转自公众号“刘备教授”（id：LiuBeiJiaoShou）

这几天预售制是否应该取消这个问题又被拖出来鞭尸，其实这属于典型的伪问题，根本没有争的必要。

因为预售实际是一个可选项，不是说房子必须预售，而是可以预售。

(资料图片仅供参考)

假如一个楼盘预售的时候没人下单，拖到都建完了大家看到现房再下单，那就不是预售。

类似的情况在2014年以前很普遍，大部分楼盘都是开盘卖一批但没法清盘，接下来慢慢卖。如果能在半年内卖完就算完美，一年内卖完就算顺销，卖两三年都属常态，那个时候房子早就建完甚至很多手快的都已经装修入住了。

总之，是否预售这个开关实际上掌握在购房者手里。他们愿意接受预售那么就有预售，只愿意买现房那就没有预售。

2012年左右，有哥们向我推荐过杭州一个楼盘的尾盘。这个楼盘已经交付好几年了，卖得也不错早就回本并赚钱。开发商手里还留了几套位置和户型较好的房子，等着升值后慢慢买。对开发商来说，尾盘卖不卖其实比较随缘，通常有点关系才会卖给你。

以上属于地产的常态，全世界大部分开发商都是这么玩的。

从预售到交付通常有两年时间，在这两年里房价涨幅通常不小，如果赶上一波牛市翻倍也很正常。

这个时候，购房者的选择自然是接受预售了，因为买到就赚到啊。从2014年开始，房价大概走了6年左右大牛市，结果搞得所有人似乎都忘了完全可以等到房子交付后再去买。

至于当下，我的建议就是靠谱开发商的性价比高的房子，当然还可以接受预售。因为你不抢有别人抢，手快有手慢无。

但如果无法判断开发商是不是靠谱或者性价比高不高，那就等房子交付以后再下手，或者干脆买二手房。

你不去买预售房，难道开发商会来咬你么？

现房其实已经慢慢出现了，连杭州这种一二手倒挂普遍存在的城市，某些倒挂幅度小的楼盘也都出现了现房。按这个趋势下去，未来全国大部分地方的大部分楼盘不是现房也是现房了，市场自动就会屏蔽预售这个选项。

人往往会有思维定式，顽固的就形成思想钢印，只看到一件事的好处或者坏处。

现在套在山顶上的停供房东当然痛恨预售制，但之前那些因为预售白白套利了两年房价上涨收益的呢，他们会把赚的钱退出来么？

当然，预售制度还是有不少改善空间。比方说预售直接全款就不太合理，从商业规律来看付定金比较合理。

从博弈角度看，一分钱不付是鼓励买家毁约，付清是鼓励卖家卷款潜逃。

一套100万的房子，付20%定金总够了吧？剩下的交付前付清。

毁约的话开发商没收定金也血赚啊，烂尾则血亏，因为开发商只收了20%的钱，远远抵不上土地本身值钱。

期货交易通常都是保证金制度，那这个20%本质也就是期房的保证金了。

就这些吧，手机打的诸位凑合着看。

今天市场大跌，但前几天还不错，所以一天不熬鸡汤诸位应该还顶得住。等周日晚掌握了更多情况后再具体聊。总体我认为还是前期反弹多了有人要撤退。