来源：中国证券报    

● 本报记者 董添

12月21日，中国证券报记者对北京地区新房、二手房市场进行调研发现，近期二手房成交量显著放大。据多个片区多位资深二手房中介透露，其门店12月以来的成交量相比前几个月显著放大，原因主要与北京地区银行对二手房贷款有所放松有关。

二手房成交量放大

“我们店12月以来成交近20套二手房，是8月、9月和10月成交数量的几倍。”位于海淀区某头部中介人员杨立（化名）对中国证券报记者表示，“8月我们店只卖了3套房子，9月和10月也都是个位数。12月以来，银行放款速度比前期明显加快，加上年关将至，买房者也认为2022年年初额度会比较充裕，所以在目前节点加速上车。”

杨立表示，8月，他的客户刘明（化名）当时签约了海淀区学院路附近一套600万元左右的两居室。签约时就知道多家银行已经开始对二手房贷款收紧，跟业主也商量好，银行贷款作为尾款，可能会延迟到账。业主同意后，该客户当天签约，审核资质后，客户顺利进行了网签及银行面签环节，并拿到了银行的批贷函。在面签的时候，银行工作人员提醒，这项贷款可能要到2021年底或者2022年上半年才放款。

“刘明和我们当时都以为银行工作人员故意把放贷时间说长，但实际并不会那么久，所以就签了银行贷款合同。”杨立表示，“后来证明，8月签约的二手房目前很多都还没有放款。但我们发现至今没有放款的基本都是小银行或者大银行的偏远支行，这些银行的二手房贷款额度较为有限，积压的贷款合同需要一定时间排队消化。”

中原地产数据显示，12月中上旬，北京二手房成交量达到8288套，成交面积为75.03万平方米；11月二手房成交量为11851套，成交面积为107.2万平方米；10月二手房成交量为9340套，成交面积为84.33万平方米。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前，北京二手房市场企稳。之前，银行贷款收紧对成交量影响较大。随着年末银行对于二手房贷款放款有所放松，叠加2022年年初额度充裕，很多换房客户开始出手。

放款时长影响成交

“如果放款时间不确定，会影响交房时间，直接影响成交意愿。”位于北京市大兴区黄村片区某资深二手房中介刘欣（化名）对中国证券报记者表示。

刘欣向记者解释称，按照二手房购买流程，合同签署后出具资格审查证明材料就可以网签。网签之后，出具评估报告就可以去银行面签，拿到批贷函后签署贷款协议。然后缴足首付款，首付款会在存管账户上冻结。之后，可以做缴税、过户流程。银行放款与否，这些环节都可以做。但是，业主一般要看到银行贷款下发、尾款到账才会交房。房本虽然已经完成过户，但是业主不交房，房子还是住不成，对于着急入住的客户来说，存在一定的成本和风险。

刘欣所在的店面经理王明（化名）则对中国证券报记者表示，“8月北京二手房贷款都很紧张，但是同期一手房贷款却没有明显变化。很多银行受理贷款时，会优先给一手房开发商放贷。”

对此，中国证券报记者向多个银行网点负责房贷的工作人员进行询问，有工作人员透露，客户咨询贷款时，银行确实会询问是一手房还是二手房，如果是一手房还会询问是哪个开发商。

有知情人士向中国证券报记者透露，很多开发商在相关银行有其他贷款额度，优先给这些开发商放款，有利于开发商及时回笼资金，偿还前期贷款。

新房销售步入冲刺阶段

新房市场方面，中国证券报记者走访发现，目前北京地区新房项目销售基本都步入年终冲刺阶段。各大开发商火力全开，与二手房市场抢夺客源。

“有些楼盘优惠力度确实很大，如果比片区的二手房价格有优势，我们也会站在客户角度考虑，引导二手房意向客户去看一些新房项目。”位于大兴区清源路附近某二手房中介人员刘刚（化名）对中国证券报记者表示。

刘刚进一步表示，大兴区很多新房入市已经两三年，有的开发商要求年底之前对一些已经销售的新房清盘，如果有特价房，我们也愿意帮本来想买二手房的客户挑一下新房。我们卖新房也有提成，有些项目因为和公司有合作，公司大力鼓励卖新房，新房提成甚至比二手房还多。

中国证券报记者了解到，开发商对于楼盘年底的考核既有草签合同销售额，还有真实销售额以及回款。有楼盘项目负责人对中国证券报记者表示，“公司清理了很多迟迟没有网签的房子，清理后，我们还是要迅速找客户实现签约。至于回款，要看客户的贷款资质以及银行的放款时间。目前这个节点，放款是比较顺畅的。”