大约一周前，“三线四档”即“三道红线”迎来了周年之日。

一年前的8月20日，针对房地产企业的“三道红线”试点启动，这让曾因杠杆而创造无数规模神话的房地产行业驶入新的篇章。无疑，一年时间，金融红利时代正式宣告结束，过往的商业模式也因为“三道红线”的出现而快速纠偏。

或许有不舍或不甘，踩线房企还是纷纷被迫改变了过往的行进轨迹，而以往自律的房企则凭借绿档稳步前行，继续将主动权握在自己手中。

可以看到，过去数年被视为“保守”的财务盘面，如今成为企业交出稳健答卷的底气。这其中，龙湖集团算是一位“模范生”。过去5年间，这家企业始终保持“三道红线”的绿档水平。

业绩报可见一斑。上半年，龙湖集团在各主要航道维持既定投资节奏的背景下，其整体财务指标依然稳居“三道红线”绿档。截至上半年末，净负债率较去年同期进一步下降至46.0%；现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后，资产负债率为68.3%，借贷成本为4.21%，再创新低。

在进入“他律”的新市场环境下，曾经的“自律”为企业在竞逐中赢得一定先机，正如龙湖所言，“不好过当中，比谁能活下去；把不好日子当成机会过起来，反而是我们的机会。”

持续稳健，各航道营收持续上行

从“黄金十年”到“白银十年”，一路走来，近年来零星房企的业绩暴雷，已经让投资者们“少增即亏”的印象开始淡化，而在今年上半年，固有的印象迎来颠覆性的改变——在沪深A股披露业绩预告的房企中，四成均预计在上半年出现亏损。

随着房地产市场从“野蛮生长”到平稳发展，行业红利的消失挤掉了原本房企业绩中的“运气成分”，个体间战略方向、管理能力的积淀，开始左右行业分化的进程。

8月25日，龙湖集团交出了上半年的成绩单。相较于行业内多数企业，龙湖这份延续过往稳健风格的答卷，尤显可圈可点。2021年1-6月，龙湖集团实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的净利润为74.2亿元，剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利61.8亿元，同比增长17.1%；毛利率27.7%，结合行业整体毛利率向“制造业”看齐的大环境下，这一水平依然位于行业中上游位置。拆分来看，龙湖集团地产开发业务实现营业收入518.4亿元，同比增长14.6%，过往数年销售额的提升以及项目的顺利交付结转，为收入提供保障。

从经营性业务来看，过去几年，龙湖集团经营性收入均保持着可观的增速，在2017年约45亿元左右的基础上，行至2020年已超过了150亿元。在今年上半年，疫情等外部影响减弱，龙湖集团经营性业务加速升级，实现收入87.8亿元，同比增长49%。

其中，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，较上年同期增长42.4%，物业管理及其他收入40.0亿元，同比增长58%。

在龙湖的字典中，经营性业务又被称之为“服务引擎”，并被寄予了极高的期待。对于龙湖而言，“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表未来。”

无疑，稳定的经营性收入，可以为房地产企业提供了跨越周期的能力，不仅仅是龙湖，同样是多数房企所孜孜以求的方向。

根据国际通用经验，城镇化率达到70%地产行业便将结束高速增长，取而代之的是存量市场为主导的新市场格局，而60%-70%则被普遍认为是一个增量与存量并行的过渡阶段。2020年，我国常住人口城镇化率已经达到60.6%，显然，一个围绕需求端变化的全新竞争环境，正缓缓拉开帷幕。

如今，龙湖丰富的经营性业务已筑起宽业务围栏，在龙湖看来，“分散风险的功能是有的，更重要的是关注机会。”

在服务引擎驱动的黄金时代里，强化经营性收入无疑契合未来消费升级、服务升级的社会需求，当然这也符合龙湖长期主义的基因。在2020年经营性收入超过150亿元后，龙湖还有着更长远的规划，不久的未来，龙湖服务引擎收入将实现达到千亿量级。