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闽系房企大撤退
2023-08-10 09:50:08 来源: 北海湾拐角

没有等来奇迹的泰禾,8 月 4 日正式摘牌了

这家很早就暴雷的闽系房企,挣扎两三年,终于退出了资本市场

曾经的千亿房企,出局前市值仅剩11亿元


(相关资料图)

不过退市并非终点,目前泰禾官微仍在更新

退市当天,还推送了一则关于保交楼的项目文章

图源:泰禾集团官微

只是失去了资本市场的融资渠道,这样的自救如今看起来更加艰难

泰禾的退市,引起了我对它背后一个房企的好奇

像泰禾这样的闵系房企,远远不止一两个

它们在行业内,从手拉手辉煌,到集体陨落,影响了地产的一个时代

这前后到底发生了什么?现在它们各自又是怎样的境况?

01

这两年,闽系房企集体风光不再

我先大致查了下,目前闽系阵营中的部分民企情况

整理自:各企业公开信息

根据企业状态来看,主要有三类

首先是沦落到退市的泰禾、阳光城等

以及各位很熟悉的世茂、融信、正荣等,此前已传出暴雷信号

还有一种就是像金辉、中骏等尚未暴雷

但接下来的生存挑战,其实已经很明显了

显然,整个闵系队伍中,已经很难找到发展良好的民营房企了

大家似乎处在同一滑坡上,有的早已经触底,有的正失速下滑

这次正式出局的泰禾,也是最早暴雷的一批规模民企之一

我翻了下往年行业排名,发现2017年中指研究院发布过一个榜单

图源:中指研究院

彼时泰禾甚至闯入了百强房企前15位

但好景不长,2019年开始,企业形势便急转直下

尽管近两年和2020年相比,也在小幅提升

但对比曾经的高峰期,差距还是太大了

到今年4月28日,泰禾已到期未归还借款本金,高达582.03亿元

至于那些一二线城市的存量土地、项目和商业

也基本陷在各种复杂的债务中,难以救活

于是就有了8月初的摘牌退市

泰禾之后,下一个出局的,是阳光城

8月4日,泰禾摘牌的同一天,阳光城也收到了深交所的上市终止告知书,进入摘牌倒计时

这家销售额曾破两千亿的百强黑马,最终股价停留在了0.37元,市值仅剩15.32亿元

除此之外,闽系中还有更多民企,都已进入暴雷行列

比如去年10亿美元债违约的闵系老大哥,世茂

今年年报发布后被风险警示,5月30日,收盘股价跌至1.01元,逼近退市生死线

为了自救,世茂通过增持和回购强力挽尊

于6月5日实现了1.23元的收盘价,成功保壳

但短暂的危机解除了,这几年激进扩张留下的数百亿债务,却还压在头顶

世茂距离真正脱困,也还为时尚早

同样面临债务压力的,还有禹洲、融信、大唐、旭辉等

近两年,这些闵系房企已经不只一次传出违约了

5、6月,四家房企又相继发布公告,称无力兑付债券

其中,暴雷后一直低调的旭辉,如今调转船头发力代建了

半年就新获了30多个项目

从今年的高频招聘来看,目前这部分业务发展的似乎比地产更有希望

图源:猎生活

不过,还有一类未暴雷的闵系房企,仍在苦苦支撑

比如为数不多还在绿档的中骏集团

因为努力还债,被称为闵系之光

但目前,也承受着毛利率下降、流动性恶化等压力

最直观的困境是,曾经的千亿房企,今年上半年销售额仅剩200亿

上市两年多的金辉集团,属于闵系中大器晚成的了

这两年也被迫大调整,比如精简组织、区域合并、高管换血等

在业绩不断下滑、土储见底的双重困境中,这么做,也是争取不掉队的唯一出路

回过头看,这些闽系房企,其实都是曾风光一时的规模民企

但如今,几乎都面临着最本质的生存危机

02

霸道的闽企,为什么集体被行业抛在身后

闽系,曾经多风光,现在就有多暗淡,让人唏嘘感慨

所有地产派系中,闵系房企的特征应该是最强烈的

信奉爱拼才会赢的闽商,进入地产后,依然大胆进取、凶猛拿地

也成为行业崛起最快的一股力量

2016年蓝房网发布的全国地产榜上,闽系房企甚至占了百强的20%

而且位次都不低,前50强中直接霸占13席

数据整理自:蓝房网福州站

这些成绩出众的闵系房企,无一例外,都有着共同特征

第一个也是最明显的,就是从大本营出发,迅速全国化扩张

比如旭辉2000年就把总部搬进上海,大手笔豪掷土拍市场

并在2012年迅速上市,跻身地产50强

这条从福建到上海再到上市的成功路径,也引起了其他闽商的疯狂复制

2015年前后,阳光城、泰禾、融信等一批企业异军突起

闵系房企在上海迅速形成一股新势力

单就土地市场来说,闽商们拿地几乎不考虑成本,溢价率高得吓人

数据整理自:上海房价点评网

到2016年,全国前十的地王有4块都在闽商手里,包揽接近一半

财大气粗到了夸张的程度,背后也是极具冒险精神

当年几十亿规模的大唐地产,刚把总部搬进上海时

就敢立下500亿、千亿的目标

而为了迅速实现全国化的规模目标,高负债率这件事也就不值得在意了

