八成房企未完成年度目标，平均完成率不足九成，购房者赢了

据克而瑞研究中心统计，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至2021年12月末有逾八成房企未完成全年业绩目标。

这是房地产市场放开以来，很少出现的现象。因为，对规模房企来说，即便出现不能完成年度目标任务的情况，也只是少数房企，多数房企都是超额完成。多数房企没有完成年度目标任务，真的很少见。因此，规模房企的平均完成率都是超过100%的，近年来的平均水平则达到了105%。自然，也就可以说，2021年规模房企的业绩完成情况是相当差的。特别是中国恒大，只完成了全年目标任务的59%，也就难怪恒大会出现资金链断裂风险了。

面对房企的业绩不佳，我们只能说，购房者赢了。为什么说购房者赢了，是因为前些年房企业绩好，都是购房者的功劳。购房者担心房价上涨，不管有没有购买力，都在拼命买房，从而给了房企保持业绩增长的力量。而房企看到购房者担心房价上涨，也就纷纷死扛房价不降，千方百计地抬高房价，制造抢购房屋的假象。如在开盘时，花钱请人排队购房，故意采用摇号方式。而地方为了从土地上获得更多利益，也是配合房企进行各种土地拍卖炒作，让“地王”频现。

只要购房者担心房价上涨，房企就不必担忧市场销售不畅，也不会担忧业绩会下滑，而是年年都业绩良好，年年都能超额完成目标任务。很显然，房企业绩完成不佳，是购房者觉悟的结果，是购房者不再抢购住房，而是冷静对待市场、冷静看待房价变动，用等待观望来与房企进行真正的利益博弈。而在信贷政策不利于房企的情况下，博弈的天平自然而然地就转到了购房者一边。前些年一直趾高气扬的房企，开始被购房者碾压。即便地方政府不允许房企降价，对相当一部分房企来说，还是只能选择降价售房来回笼资金。

也许，直到今天，房地产市场才算真正步入市场化。过去的若干年，房地产市场的市场化，都是“伪市场化”，是盖着花布的市场化。因为，真正的市场化，买卖双方地位是平等的。过去的房地产市场，购房者是没有话语权的，话语权完全掌握在房企手上。没有话语权，哪来公平可言，因此，房价也就一涨再涨，直到绝大多数居民买不起。

真正到了绝大多数居民都买不起了，就到了需要砸盘的时候了。因为，再发展下去，房地产市场就要崩盘。房地产市场崩盘了，哪还有房企还是购房者，都是灾难。因此，必须维护房地产市场的稳定和健康。“房住不炒”定位就成了房地产市场最核心的目标。围绕“房住不炒”，所有的政策就都要收紧。政策收紧了，房企就没有了死扛房价的底气。如果此时的购房者，仍然不顾一切地购房，房企还能勉强支撑，购房者觉醒了，不买了，等待观望了，房企就真的紧张了，就真的要降价售房了。

别看地方政府阻止房价下跌，没用，不降价，购房者不买，房企就活不下去。即便为了维护购房者利益，信贷政策稍稍放宽，已经觉醒了的购房者，还是等待观望，仍然不买，还是要等房企降价，此时此刻，就看谁的耐心好，谁的承受能力强了。除了极少数刚需之外，绝大多数购房者都是有等待观望的承受能力的。因此，房企的业绩下滑了，完成率大大降低。也只有到了这个时候，房企才真正会感到紧张。

所以，2021年的房地产市场，购房者真正赢了房企一次，且是完胜。这样的格局，预计会延续到2022年。因为，对购房者来说，既然房价已经到了今天这个地步，也就没有什么好担心和紧张的了，房子早一点买和晚一点买，对自己没有任何影响。相反，房企则越来越难以承受，越来越需要售房回笼资金。银行政策放宽带给房企的，只是短暂的帮助，且不是大面积的。只有降价售房，才是唯一的出路。就像恒大，如果2022年的完成率再不能真正提上去，那企业的资金链将更加紧张，风险也会更大。其他企业也是如此，都需要售房回笼资金来保持资金链的平衡。在这样的情况下，2022年将是真正的房价下跌年，初步估计，房价应当下跌5—10%。如果能够达到这个幅度，预计2022年房企的销售业绩能够明显提升。