2021年5月27日,贝壳研究院发布了《2021新一线城市居住报告》(以下简称“报告”)。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发,对城市人群的居住生态进行了客观描述与分析。
继连续两年发布该类报告之后,今年贝壳研究院将城市范围扩充到35城,包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。
“她经济”崛起 一线城市的女性置业人群占比达到48.79%
受限于较高的“上车”门槛,一线城市客群购房压力较大,反映在年龄结构上,一线城市的置业年龄明显偏高,新房和二手房的置业年龄分别为36.6岁和37.2岁;而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场,新房置业年龄低于二手房。
在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下,“她经济”崛起。报告数据显示,一线城市的女性置业人群占比达到48.79%,新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。
报告研究发现,35个城市中,两居室成为主力交易户型。以北京、上海为代表的一线城市,两居室成交占比较高。三居室成交户型百分占比紧随其后,佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高,除了受供给侧影响外,这几个城市的购房压力相对较低。
空间居住偏好方面,人们逐渐从“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进。有30.4%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”“温馨有设计感的厨房”“能用于种植、休息的阳台”“能和朋友聚会的大客厅”。
买房或租房,一直是困扰当代年轻人的问题。在贝壳研究院的此次调查中,有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房,认为有房才有安全感。一线城市不能接受长期租房不买房的比例最低,女性不能接受的比例比男性高。
一线城市居住竞争力指数明显较高 深圳排名居首
贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型,对指标维度进行了部分更新,测算出了35个城市的居住竞争力指数。
分城市级别看,一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市;从区域格局看,粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高,成渝(成都、重庆)和海峡西岸城市群(福州和厦门)则紧随其后。
具体到城市本身,深圳居住竞争力指数较高,明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市,排名居于首位,与20年排名一致;在新一线城市中,居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等;二线城市中,居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。
一线城市购房压力大 长沙居住负担最小
年轻人的焦虑受客观条件影响,也被主观意愿左右。贝壳研究院也通过公开整理的数据,搭建了指标模型,并定义了居住负担指数,统计出了全国114个城市的居住负担情况。
总体来看,114个城市中,居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴,其中,深圳居住负担居于首位,其次是北京及上海。居住负担最小的新一线城市为长沙。
百城中,房价收入比较高的城市包括深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州等。深圳、北京和上海的房价收入比超过20,这意味着普通居民家庭需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。而长沙的收入涨幅则跑赢了房价。
购房价格方面,一线城市购房压力大,购房支出远高于其他城市。一线城市购买房屋价格在300万元以上的占比为45.82%,而其他城市这一占比仅在20%左右。数据显示,80后仍是主力购房人群,体现在201万-600万元区间上,90后的主流价格区间主要集中在200万元以下。
哪里买房老乡多 深圳、珠海及东莞为典型的“移民”城市
贝壳研究院对交易量进行了百分统计,定义本地百分占比较低的城市为“移民城市”,同时进行标准化处理,计算出移民指数。
报告显示,深圳、珠海及东莞等粤港澳湾区城市成为典型的“移民”城市。报告分析认为,近年来,这些城市在人才友好政策的支持下,凭借着高经济体量、高薪酬的优势,不断吸引外来人口,特别是高学历人青年群体落户置业。
如果分析具体数据,结合城市发展特点和置业客户来源结构看,样本城市又可以划分为三种不同类型。
其一,都市圈核心城市占据绝对优势,对外地人口具有高能吸纳能力。尤其是深圳,深圳70%的成交房源被外地客户买走了。
其二,核心城市外溢,周边城市强势崛起,吸引人口迁入的势力范围外扩,如杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市。其中,杭州购房人群中,省外购房客户已经撑起了半边天,占比达到51%。
其三,省会光环效应显著,郑州、合肥等城市对省内客群具有更强吸引力。以郑州为例,作为人口大省河南的省会,其对各地级市人口的吸纳能力突出,省内购房客户占比达到93.7%。
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