这也是闵系房企的第二个集体特征

还以旭辉为例,临近上市前,资产负债率就高达138.3%

上市后融资渠道扩宽,这个数字有所下降,但仍在70%以上

但在那个集体快周转的时代,市场环境较为宽松

高负债率的深层影响并不明显

第三个集体特征,就是闵系房企擅长的多渠道融资

除了部分闵系房企自带的财团背景,更多的房企也开始尝试涉足金融、银行领域

比如融信为了融资与保险、银行合作

图源:和讯网保险

中骏和光大信托、五矿信托、中建投信托等合作,为自己长期供血

此后,全国化、高负债、多元融资的这一整套经营模式

就迅速复制到了整个行业

一时间,几乎所有房企都在强调规模化、加杠杆

每年投入巨大精力,进行全国化布局

这个模式也在2018年前后,达到了杠杆的巅峰

此后就是各位都熟悉的场景了

在市场游戏规则骤变时,销售与融资,两大渠道同时收紧

很多房企摊子铺得太大,一下子收不回来,导致了行业内的连锁暴雷反应

其中闵系房企,更成了重灾区之一

曾经在江湖上多辉煌,现在就有多失落

甚至类似闵系策略的区域房企,也受到了一定影响

比如温州的祥生控股、中梁控股等,都曾是千亿房企

但今天我们来看,由于激进扩张也已经宣告暴雷

上一个周期内,闽系房企的生意模式,几乎改变了中国房地产市场的格局

但当下,也正被更适合时代的经营模式所抛弃

03

闽系撤退后,哪些派系的民企在做大 

同一个舞台,有人黯淡退场,就有人迅速登场

如今站上台前的一些派系房企,也是从不同的地域发展而来

但和闽商却是完全不同的风格

其中一类面孔,各位都很熟悉,浙派房企

今年,以滨江、绿城为首的浙系房企迅速上位,登顶行业前排

尤其这次业绩半年考,滨江正式进入克而瑞销售榜全国十强

图源:克而瑞

在行业普遍业绩下滑的时候,还比去年上升了3位,成功逆势突围

对滨江来说,自己的节奏一直没变,也并未有明显扩张

但当行业整体后退,那个坚持守在原地的人,反而跑在了最前面

除了老牌企业,更多浙系房企也集体冲入了全国百强

有些已经不是第一次亮相

如伟星地产、建杭置业、大家房产、荣安地产、中天美好集团等等

而这些企业,都是十足的稳定派、务实派,很少大规模离开浙江

最典型的就是滨江,几十年来很少提全国化战略

主要围绕杭州市场及省内开发

数据整理自:滨江集团官微

对比闵系房企迅速离开福建,尝试全国化的模式

也体现了不同地域下生意人的观念天差地别

此外,浙商做生意最大的特点还有团结

有钱大家赚,抱团打天下

从事地产行业后,这些浙系房企进入一个新的板块时,也会抱团拿地开发

共同分担风险和利益,从不吃独食

这些,都是两个派系房企走向不同结局的主要原因

浙派之外,地产行业其实一直都有一股特别的力量,就是港资房企

根据今年的年报业绩,整个2022年香港楼市不济的情况下

也依然无一家港企开发商亏损,仅仅是相比前一年盈利下滑

这一点,和内地史上最惨年报的数据比起来,简直不要太鲜明

尤其一些老牌港资房企,比如说很多上海人熟悉的瑞安房地产

已经扎根内地市场26年

去年瑞安房地产净利润人民币14.75亿元,虽然同比下降33%,但仍处于盈利状态

以及恒基地产,去年归母净利润也实现了92.39亿港元,利润降幅属于较小的

当然,这两年港企中也不乏出现一些新晋顶流

其中2020年才在香港成立的宸嘉发展,颇为耀眼

到2022年,这家企业的全年新增货值就达到了341亿元

直接冲击行业第30位

图源:中指研究院

归根结底,港资房企能对抗周期实现增长,离不开一个

这些年港企甚至略显保守,几乎从来不提全国化

除了住宅业务,更喜欢布局商场、酒店、写字楼等慢增长的存量物业项目

比如瑞安、恒隆的主要业务板块,就是住宅和商办项目的开发、运营管理

瑞安新天地 图源网络

并通过良好的运营模式,实现稳定的租金收入

对比内地房企配套的目的,一开始就是为了卖房子,几乎不考虑后期运营

市场紧缩后,反而成了企业的累赘

所以被金融危机教育过的港资房企们

如今普遍不追求高杠杆、高增长,负债率也更低

反而在每个下行周期内,成为行业最独特的一类存在

04

当前行业下,我们看到了闵系房企的集体衰落

同时也看到一些港资和浙派开发商的长盛不衰

从根本上看,认知和策略的不同,造成了派系之间房企的不同结局

但今天我们并非全盘否定闽系的模式

他们曾在对的时机,把握住机会向外求发展

这是闽商一贯爱拼才会赢的生意哲学

也确实让一个派系的企业迅速独大,占领了民营房企的前排位置

只是,在兴盛到衰落的这个过程中,关于稳健和保守的价值

也是新的行业节点上无法绕过的思考

只有这样,未来面对更多周期性挑战时,才能拥有稳固的位置

以上正文,来自余奔雷

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