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绍兴，是我比较熟悉的一个城市。

(资料图片仅供参考)

这是因为，2017年米宅在绍兴团购一个项目，也是迄今为止唯一的一个项目——元垄大都会，当时均价12800多，而我恰恰参与了项目的考察。

现在这个项目的二手房价格大约在25000到26000，大约翻了一倍。

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相比较全国很多城市，绍兴的楼市非常简单。

三句话：

内核老城核心+中核中心城区+两个发展方向

老城核心：

图片：绍兴老城典型照片

老护城河范围内的文化老城区，现阶段处于没有任何项目的状态。

未来也不太可能有，因为未来这篇城市主要的功能就是文化和旅游。

所以，用于开发的土地不会再有，甚至会有更多的人口要从内核老城迁出。

中核中心城区：

图：绍兴护城河外典型市容

护城河外，绍兴环城高架桥内的成熟绍兴现代城区。

该范围内，有项目但比较少，而且相对比较贵，选择的人更多的是看重老城教育资源和对老城比较有感情的客户。

另外，环城高架之外，两个主要发展方向

——处于高速发展阶段，有些区域比较成熟，有些区域没有那么成熟，但作为绍兴主力置业方向的定位已经确定。

所以说，你不管是不是绍兴人，如果打算在绍兴置业，第一个问题就是

——我应该买在主城正北的镜湖，还是要买在主城西北的柯桥？

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实际上，镜湖板块和柯桥板块就代表了绍兴过去15年以及未来10年的发展方向。

先说镜湖板块，2002年，镜湖新区成立。

在这20年间，整个绍兴把最最精华的市政资源一股脑全都搬到了镜湖。

打造镜湖的生态体系，不但形成了整个绍兴最密集的河流水网，同时在镜湖中心又形成了一个规模空前和级别极高的镜湖国家湿地公园。

图：镜湖国家湿地公园

然后，把绍兴市政府从老城迁出，放到了镜湖中心位置，随之而来的就是各种共同配套，包括市民中心，奥体中心。

图：镜湖早上市容

光政府来了还不够，绍兴市把自己所有能影响到的高端金融机构和写字楼也放到了镜湖。

很显然，镜湖在绍兴市的定位，实际上就是

——浦东之于上海，黄埔之于广州。

是政府规划中可以代表整个城市的未来“希望”的嫡出新区。

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相比较镜湖，柯桥显然就处于“庶出”地位。

绍兴楼市的柯桥板块主体范围就是绍兴市的柯桥区。

往前推20年，实际上这个柯桥区，原名则是叫绍兴县。

而这个绍兴县和当时的绍兴市则完全不是一回事，直到2003年，绍兴县政府迁入柯桥镇，后整个区改名柯桥，最后改县为区，变成了绍兴市的三区之一。

所以，一开始，绍兴市和柯桥区就有点竞争关系。

大家现在一提绍兴，觉得最重要的一定是包含绍兴老城的越城区，因为几乎所有绍兴叫的名字的古迹和旅游景点都是在越城。

然而，当你查阅数据才会发现，真正绍兴的第一经济大区，乃是柯桥而非越城。

不但，总量GDP远超越城，同时人均GDP也遥遥领先。

因为，在历史上柯桥有着明确的产业定位和产业优势。

图：柯桥和亚洲最大的中国轻纺城

柯桥拥有全国最强的完整产业链——印染纺织。

柯桥区，曾连续多年位列全国县域经济基本竞争力十强，同时拥有亚洲最大的布匹集散中心——中国轻纺城。

借助轻纺，柯桥从上至下完成了这一产业的整合，成为了这个行业同时也是绍兴地区当之无愧的老大。

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说回楼市。

如果，你在绍兴的楼市调研一下，你会发现柯桥和镜湖的比较无处不在。

如果，有土拍，大家就会比较柯桥和镜湖，谁出了更多的地王，谁的最新楼面价更高一些。

如果，柯桥有了新盘，大家也会比较镜湖有没有类似项目，价格如何。

总之，在绍兴的区域楼市，充满了类似pk的话题。

只能说，在我调研的2022年的6月份，似乎柯桥更胜一筹。

图：车流如织的柯桥街头

新房项目较少，市场库存不多，二手房价格在市场周期下比较坚挺，另外明显柯桥的经济活力肉眼可见的要好。（另外，靠近省会杭州东南，也是其重要的优势）。

反观镜湖，虽然城市界面超过了柯桥，甚至超过了中国90%以上的新区，但是新房项目还比较多，市场库存较大，二手房更加难以出手。

同样，走在镜湖新区的大街上，无论是外卖小哥还是白领上班族，明显人口的密度要小于柯桥。

但是，未来，到底是柯桥更加有发展前景一些，还是镜湖发展一些，这个话题我不想多说。

因为，这种维度的竞争往往是多层次，长时间的比赛，很难在短时间内看出端倪。

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但是，如果你跳出绍兴楼市，同样会发现，这种类似的嫡出“新区”和庶出“新区”的竞争并不鲜见。

在武汉，武昌+汉口的滨江沿岸pk洪山区开发区出身的东湖开发区（光谷）；

在合肥，一路向南的市级政务区+省级滨湖区pk企业云集的蜀西湖新区；

在杭州，政府主导的向东滨江新区+大江东 pk一路向西的未来科技城；

即使，在绍兴的紧邻宁波市，也有政府云集的东部新城pk企业云集的南部新城；

等等。

这种嫡子新区，往往被当地政府“万千宠爱于一身”，给地铁、给学校，给配套、如果决心更大，往往会把整个政府全套人马统统迁入，力图用资源持续输入，堆出一个新城，堆出未来城市的希望。

而和他竞争的庶子新区，往往就没有那么大的优势。他们往往靠自己的独特地理，学校、经济、公司、产业的优势，自己慢慢地形成自己的城市地位。

这两种新区背后，很显然是两只巨手的较量，一只是政府行政力量的手，一只是市场力量的手。

那么，这两只手，哪只力量更大一些呢，哪种新区胜算更大一些呢？

在我考察的很多城市中，呈现出这样一种规律：

南方城市，似乎这种庶子新区成长的更好一些，行政的力量并不能成为决定城市发展的唯一力量，你依旧可以看出“商业的力量和市场的力量”在城市发展中的巨大的作用。

比如我们这次考察的杭州、绍兴、宁波。

虽然，他们的滨江区、镜湖新区、东部新城发展的不错，但是同样未来科技城、柯桥板块和南部新城同样也充满希望。

然而，北方的城市则很少出现这种情况，主导城市发展方向的永远是政府规划图上最粗的箭头，城市发展最好的板块，永远是政府所在地的新城板块。

而这，或许就是中国这二十年“南北差距拉大”最好注脚。

文 | 宋富贵