上周房叔说了海淀大热的三个神仙楼盘，今儿要说的这三个盘，更是堪称王炸。

位置都在北京二环附近，要说买房人对地段的执念，可能一句“我住二环里”，即可省去千言万语。

北京二环即将入市的三个新盘，其中永定府和天恒学院里更是在拿地后的这几年里就一路扑朔迷离，直到上周才有了确切转共产房的消息。

中信城四期中海地块，从前三期的售卖情况来看，四期全城疯抢更是板上钉钉。

今天房叔就跟大伙盘一盘个个打着“二环孤品”称号的新盘，到底哪个才是神盘中的天花板？

作为普通买房人，如愿抢住二环的几率又有多大？

永定府 PK 天坛府

转共后还香不香？

南二环永定门外的永定府自打2017年拿地开始，每过一段时间就传出要开盘的消息。

虽然每一次都是“狼来了”的故事，但购房人的热情却是丝毫未减。

毕竟总价最低500万+就能住进北京二环，说不心动那绝对是假的。

单价89068元/㎡，从最初的东城区最贵限竞房在上周确定转成新型共产房，政府持有产权比例待公布。

此举主要是为了落实房住不炒，但和保障性共产房不同，依然属于纯商品房。

如此一来，就按政府持有20%产权来看，购房人的买房成本也被提高到了11万+/平米。

那转共后的永定府还香不香？

尤其是对比1公里外单价12万/平米的纯商品房天坛府。在房叔看来，只能说各有各的槽点，天坛府最大的硬伤是将来商品房和回迁房“混住”，并且15个地块中只有2个地块是商品房。用买豪宅的价格去和回迁居民共享一个社区，多少心里还是有点别扭。

并且天坛府的户型在如今89㎡三居三面宽越来越趋于标配的市场环境下，只能说是非常一般了。永定府的户型会稍好一些， 但也谈不上优秀。

另外永定府北边儿挨着北京南站火车道，噪音肯定少不了。

其他方面的详细对比，房叔给大家做成了图。

内购风波不断的天恒学院里

何以成为江湖传说？

而位于北二环和北三环之间的天恒学院里就更加神秘了，长达四年的时间里，没有售楼处，没有销售电话，但江湖上却一直流传着它的传说。

同样是海淀三环内的唯一限竞房，也在上周正式宣布转共。

要知道在海淀四道口这个地段，周边房龄20年以上的老旧小区都卖到10万+/平米，可见8.5万/平米的天恒学院里足以让购房人朝思暮想。

海淀北五环的树村新盘每一个入市那都是秒光的节奏，所以天恒学院里这块香饽饽更是在几年间内不断流传着“内购、桌下协议”等传闻。

就有关部门回复而言，是不存在什么内购猫腻。但这房子总共可售卖的仅有137套，难抢程度可想而知，就算有猫腻您恐怕也没地儿说理去。

这个盘总共就四栋楼，如图所示，黄色是可售卖的，棕色部分是16套回迁房，绿色部分约86套的房源是开发商自持，以后会作为出租使用。

所以您可能也看明白了，社区规模不大，但是房子属性“鱼龙混杂”，回迁房、商品房、出租房全都有。

而就地块来看，距离地铁13号线极近，并且为地上行驶，噪音问题可能不小，尤其是对三号楼。

户型来看，只有一号楼的商品房是正南正北，126㎡三居南向三面宽，户型还不错。

其他信息房叔也做成了表格，详情查看下图。

西城绝版内城新盘

中信城四期为何姗姗来迟？

最后，房叔想说，这些都打着二环神盘的幌子，但细看这仨盘的位置，只有中信城四期中海地块算是真正意义上的二环里，正儿八经的老北京内城新盘。

过去老北京以护城河为界，凡是出了护城河那就是外城了。

中信城四期位于菜市口东南角，现在西城区，也是以前的老宣武。地理位置的稀缺性不用多说，距离天安门直线距离3公里，东边是粉房琉璃街，西抵菜市口大街，南达骡马市大街。

硬挑缺点的话，还得提醒您一句，过去菜市口是砍tou的地方。

但是由于东西城不再新批建设用地，中信城有可能是首都功能核心区最后的新盘，就这稀缺性，还要啥自行车呢。

并且，不同于永定府和天恒学院里的小规模，中信城更是北京难得的内城大盘。而纵观中信城前三期目前的二手房价格，都已经达到15-16万/平米。

所以这次中信城四期预计会以14万开盘，又是价格倒挂。

而中信城四期这块地为什么在前三期入市七八年后还没建成，可见中间是一波三折，推进过程极其缓慢。

简单讲，这块地早先是大吉危改项目，中信拆迁中途因为房价上涨、自身债务重组种种原因拆不动了，又把这块地卖给了金融街。

有拆迁进度的问题，也有另一家公司介入和地块规划等复杂原因，最终随着中海并购中信地产，目前这块地的住宅部分也交由中海开发。

最新消息是拆迁进度已经接近尾声，大概率会在今年开盘。

网传最小面积是65平米一居室，大概900万即可在内城置业。户型图暂未流出，还有89㎡、120㎡、130㎡可供选择。

此外，中信城一期和陶然北岸中间的L型块地，一直相传要建八中初中部，为中信地产代建，有关部门也在去年做了回复，证实确有此事。

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最后，如果要问房叔永定府、天恒学院里、中信城四期哪个最值得购入？

房叔也要泼盆冷水，这些恐怕都不是你应该担心的问题，需要担心的是到底能不能买到。

说实话这仨都属于有钱买不到系列，能买到哪个冲就是了，哪还有功夫儿挑挑拣拣。

另外，这三个盘溜大伙儿也不是一两次了，但是奈何关注度高，一有点儿风吹草动就恨不得摆好开抢的架势。

总之一句话，大家心里明镜似的，买到就是赚到。