在资本市场的期待和观望中，龙湖集团分拆“物管+商管”上市的“靴子”终于落地。

2022年1月7日，龙湖集团公告旗下龙湖智创生活已递交上市申请资料，拟于港交所上市。

分拆后，龙湖集团将仍然持有龙湖智创生活不少于50%的权益，对其进行并表，兼顾老股东利益。

过去几年，港股市场已有超过50家物业板块的上市公司，目前恒生物管板块市值前十的上市公司中，有8家都集中在2018年至2020年上市，唯独2021年没有一家。

2021年上半年刚迎来助推行业的相关政策，下半年就因行业风向切换，导致物管行业的关注点从上市变为收并购。

相比现有的物管板块上市公司，龙湖智创生活是一个什么样的存在？有如何的独特之处？能否在行业回归理性的当下，提振物管板块上市企业和投资者的信心？

从招股书中，我们试图找寻上述问题的答案。

一、“物管+商管”的独特性

比较，往往是认识一家上市公司最直接的方式。

与已经上市的碧桂园服务、华润万象生活，还有计划上市的万物云相比，从业绩角度来看，2020年龙湖智创生活归母净利润处在第一梯队，且净利率相对较高；从资产规模来看，龙湖智创生活的总资产和净资产都居于最末，轻资产运营的特征最为显著。

但更重要的还是业务结构上的区别。

现有的港股物管上市公司，主要以物业管理、环境卫生服务、社区增值服务、非业主增值服务、供热服务几项内容作为主要收入来源。总体上可以视为从物管向外延伸，涵盖多种业态的综合物业管理服务。

2020年,同行业内市值处于前列的碧桂园服务、保利物业、恒大物业、中海物业，这方面业务的收入占比都接近100%。

唯独目前市值排名第二的华润万象生活，除了这部分业务之外，还有相当一部分收入来源于商业运营及物业管理服务，这部分业务主要为购物中心等商业用途的主体提供物业服务，2020年两类业务收入占比分别为57.29%和42.71%。

正是基于商业运营及物业管理这部分增量业务，市值第二的华润万象生活，成为同行业内市盈率最高的存在——当前PE（TTM）达到52.46，远高于碧桂园服务的32.44、保利物业的35.64以及恒大的7.04。

相比之下，此次上市的龙湖智创生活，从业务结构上来看更贴近于后者。

中信证券表示，龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活，两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合，也都具备有全国影响力的品牌。

就区别而言，龙湖智创生活的物管收入远大于华润万象生活，物管业务外拓和并购的经验也明显更为丰富，商管外拓则晚于华润万象生活，定位面向更广阔城市中产居民。

2019年、2020年和2021年1-9月，龙湖智创生活的收入分别为43.69亿元、64.68亿元和77.71亿元，净利润则分别为6.81亿元、9.31亿元和11.3亿元。2021年1-9月同比有明显的增长。

分板块来看，2019年至2021年1-9月，商业运营及物业管理服务的收入占比逐渐增长，从11%提高至22.6%。

资金状况方面，龙湖智创生活作为轻资产运营的典型，2021年9月末银行借款余额为零，账面现金及现金等价物合计12.2亿元。

优质的财报数字背后，龙湖智创生活两个业务板块的布局成效是关键因素。

住宅社区管理及服务方面，龙湖智创生活为客户提供包括安保服务、保洁、绿化及园艺服务还有保养和维修服务。

收入来源方面，招股书数据显示，2019年以来，龙湖智创生活的在管的住宅及其他非商业物业项目，从主要来自龙湖集团及其联合营公司，到更多来自于独立第三方开发商，已经实现了项目数量上的反超，二者贡献的收入差距也明显缩小。

这意味着龙湖智创生活的物业管理能力在市场上获得的认可程度越来越高。未来随着独立第三方业务毛利率继续提升，这部分业务也将成为更具想象空间的存在。

商业方面，龙湖智创生活提供运营管理和物业管理两类服务，向购物中心提供涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等全流程的支持。

截至2021年12月28日，其已在全国运营61个购物中心项目，向在管面积930万平方米提供物业管理服务。商业运营服务项下的总建筑面积则达到580万平方米，服务租户数超过13,000。2021年1-9月，其在管购物中心客流量达到5.04亿，对应销售额达338亿元。

在此基础上，龙湖智创生活手握68个商业运营储备项目，为之后的业绩增长提供了蓄力。

物管和商管之外，针对办公、产业、公共及其他设施的管理业务，龙湖智创生活已经为包括政府设施、学校、医院及公园等多类场所提供服务，在管面积达到5320万平方米。

以“物管+商管”为独特性的龙湖智创生活，就此迈向资本市场。

二、商业运营为何受青睐？

国内市场上，有许多小型物购中心的运营服务提供商无法提供全业态的服务，运营管理能力有限，无法吸引优质租户，也很难确保充足的客流。

与此同时，由于无法整合购物中心线上线下渠道，这类小型购物中心运营服务商也无法构建一体化的消费生态体系，更不可能通过智慧化管理降低人力成本，或通过数据分析帮助租户提高运营效率。

