2月11日，节后复工第二天，起始价高达310.2亿元的徐汇滨江西岸金融港地块正式挂牌出让。由于该地块起拍价高、体量大、属性复杂，并设置了严格的出让条件，这幅有望成为上海总价“新地王”的地块，引起行业高度关注。

准入门槛高

上海土地市场发布的公告显示，该幅地块为180万平方米的综合体地块，包含徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊，四至范围：东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路(地块四至范围以附图红线为准)。土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，28幅地块将以整体一次性的方式出让。

出让文件显示，“徐汇滨江西岸金融港”地块以甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。

据悉，该地块为无底价挂牌出让，设立起始价310.2亿元，增价幅度为200万元，挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分。

值得注意的是，该幅地块为上海史上起价最高地块。此前，上海最高价的地块是中民投在2014年获得的董家渡地块，董家渡地块的出让面积为12.67万平方米，当时参与竞拍需缴纳的保证金为49.6亿元，起拍价248.05亿元，最终成交价248.5亿元。同时，310.2亿元的起拍价也与2016年8月拍出的全国“总价地王”相当。彼时，招商蛇口联合华侨城以310亿元的总价，拿下了深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地。

天价起拍价之外，徐汇滨江西岸金融港地块严苛的出让条件也备受瞩目。根据规定，该地块受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有的租赁住宅，这对于有意拿下该地块的房企而言，不管是前期的开发还是后续的经营管理能力显然都颇具挑战性。

《华夏时报》记者注意到，尽管徐汇滨江西岸金融港地块包含部分宅地，但体量较小，仅有xh130G-03地块这一幅纯宅地，土地面积为9291.2平方米;另一宗编号为xh130G-09的地块中，商品住宅计容面积约为6329.416平方米。

同时，文件还规定，地块范围内配建社会租赁住房建筑面积应占规划商品住宅的15%与规划社会租赁住宅面积之和，合计不大于156464平方米，按出让年限持有，租赁住宅总计不小于1187套。出让文件还强调，该社会租赁住宅严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。

此外，除了参拍保证金为65亿元，在出让流程中，投标人还需签署承诺书，在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内不能参与上海土地市场交易。

已有2名预申请人

如此严苛的准入条件，加上需要缴纳高达65亿元全额保证金，该地块将花落谁家充满想象空间。上海土地市场于1月19日公布的预申请结果显示，徐汇滨江西岸金融港地块共接受5人次的咨询，有效预申请人共有2名，申请人受理编号为2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

对于可能拿下这幅“巨无霸”地块的房企资质，业内人士的看法较为一致，多数认为该地块要求自持的部分较多，对受让房企的资金链要求高，一家开发商很难独自拿下地块并开发运营，大概率由是两家或者三家联合体共同拿地，且国企和金融机构合作拿下项目的可能性会比较大。

同策集团首席分析师张宏伟分析认为，两类企业可能性较大，首先是金融机构，这一地块有金融相关的规划和背景。其同时大胆预测，还有一种可能是上海市地方性的一些龙头国企，或在这方面有一些职能规划的市属国企，比如绿地或者是徐汇的城投平台公司。

张宏伟告诉《华夏时报》记者，高周转的企业，即便是从事高端项目开发的房企拿地的可能性都不大。“这块地本身对自持要求非常高，以住宅开发为主的企业在市场预期没那么好的情况下，原则上都不会去拿这样的地。”

上海中原地产市场分析师卢文曦同样认为，该地块非常强调企业运营项目的能力，高门槛下能够参与的企业其实屈指可数，由地方央企或国企组成的联合体拿下该地块的可能性较大。与此同时，卢文曦也向记者强调，310亿的起价虽高，但楼板价算下来也就每平米3万元左右，在合理范围之内。徐汇滨江西岸金融港地块是因为总面积大，体量大产生的纪录，“市场也不要过度解读”。