中国房地产行业拐点之后再出发

-2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京成功举行

1月15日，由中经汇主办、优铺网、中房研究院ICR、明源云、志尚远和联合主办的2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京成功举行。峰会聚焦房地产市场，回顾2021年，预判2022年趋势，汇集行业精英，共同探讨2022年房地产市场的发展。

会上有两大亮点：

亮点一：

这次年会上，中国管理科学学会城镇化管理专业委员会首次亮相。2021年12月26日中国管理科学学会8届2次理事会，通过了成立中国管理科学学会城镇化管理专业委员会的决议。

首届中国管理科学学会城镇化专委会主任委员会

亮点二：

各个环节的颁奖颇具代表性，尤其是中国首届城镇化峰会--中经汇第13届年会颁奖仪式，现场给泰禾颁发了逆境奋起奖，给身处逆境的民营开发商们以希望和启迪；各项数字化大奖颁给贝壳、明源、金蝶、中指院、58安居客、高力国际，紧紧把握了中国房地产发展大趋势。

大会组委会还给泰诺风、集泰化工、和平铝业、传化涂料颁发了“最佳供应商金奖”，给身处逆境的房地产产业链企业鼓舞和信心。

值得一提的是，现场大咖云集，主题演讲中行业干货密集输出。

01｜中国房地产市场2021回顾与2022趋势

陈云峰：跨越周期，向光而行，拐点之后再出发

什么是转型？

陈云峰表示，如今是知识更迭的时代，数字化、科技赋能、建社群，创建交流平台，建设情感家园是迎接时代更迭的新基建。

陈云峰以“冷”、“痛苦”、“拐点”、“三条红线”、 “城市更新”、“支柱产业”、“行业重组”、“稳”等关键词，总结2021和展望2022年。

关键词一：“冷”和“痛苦”。

“冷”和“痛苦”是84%的民营开发商企业最深切的感受，2021年每个人都很努力，但每个人都很失望，2021年很寒冷,真的好朋友是能够理解你笑容背后的忧伤的人。

关键词二：“拐点”。

寒冷虽至，但“拐点”已始。陈云峰表示，2021年是行业拐点，因为土地市场从上半年热到凉发生了巨大转变。第一批是抢，第二批是温，很多城市地块流拍，到了年前，又不能不推，第三批又凉了。 

关键词三：“三条红线”。

告别快周转时代，恒大摘牌成为标志性的事件，快周转和大规模的时代过去了，因为资金链断裂是行业发展遇冷一大原因。

陈云峰表示，2022年的房地产行业有几个关键词，一是支柱产业，二是行业重组现，三是物业服务+商管+资本模式。

关键词四：“城市更新”。

借助新科技、新设计、新文化，留住城市文化记忆，让整个城市的形态更丰富。

关键词五：“单方委托”。

陈云峰表示，地方政府开始介入二手房的市场。现在北京二手房的交易占所有交易的85%，新房只占10%-15%。所以二手房是存量市场，房地产开发是增量市场。

关键词六：“稳”。

2022年，中央经济工作会议定调，稳字当头，中央财经委员会办公室副主任韩文秀解读：

不把长期目标短期化，系统目标碎片化，不把持久战打成突击战。加强统筹协调，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。陈云峰表示这次中央经济工作会议里“坚持以煤为主”的能源策略，是今年行业发展的定心丸。

无论大小，每一次抉择，都是一次主动求变，都期待一场苦尽甘来。正如每一棵破土的新芽，都带着穿透时光的倔强。2022，再出发！

中国管理科学学会城镇化管理专业委员会秘书长、优铺董事长陈云峰

黄瑜：中国房地产进入下行通道，2022年调控政策将迎来改善

“我做了20多年的房地产研究，以前我们高歌猛进的时代过去了，2022年房地产业进入下行通道，大家一定做好准备”！

会上，中指研究院常务副院长黄瑜再三表示。

对于2022年房地产市场预判里，第一个重要的代入数字是5%的经济增速，城镇化率保持提升1个百分点，还有货币增量，包括国家宏观的货币政策相关数字，大概在8.5%-9%。

而这个预判的前提就是政策系数5%GDP增长率。中央反复强调了坚持房住不炒，稳字当头，并且再次提出房地产是支柱产业，同时房产税试点也会进行逐步落位。2022年，房地产调控政策环境将有所改善。

2022年，中长期的需求动能在减弱，销售规模进入下行通道，黄瑜表示，供应的缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模。

