“额度紧张，我们这里的放款时间不确定，建议您咨询一下其他银行。”这已是程洁(化名)被第二家银行“拒贷”。在请假3次看了8个房源卖掉自己的房子之后，程洁没想到，买一套二手学区房最大的难题竟然卡在了“如何拿到贷款”上。

近期，网络不断热议“断贷”一事，称有多个城市银行今年房贷额度已用完，不能再继续发放贷款。为此，《华夏时报》记者调查了北京楼市的房贷现状，发现多家银行整体额度仍然充足，但房贷放款时间的确有所拉长，而“学区老破小”在其中受影响几乎是最大的。

20天内被接连“拒贷”

程洁对《华夏时报》记者说，自己正在经历着自高考完成之后最焦虑的一段时光。2021年5月份，在经过近1年的寻找和筛选之后，程洁终于碰到了她梦想中那套“学区房”。那处房源位于西城，建筑面积约为75平米，单价为17万元/平米，房子总价接近1300万元。

5月中旬，程洁卖掉了自己在朝阳区的一套房源，为了快速回笼资金，这套房子低于市场价成交变现。手续完成之后，程洁手中积累下600万元流动资金。程洁的孩子今年3岁，尽管距离上小学仍有几年时间，但不断变化的学区房政策下，程洁经常焦虑到失眠，然而房子已经买了，其还是决定越早入驻西城风险越小。

经过了和业主的不断议价之后，程洁签订了购房合同，准备开始咨询贷款的相关事宜。按照北京市规定，程洁此前有贷款记录，此次购买的又是二手房，首付比例为60%。1300万全款，程洁要一次性拿出780万元的首付款，剩下的贷款额度在500万元左右。

“中介之前和我说过，北京学区房政策正在收紧，银行严控二手房贷款额度，放款周期可能会比我想象的长一些。”程洁对《华夏时报》记者说。程洁做好了心理准备，最多也就等1个月的时间。但第二天，中介和程洁说，门店对接的银行针对二手房特别是“老破小”的额度已经很少了，拿到贷款有可能要等到年底。

程洁转向两家股份制银行申请贷款，得到的回复是“近期存量房贷业务的贷款额度有些紧张”，婉言拒绝了程洁的咨询。不到20天的时间内，3家银行都“婉拒”了程洁的贷款需求，采用的说辞基本上是“额度紧张，什么时候能拿到贷款不确定”。

面对500万元的购房资金缺口，程洁已经相当焦虑。“我知道北京的房地产市场已经不比从前了，经营贷、消费贷购房这些路子也已经走不通，对学区房的管控也很严，只是没有想到，普通按揭贷款竟然也成为了一件难事。”程洁对《华夏时报》记者说。

“失宠”的老破小学区房

“其实没有这么严重。基本上各大银行对于新房的贷款额度还是很充足的。新房贷款的放款周期基本上是1-2周。二手房也要看房子的类型，对于房龄较长，特别是热点学区的学区房，额度管控会严一些。”一家国有银行的相关负责人王嘉(化名)对《华夏时报》记者表示。

王嘉以业内人士的角度来看，各大银行确实在房贷业务方面有所压力，但是并没有出现如网传的“断贷潮”。随后，《华夏时报》记者又以客户的名义咨询了一家股份制银行的贷款业务负责人，其同样对记者说：“额度总体还是比较充足的，我们这里并未出现‘断贷潮’。”

但是，该负责人也同样对《华夏时报》记者说，针对“老破小”和学区房，贷款的审核会严格一些，难度比之前要高，放款周期相对于以前来说会拉长一些，可能要等1-2个月才能拿到。

“据我了解，北京这边并没有哪一家银行已经明确表示不给二手房进行贷款，但部分业务的放款周期确实是变长了。”王嘉对《华夏时报》记者说。

记者在采访中体会到，银行都没有明说“不放贷”，但对于市场中的新房、二手房、“老破小学区房”，确实显露出了“差别对待”。而对于最“不受欢迎”的老破小，银行显得有些“闪烁其词”，并未说明今年已经断贷，只是说放款时间不确定。

而在本轮学区政策重磅落地之前两三年，学区房还是银行眼中的“香饽饽”，购房者张女士对《华夏时报》记者说：“我是2017年买房的，当时30年以上房龄的老房子，银行会看是不是学区房，如果不是学区房，可能不给贷或者贷很少额度，但如果是热门学区房的话，就能高评高贷，基本评估价都能到房价的90%-95%，贷款放款也‘特别痛快’。”

8月5日，乐居财经针对全国40个热点城市的住房贷款进行了相关调查。调查平均数据显示，北京国有四大行的审批政策和放款时间处于“正常状态”。但华东区的多个城市，包括上海、杭州、宁波、合肥等审批政策出现收紧，放款时间也不确定。

同时，调查结果显示，郑州的国有四大行已经处于“停贷”的状态。不过，郑州的一位新房中介从业者对《华夏时报》记者说：“如果现在买房，商贷、公积金贷款、组合贷都是可以正常走流程申请的。”

旨在降温楼市？

2020年1月1日，银行针对房贷开始实行新规。此前，央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》。按照房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限被分为5档。

其中，针对两大指标，中资大型银行分别是40%和32.5%;中资中型银行分别是27.5%和20%;中资小型银行和非县城农合机构分别是22.5%和17.5%;县城农合机构分别是17.5%和12.5%;村镇银行分别是12.5%和7.5%。

央行和银保监会也对银行调整房贷业务下了“最后通牒”，如果占比超出2个百分点以内，则调整过渡期为2年。如果占比超过2个百分点及以上，调整过渡期是4年。大型银行的房贷余额占比还在要求内，但不少中小银行已经是踩了红线。

房地产贷款集中度新规明确要求让超标的银行减少对于房贷的发放，在抑制房贷数额上涨的同时，也可以从微观层面调控房地产市场。在这一标准之下，银行必须想办法将房地产贷款余额的占比控制在红线之内。

“在我看来，大规模大数量的断贷并不是最好的办法。拉长放款周期或者上调房贷利率更好一些，可以在一定程度上暂时阻止高负债率的购房者进入市场，降低负债率，也给予银行调整的时间。”一家房企北京负责人向《华夏时报》记者表示。

不过，该负责人同样认为，房贷放款期限的拉长对于房企回款也有一定的压力。“特别是已经进入下半年了，年中报披露完之后，房企主要任务就是去化和回款。金九银十是销售旺季，去年因为疫情原因就有些不温不火，如果今年贷款调控要延续到9、10月份，对于房企来说压力也很大。”上述负责人在接受《华夏时报》记者采访时表示。

自进入到2021年以来，各个城市针对楼市的调控政策似乎一个比一个重磅，几乎是拳拳到肉，击打在痛点部位。在2020年下半年以前，楼市调控政策主要集中在宏观层面，限购限贷等。而从发文为房企融资设立“三道红线”，再到限制银行房贷余额占比，围剿“经营贷”购房等，金融层面已经是屡屡为楼市降温，也释放出了极强的信号。

房企、银行、购房者似乎都在这个夏日为“不确定性”而显得有些急躁。银行不确定具体的贷款额度和放款时间表。购房者例如程洁正在为500万元贷款忧虑，希望尽快拿到贷款过户。而房企则在担心贷款收紧会延伸到新房市场端，影响到“金九银十”的销售旺季。记者 李凯旋 李未来 北京报道