龙头房企打价格战催生今年首个“限降令” 不得低于备案价的85%
2021-08-13 11:07:45 来源: 华夏时报

近日,岳阳限制新房降价销售的消息在网络上流传。消息显示,岳阳市中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%,否则将不能网签。

《华夏时报》记者查阅相关信息了解到,今年以来,岳阳市是第一个出台“限制新房降价”政策的城市。值得注意的是,今年以来全国房地产调控政策已经超过350次,地价上限、二手房市场价格、房地产金融成为当下各地楼市调控的重点方向,政策主基调是抑制房价上涨。在此背景下,岳阳市的“限跌令”旨在限制房价下跌,在众多政策中显得尤为突出。

8月11日,《华夏时报》记者以岳阳市民的身份咨询了岳阳市住建局相关工作人员,其对记者确认了该文件的真实性,并表示,近期有龙头房企债务压力较大,为了资金回笼,对楼盘进行恶意降价,造成市场混乱,这是政策出台的主要原因。

易居研究院智库中心数据显示,今年6月以前,岳阳市的新房成交均价已经连续9个月超过7000元/平,然而,自今年6月开始,岳阳市新房成交均价一直低于7000元/平,维持在6500元/平左右。

不得低于备案价的85%

网传消息显示,8月9日,岳阳市住建局房地产市场监管科下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》(以下简称“《通知》”),明确对岳阳市中心城区(包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区)新建商品住房销售实施价格备案。

值得注意的是,《通知》明确,新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%,否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房买卖合同。另外,新建商品住房销售价格备案后,开发企业确需重新调整备案价格,6个月后方可申请调整。

《华夏时报》记者注意到,岳阳市住建局官网上并未发布网传的这份《通知》。

“我们昨天只是调整了网络系统的技术设置,现在还没有实行,这个政策有一个过渡期,正式实行的日期是在9月1日。”岳阳市住建局相关工作人员对《华夏时报》记者表示,出台这个政策只是试运行,9月1日前,市民在岳阳市中心城区买的房子即使低于楼盘备案价的85%,仍然可以网签。

那么,岳阳市为何会出台限制新房成交价格的政策呢?

岳阳市住建局相关工作人员对《华夏时报》记者表示,今年五、六月,某开发商债务压力比较大,为了资金回笼,因此将其持有的三个项目从备案价8000元/平左右降至5000元/平左右进行销售,造成了市场混乱。有在降价前买房的市民心里不平衡,到市政府讨说法。另外,某开发商的恶意降价行为也影响了岳阳市其他楼盘的销售。

“不能只限高,也要限低。”岳阳市工作人员对《华夏时报》记者表示,住建局还是希望楼市平稳健康地发展。

《华夏时报》记者了解到,在岳阳市非中心城区,另一全国龙头房企的楼盘也出现了降价的情况。“6月份我同事都是6000(元/平)多买的,现在均价5500(元/平),好的楼层在5880(元/平)左右。”8月11日,一名岳阳市当地中介对《华夏时报》记者介绍,该楼盘的备案价为7000元/平,精装修交房,目前正在做活动。

易居研究院智库中心数据显示,今年6月以前,岳阳市新房成交均价已经连续9个月超过7000元/平,然而,自6月开始,新房成交均价一直低于7000元/平,维持在6500元/平左右。

追溯到以往几年来看,对新建商品住房成交价格作出下限规定的,岳阳市并非首个。

早在2017年,广东省中山市就明确,实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%,无法网上签约;2019年,安徽省马鞍山市住建局发布通知,规定新房售价不得低于备案价格10%,低于10%的不予办理商品住房买卖合同网上备案;2019年,辽宁省大连市也出台调控文件,要求首次申请预售许可证的新项目,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

价格调整幅度为10%

值得注意的是,目前,开发商仍然有调整价格的缓冲期。上述岳阳市住建局的工作人员对《华夏时报》记者强调,9月1日之前,在岳阳市中心城区内的楼盘,如果开发商觉得备案价太高,影响销售情况,可以根据市场行情对楼盘备案价进行调整,但是调整之后想要再次调整,需要等到六个月之后。

那么,开发商将按照什么标准对楼盘备案价进行调整呢?“主要以所属楼盘已经销售的住宅均价来调整,在均价的基础上调整幅度不能超过10%。”上述工作人员表示,调整后的备案价格不能低于楼盘的成本价格,如果楼盘备案价低于成本价,可能会导致楼盘烂尾,另外,如果楼盘价格跌的太厉害,会导致贷款买房的人出现资不抵债的情况。

“此次政策使得大家对于全国市场有更为清晰的理解,即不是所有城市房价都在上涨,部分城市反而面临去库存的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,岳阳对降价现象进行管控,其实质在于(岳阳)去库存压力大,房企纷纷打价格战,导致交易秩序的混乱。

严跃进表示,岳阳市对一些无序降价现象进行了管控,体现了近期部分非热点三四线城市的市场特征。另外,岳阳市的政策的核心在于严管“房价低于备案价85%”的现象,这和目前很多城市严管房价过快上涨的做法是有差异的。他表示,为了促进房地产市场的平稳健康发展,房价不管是大涨还是大跌,都将面临管控。记者 张慧敏 李未来 深圳报道