黄瑜表示，中指院对2022年上半年做了三个预判，是乐观、中性和悲观相关的预判，从乐观的预判而言，市场交易规模将会同比下降13%，中性的预判在18%，如果悲观一点，同比下降将会超过20%。城市不同，发展情况不同，但是总体而言，市场从下半年开始，逐步会进行相应的恢复。

黄瑜提出建议：要管控好现金流，现阶段加速回款，盯住融资窗口期。另外在优化投资结构的同时还是要抓住主流的市场，进入主流的城市，然后再去深耕。

中指研究院常务副院长黄瑜

叶兵：深圳市政府推出单边委托，中国二手房交易，迈入新模式

不管是经纪公司还是开发企业都会面临同一个问题：怎么降低获客成本，提高销售的复购率。

搭建企业联动销售网络是解决方案的重要手段，在二手房经纪企业，不少公司都在搭建自己的销售网络，在联动新房二手房销售上面取得的一些进展。有的经纪公司通过这个网络2021年新房的销售规模已经超过了二手房存量销售规模，开发企业也在这个方面开始做尝试，我们看到一些头部房企都在努力，打通新房，商办，二手房存量之间房源客源的互通流转。在整体市场慢慢走入存量化市场的时候，把二手的业主和一些卖新货的业主充分调动起来，深刻挖掘在客源和房源的有效联通，形成联动效应，网络效应如何带来销售成本降低应该是所有企业管理关注的重点。

如何形成网络效应？经纪公司的一些做法和模式对开发商或者做商办领域的企业到底有什么借鉴意义？叶兵表示，在提升效率上面，网络规模很重要， 从一个单体城市讲，全市的房源和客源最大化的撮合的网，能够有效提升交易效率和客户转化，深圳是政府房管局建委在2021年底推出的二手房源独家委买委卖系统平台，在政府主导搭建全城房源共享联卖方面，有个初步尝试，深圳政府希望达成的目标总结起来六句话：权益保障；交易安全；效率提升；流程便捷；中介同权，客户第一。虽然目前实施还有些问题，但开发企业可以从中学习借鉴一些有益的做法，在推进企业，甚至是跨企业联合，房源共享，提升客户成交转化效率上面应该有空间提升效率。

安居客高级副总裁叶兵

严区海 ：中国写字楼空置率已达20%-40%的均值，新经济驱动新发展

房子有一半是用来住的，还有另一半是用来投资的，那就是商办类物业。

疫情对写字楼租赁市场造成重创，现在有所缓解，但伤痕犹在，北京写字楼空空置率最低，也有17%左右，广州表现最好，很多二线城市写字楼空置率40%，沈阳最差。2022年深圳写字楼市场变数很大，前海一下子出来总市场量一半的供应。

办公楼面积、房租的租金、甲级办公楼平均的租金、全中国的整个的空置率是今年行业关注的又一聚焦点。

就北京而言，高力国际华北区董事总经理严区海表示，北京的办公市场也包括将来全中国的各地办公市场是由产业去引导的。虽然2021年的房地产交易市场收到疫情的影响，但北京仍是最好的市场。表现比较好的商圈是丽泽，丽泽最严重的时候达到80%-90%的空置率，但是现在空置率48.9%，依然很高，相对去年来讲，大幅度的下降，变化非常大。严区海预判，2022年北京表现最好的交易市场是北清路、上地和亦庄。产业园市场表现不错。

高力国际华北区董事总经理严区海

02｜聚焦2022房地产行业探索与发现的新热点

朱思昊：时代心智与科技变革下的产业互联网

关于时代心智引起行业方向的变化，优选好生活科技集团总裁朱思昊首先提到了最主要的Z世代，认为市场的主力人群正在被Z世代，甚至更年轻的一代占据。这些未来的市场主力人群对卖房的认知和决策有自己的路径，会首先上网在贝壳上看房子，看完房子之后，通过豆瓣，买房小组，微博的超话，B站、抖音，或者QQ家族再进行房子的深度了解。所以这类平台深度运营的能力可能会影响到未来获客的能力。

第二个是工作方式的变化，朱思昊认为，未来RPA机器人会开启高重复性工作的外挂，大量的流程可以通过自动化程序处理机器人完成，这类RPA可能会以虚拟人的形式来存在，数字人格员工对传统员工替代将成为趋势。