如此背景下，体量上有优势，能力上有积累的龙湖开始涉足商业运营板块。

物业管理业务是龙湖智创生活的基础，商业运营业务则是其一大亮点。

在长期的积累下，截至2021年12月28日，龙湖智创生活一二线商业运营服务项目占比超过90%，在国内同类服务商中排名第三。

这与其母公司龙湖集团地产开发的布局密不可分。

母公司龙湖集团2020年和2021年1-9月，分别获得2706亿元和2019亿元的合约销售额，在地产企业中居于第一梯队。从存量来看，龙湖集团地产开发业务始终坚定布局一二线城市，拥有包括天街、星悦荟系列在内的中高端家居生活购物中心。

2016年至2020年，一线和二线城市人口稳步增长，复合年增长率达到2.7%和3.7%——这是物业服务持续增长所必需的一个大背景。

此外，一二线城市的物业管理费及购物中心租金明显高于低线城市，居民对于居住环境及物业管理服务的质量要求更高，消费能力也更强。

这些都为龙湖智创生活积累了相当的天然优势。

对比其商业运营及物业管理服务和住宅及其他非商业的物业管理服务，能够明显看到前者的毛利率在2021年1-9月与后者拉开了一段明显距离，显示出了更强的盈利能力。

相比住宅物业服务，购物中心的平均物业管理费费率高出不少——2020年和2021年1-9月，龙湖智创生活的商管服务每月每平米收费可分别达到13.2元和14.2元。

商业运营及物业管理板块的可能性和增长空间显而易见。

基于母公司商业地产所处位置的优势，以及龙湖智创生活在商业运营能力方面的积累，2020年，龙湖智创生活以每个购物中心3.1万人次的日均客流量，在中国主要竞争对手中排名第二，年末96.9%的出租率在中国主要竞争对手中排名第三。

三、多业态的“化学反应”

除了商业运营及物业管理这项业务的优势，依托母公司龙湖集团形成的全业态物业管理服务，是龙湖智创生活的另一个亮点所在，也是目前市场上所需要的高质量服务内容。

2016年至2020年，中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入，从3430亿元增至5288亿元，年复合增长率为11.4%。到2026年，预测对应数值将增长至8981亿元，年复合增长率仍可达9.2%。

蛋糕越来越大，但行业内许多领先的服务提供商，其实并不具备对多元化物业类型之间所产生的协同效应的利用能力。

要进入全业态物业管理及商业运营服务市场，需要具备与业主的良好客户关系、与房地产母公司的协同效应，同时拥有运营管理能力、技术能力和人力资源，这五方面的条件，共同形成了行业的高门槛。

这种背景下，龙湖智创生活在提供全业态物业管理及商业运营服务的对手中，位列第三，已经成为一个无法忽视的存在。

始于1993年的重庆，龙湖集团目前已经发展成为一个涵盖地产开发、商业投资，租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修等多种业态的“多面手”。为龙湖智创生活在物业管理服务和商业运营服务两项业务中施展拳脚，提供了最坚实的基础。

相比市场上全业态物业管理提供商面临的一系列痛点，龙湖提出了一种更优解法。

地理位置上，龙湖集团各项物业类型之间有着更相近的距离和更强的联系；客源上，龙湖智创生活在管住宅社区为附近区域内的在管购物中心提供了更为稳定的客户群体。

自然，在加强全业态协同效应的过程中，科技成为一个不可忽视的抓手。龙湖智创生活也试图依靠持续的研发，实现对业务流的改造和优化。

招股书显示，截至2021年9月30日，龙湖集团已拥有142项专利技术，其中29项为发明专利，另有210项专利还在申请过程中。

从效果来看，社区公共空间内包括智能门禁、智能停车系统在内的IoT设备，能够让业务管理系统实时获得IoT设备的数据，大幅度提升一线员工的作业效率和工作质量，显著降低运营成本，且保证客户体验有所提升。

用更直接的数据说话——按2020年人均创收及人均在管建筑面积计算，龙湖智创生活的物业管理服务，分别以34.66万元和9300平方米位列国内第一，以更高的人效比体现出精细化管理的绝对优势。

但物业管理服务和商业运营服务终究不同于地产开发的“一锤子”买卖，关乎“人”与“场”之间的持续互动，需要以细致的服务和理解力捕捉用户的各类需求。因此在追求效益的同时，服务质量是更为重要的标准。

在这方面龙湖智创生活也给出了一份合格的答卷——其已连续12年在物业管理服务方面获得90%以上的客户满意度。

在可预见的未来，行业集中度将持续提升，即将以头部企业的姿态进入港股资本市场的龙湖智创生活，将如何发挥“物管+商管”的独特优势，又如何凭借全业态协同效应以开拓边界，都值得资本市场期待。