就想起的顶级学区没啥关系。

再看生活配套，中粮大悦城和华润万象汇也都在建，虽说交房之前应该能竣工，但具体什么情况现在都是盲人摸象。

当初中海拿地的时候，某些大v预言将要做千万级中高端改善，最终却做了刚需盘。再结合海淀幸福里大户型去化缓慢，房叔推测开发商也意识到这个位置比较尴尬。

不过总的来说，产品本身品质可以，总价确实低，靠近互联网宇宙中心，加之海淀的新盘越来越稀缺，这个产品开盘没准也能“日光”。

需要注意的是，有消息称这两个地块都是优先供给给海淀户口或者社保的买房人。

中建北沙滩项目：下一个海淀神盘！

中建在北沙滩的壹品·学府公馆和永丰两个新盘在定位上明显不同。

从户型配比来看，占比最大的户型是155平大平层，接近一半。很明显，瞄准的是中高端改善群体。

主力户型网传的户型图里这270度观景边厅，房叔看了都有点心动。

配上价格看就更心动了，销售指导价11.2万，预计未来售价10.08万。125平米户型起步总价约为1260万，首付约500万起步。要知道不远处2012年的二手房都11.9万一平了。

但房叔提醒您注意，这个项目是新型共产房。

为了规避价格倒挂带来的炒房热，这个项目的个人产权只有90%，在投资潜力上存在一定制约。

距离 15 号线北沙滩站步行距离约 800 米，这位置才叫“临近地铁”！

不管是中关村、望京，甚至是金融街都只需要半小时车程，1.5公里到奥森，是非常理想的第一居所。

这意味着恐怕海淀、西城、朝阳的买房人都要来抢，届时说不定是全城摇号。

房叔还记得树村学府壹号院凭一己之力，一个晚上卖出900套千万级豪宅的盛况。

而这回北沙滩的位置更临近北京城腹地，基本可以提前预定下一个破纪录的海淀神盘。

一个小瑕疵是这个项目的大户型商品房被安排在了西边临街的位置，而中心优质位置做成了政策性保障房，意味着可能面临噪音污染。

不过总的来说瑕不掩瑜，这个盘除了贵和难抢以外，房叔挑不出啥毛病了。

买房人也纷纷表示，只要能抢到，还要啥自行车。

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海淀今年的新盘可以说是囊括了从刚需到中高端改善的全部需求，并且位置都比较热门，兼具自住价值和升值空间。

房叔也在关注一些其他的北京明星新盘，比如东城绝版永定府和西城中海中信城，以及丰台两个地块。

您对哪些其他区域的新盘感兴趣？评论区给叔留言，房叔下次继续给您唠。