再一个是5G+XR，会开启连接的升维，人的交互从认知提升到感知了，比如最近比较热的元宇宙。会上，朱思昊分享了元宇宙对房地产的影响，一是办公地产的变化，二是沉浸式的体验，三是突破时空。大量工作的协作将脱离办公室而在线上完成，将重新定义物理办公空间，居家办公条件下，客厅未来功能将会有革命性变化，同时虚拟试住将改变客户对房屋使用的体验方式原有售楼处的边界将改变。朱思昊表示，元宇宙这个热词背后是两个字“连接”。房地产行业的业务形态都是被连接技术和连接方式所改变的，所以元宇宙本身是一个实现更大更广范围连接的一个技术群落。

连接能改变什么？朱思昊认为，连接能使得可算节点的最大化，每个人的行为，每个人的思想，每个人的动作都可能被纳入到计算的范畴。因果立现，虚实之间快速转化，消费体验更深，产品服务供给更准，这是一个很大的图景，很难做简单的预判和决策，作为房地产行业的从业人员，每个人应该拥抱它，不必沉迷于对元宇宙概念的炒作，更应该思考对行业、产品和用户带来的影响。

优选好生活科技集团总裁朱思昊

吴振亮 ：数智不动产 探索行业新未来

关于数智不动产，明源地产研究院副院长吴振亮首先提到，随着房地产企业近几年在多元化业务领域的不断探索与发展，明源云也同步在产业园区、代建、商业、物业、险资、投资等领域进行了解决方案的实践和沉淀，形成了行业的最佳实践，明源云在去年将企业愿景升级为“成为不动产生态链数字化最值得依赖的伙伴”，也是希望能够更好的覆盖客户的业务，更好的为客户提供服务。

随后，吴院长根据行业发展的一般规律及启示，分析了不动产行业，将从“高利润低周转”下沉为“低利润低周转”，优秀的企业会通过“提升管理水平”和“创新”两种战略选择，进入“高利润低周转”或者“低利润高周转”的模式中，实现投资回报的提升。针对不动产行业，吴院长用了三个关键词来描述，一是大分化，即行业将会产生三类客户群体，包括综合赛道（多元化发展）、专业赛道（聚集某领域）、其它（转行/维持/退出）；二是高质量，即行业标杆客户将围绕“开源节流、降本提效、存亡进取、取舍得失”进行管理能力提升和创新，以实现企业的高质量发展；三是数字化，即企业将借助数字化来实现公司的战略选择和管理升级。

另外，由于目前大家对于数字化的理解存在差异，且大家往往会将数字化相关技术、数字化转型、数字化建设等概念混在一起，所以，在定义和衡量数字化价值的时候存在较大差异，基于此，吴院长从数字化转型和数字化建设两个方面，阐述了他对数字化的理解。

在数字化转型部分，吴院长认为，数字化转型一定是基于业务的转型，技术只是数字化转型的基石，并且数字化转型是为了解决企业发展中的战略、管理等相关问题的；当大数据、数字化服务能力等，和“人、钱、地”一样，以“生产要素”的身份参与其中时，即为“商业模式创新”。随后，吴院长从“业务能力提升、流程组织重构、商业模式创新”三个方面介绍了数字化转型给企业带来的价值。

最后，吴院长通过对导航系统的演变过程（地图、导航软件、导航系统），引出了不动产企业的数字化建设路径，可按照“信息化、在线化、数智化”三个步骤进行有序、有重点的数字化建设。

明源地产研究院副院长吴振亮

张辉：时代变革需要创新思维，行业至暗时刻更需向光而行

会上，中经汇主席、富力集团副总裁、大北方区董事长张辉表示，虽然2021年很多企业在三道红线面前有很多的要跨过去的坎，资金各方面，集中供地等，上半年很火热，下半年遇冷，还有销售2021年的上半年看着挺火，结果7月份之后急剧下滑，但是我觉得也不用那么悲观，向光而行，不管怎么样，我们总得往前走。

一起连接、互助、赋能、共生，走正道、聚好人、做好事。

中经汇主席、富力集团副总裁、大北方区董事长张辉

王军：我们是地方政府的香饽饽，文旅小镇的数字生态化助力流量经济

伟光汇通总裁王军表示，其判断数字经济将突出的是平台经济的模式，发展新的业态。随着科技要素的持续发展，不同技术和产业相互赋能和促进，贯穿整个经济循环和产业发展的链路进行打通，下沉融合到整个社会的发展和生活场景当中，经济的增长更多的是出现在文化、科技、内容和商业的连接上，链接会引领更多的新业态的发展。

关于文旅产业的数字生态化，也正在经历快速萌芽的发展壮大。其利用文旅小镇的兼容性和可连接性和可持续性，以及社会经济的属性，和元宇宙的一些特质进行了真实元素的融合，即沉浸式的物理现实世界和美好世界。

