一、新房市场供需双缩，姑苏区成交延续涨势

(资料图)

（一）成交：新房成交止升转降，环比降幅近两成

进入2023年，在元旦和春节双假期的影响下，1月份新房市场活跃度相对不足，随着春节假期过去，市场恢复常态化运行，加上去年以来出台的多轮宽松政策发酵，积压的需求逐步释放，进入3月传统的小阳春时节，随着供应端发力，成交活跃度再度提升。小阳春的热潮未能延伸至4月，在需求集中释放过后，4月份成交热度开始减退。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月苏州新房成交4784套，环比下降18.01%，同比上升29.33%。从累计来看，1-4月苏州新房累计成交17152套，同比下降17.98%。在一季度的快复苏阶段过去后，市场进入平稳的常态化运行阶段，预计5月份成交仍有下调可能。

（二）价格：在部分高价热点项目成交带动下本月均价稳中趋升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月苏州新房成交均价为29077元/㎡，环比上升4.9%，同比上涨17.16%。新房价格连续两月回升。虽然成交规模降温，但是本月在部分热点优质项目的带动下价格仍然延续上升态势。

（三）库存：供应规模缩减，库存量两连升

进入2023年，年初在春节假期等影响下，房企推盘量显著下滑，降至历史低位水平，2月市场恢复常态化，加上房企提前备战金三银四，推盘节奏有所加快，3月份迎来传统的楼市小阳春，房企积极推新，供应量较上月翻四倍。进入4月后，房企推盘热情减退，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月新建商品住宅批准上市套数为3545套，环比下降53.4%，同比下降0.3%。从库存量来看，根据数据显示，2023年4月苏州新房库存为53006套，环比上升0.22%，同比下降25.28%。从去化周期来看，本月去化周期为8.8个月，较上月下降了0.1个月。

2023年4月，苏州共有20个商品住宅项目获取预售证，较上月减少12个，共计3545套房源申领销售许可。在3月传统小阳春过去后，房企推盘热情明显下滑。4月申领销许的楼盘以工业园区、相城区和吴江区为主力，各有5个项目申领。其中网红热盘保利“天字系”产品保利天和珺庭在本月迎来首开，推出的户型为142㎡四室与162㎡四室，深受改善客户追捧，成为奥体板块的热销楼盘。

（四）分区：姑苏区成交独升，吴中区跌幅领跑

从本月苏州区域成交表现来看，6大区域中除姑苏区外，其他5个区域成交量全部回落，其中，吴中区跌幅领跑，本月成交1009套，环比下降33.18%；其次为吴江区，本月成交780套，环比跌幅为24.86%；高新区位居第三，环比跌幅为12.28%。

从占比来看，相城区成交规模占全市比例最高为26.9%，较上月扩大2.6个百分点；吴中区紧随其后，本月占比为21.1%，较上月收窄4.8个百分点。

（五）板块：吴中、相城区成热点板块聚集地，相城核心板块成交领跑

从各大板块成交来看，吴中区和相城区成为热销板块聚集区域，分别占据6个席位。其中，相城核心板块本月成交343套，成交均价为57634元/㎡，位居成交榜首；高新区的新区核心板块本月成交281套，位列TOP2，成交均价为46550元/㎡；吴江区的黎里板块紧随其后，本月成交221套，成交均价为21298元/㎡。

（六）房企：建发房产单月销售额近18亿，华润置地破15亿

从4月房企在苏州的销售业绩来看，有4个房企单月销售业绩破10亿元，其中，建发房产本月销售金额近18亿元，位居业绩榜首；华润置地以15亿元的销售额位居第二，苏州相城高新单月销售额为13.7亿元，位居第三。同时，保利、招商、万科、仁恒等在苏州市场都有着良好的表现，销售额均在8亿以上。国资背景的企业在苏州仍然占据着突出位置。

（七）项目：建发·缦云华庭等三楼盘销售金额破10亿

从苏州新房成交套数TOP20项目来看，主要集中于相城区、吴中区和高新区，分别有6个、4个、4个项目上榜，其中，和悦塘前雅院成为本月热销楼盘榜首，单月成交230套，成交均价为32599元/㎡；建发·缦云华庭位居第二，本月成交176套，成交均价为47479元/㎡；天地源平江观棠位居第三，单月成交146套，成交均价为31849元/㎡。

从成交金额来看，本月有三个楼盘成交金额破10亿，建发·缦云华庭成为当之无愧的榜首，成交金额为15.1亿元；其次为和悦塘前雅院，单月成交金额为13.7亿元，润月雅筑以13.1亿的销售额位列第三。

二、4月二手房成交稳中微降，仍处于近两年来次高峰

（一）成交：本月二手房成交小幅回落，仍处于历史高位水平

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月苏州二手住宅成交8044套，环比下降3.53%，同比上涨166.18%。从累计来看，1-4月苏州二手房累计成交24581套，同比上涨93.66%。苏州二手房成交稳中趋降，尚处于历史高位水平，4月份苏州二手房市场仍然维持较高的热度。

（二）价格：二手房价格连续3月回落

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月苏州二手住宅市场均价为29157元/㎡，环比下降0.38%，同比下降2.93%。苏州二手房市场均价连续三月回落，随着年后需求的集中释放，市场热度的持续性显露不足，业主信心波动，选择降价出售行为增多，带动市场均价回落。

（三）调价房源：涨价房源占比回落2.97个百分点，业主涨价信心不足

从涨降价房源来看，2023年4月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为14.7%，较上月收窄2.97个百分点。涨价房源占比在连续五月扩大后自2023年2月开始连续三月回落。主要依赖于刚性需求以及疫情积压支撑起来的热度难以长久维持，后续市场不确定性增加，业主降价出售行为增多。展望后市，接下来仍需要强有力的利好政策加持才能支撑楼市的真正回暖。