伟光汇通总裁王军

李伟：离客户更近才更有价值

会上，合硕机构董事长李伟表示，解决客户量这件事情，大概是三个模块，一个模块是获取客户的逻辑，一个模块是对房源、产品核心价值的梳理逻辑，再一个系统让客户的需求和核心价值之间达到一个最大化的匹配，匹配效应更高。

合硕机构董事长李伟

潘浩：2021中国房地产是面临第三次大转型 ：住宅信贷增加6倍，不可持续

贝壳研究院新房首席分析师潘浩表示，贝壳认为整个中国房地产行业进入了第3轮大转型，特点是供给多元化、客户分散、数字化。

客户变化很大，90后也买房。贵阳长沙买房容易些，北上广深难度很大。青年自有住房率43%，一二三四线差不多。独居住房的人群占到64%，是个很大群体， 47%经常感到幸福，很充实。

新青年在社交圈能找到幸福感，好多人玩游戏，有钱有闲的人不少。独居客户需要的是90平方米左右两居室，需要品质生活，需要好的功能空间，需要带朋友来玩，这是最大的需求。

配套好的城市和社区，最受居住舒适度者欢迎。

此外，贝壳研究院还对社区保值能力进行了评估，形成了对开发商已开发楼盘产品力的量化评估方法。

如何用好贝壳，潘浩表示，贝壳不只在营销方面，还在市场研究、数据分析、客户洞察、精细运营等方面愿意成为开发商的合作伙伴，成为开发商的全价值链数字合作伙伴。

贝壳研究院新房首席分析师潘浩

毛大庆：打造精品民宿 形成产业集群 推动乡村振兴

我们追求的乡村生活既不是把城市搬到乡村来，也不是回到乡村原有的样子，而是依托乡村本来的自然与文化肌理，构建一个新的生活场景，这里面有孩子、老人、年轻人，鸡犬相闻、有老传统新生活，把城市人的欢笑和乡村人的质朴通过民宿集中起来。

最终每个人的故乡都越来越美，一如我们梦中的样子。

优客工场创始人、董事长毛大庆

年会主席交接仪式

中经汇崇礼13年，早期是职业经理人联盟，现在很多人创业了，为了肯定激励大家，这次年会，精心推出：

2021年度中经汇“卓越创业”奖，获得者是：

张志新：鲜牛记 品牌创始人

咸东旭：小浦同学 品牌创始人

田增润：腰约烧烤小酒馆 品牌创始人

2021年度中国城镇化“数字化标杆”奖获得者是：

明源云

金蝶软件

优选好生活

誉迅云

2021中国数字化营销应用创新奖

北京蓝猫智行科技 

年会还进行了主席交接仪式。

轮值主席制度，是中经汇根本制度之一。

中经联盟，从2008年起到今年13年，人没变，时代变了，终于开始了，从房地产到城镇化的时代。

前12届，都举办隆重的选举仪式和主席的交接仪式，这一届有所不同。

2022年首届中国城镇化峰会，暨中经汇第13届年会上，中经联盟的最后一任主席张辉，和中国管理科学学会城镇化管理专业委员会任主任朱思昊，以简单的握手形式交接。

年会主席交接仪式

朱思昊大学毕业就进了合生创展；担任过合生北京总经理、合生天津董事长；他，是80后，2018年互联网创业；他，2021年回到老东家体系，任职元知科技“优选好生活”总裁；他，去年担任了中经联盟副主席，今年，担任了首任中国管理科学学会城镇化管理专业委员会主任；

好多人可能不知道：在十几年前，朱思昊就担任了中经联盟人力资源专业委员会的首任主席，其实是中经联盟的元老级人物。

优选好生活科技集团也是合生老板朱孟依投资的企业，朱思昊成为了13年来，首位不是在职开发商总经理的首例，取而代之的是科技型互联网平台企业。

披荆斩棘，乘风破浪。

大会衷心感谢张辉主席这一年来对中经联盟的无私付出。

新任主任朱思昊一贯很低调，受主席们所托，责任重大。在这次年会上，他第一次在业内演讲了元宇宙与房地产的关系，展现出他对房地产行业科技创新独到的见解。

张辉主席叮嘱朱思昊主任：带领新的中国管理科学学会城镇化管理专业委员会，走正道、聚好人、做好事，把连接、互助、赋能、共生的理念发扬光大，跨越周期，向光而行。

年会最后，是中经汇月亮会和朗读者俱乐部献上的诗和远方：一手《这世界有那么多人》，和一首朗诵《流水争先，向光而行》，带给行业真挚的情感、美好的祝愿。