近日，中亿基业控股有限公司(以下简称“中亿基业”)向港交所递交了招股书，若可顺利上市，其将成为宁夏首家在香港上市的房企。招股书显示，中亿基业较为依赖地产开发、区域布局单一，近年更是负债率上升、经营现金流告负。业内人士认为，区域型中小房企选择上市的目的多为增强规模实力，以免被挤出区域地产赛道。

收入波动，资产负债率逐年攀升

5月11日，中亿基业向港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市，国泰君安为独家保荐人。如若成功“闯关”，中亿基业也将成为宁夏首家在香港上市的房企。招股书显示，中亿基业此次赴港上市的目的包括为公司现有项目的建设及未来项目(包括土地收购成本)提供资金、偿还项目开发的部分借款及一般业务营运及营运资金。

成立于1994年的中亿基业，其历史可以追溯至1991年中房集团银川房地产开发总公司的成立。据招股书，中房集团银川房地产开发总公司于1994年改制为一家有限责任公司“宁夏中房实业”，成为中亿基业的物业开发项目集中管理平台及间接全资附属公司。

目前，中亿基业“已成为银川及西宁市场的领军者”。根据中国指数研究院的统计，按合约销售额计，公司在2020年银川及西宁所有物业开发商中排名第一。

据招股书，2018-2020年，中亿基业收入分别为25.04亿元(人民币，下同)、21.25亿元及56.36亿元，复合年增长率为50.0%;净溢利分别约为3.646亿元、5.148亿元、8.427亿元，复合年增长率52.0%。

据悉，公司收益主要来自物业开发及销售，小部分收益来自物业租赁服务及管理咨询及其他服务。《华夏时报》记者注意到，2018-2020年，公司住宅开发及销售的收益分别为24.79亿元、20.74亿元及55.39亿元。其中住宅物业又是最主要的业绩来源，2018-2020年，住宅物业的营收分别占公司营收的71.9%、78.3%、83.3%，集中化程度逐年上升。招股书指出，2018年至2020年，中亿基业来自物业开发及销售的收益波动主要是由其交付项目波动所致。

同期，中亿基业的绝大部分收入来自西北地区：截至2021年3月31日，该公司共有30个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中28个项目位于中国西北地区。土地储备合计651.67万平方米，其中620.98万平方米、约95.3%的土地储备位于中国西北地区。中亿基业认为，“我们预计位于中国西北地区的物业项目在不久的将来，会持续为我们贡献绝大部分收入”。

与不甚稳定的收益相似，2018-2020年，公司毛利率分别为34.8%、39.1%、31.8%，也呈现出波动的情况。招股书对此解释说，2020年毛利率同比下降的原因是去年新项目交付大部分为优质室内装修工程，从而增加了开发成本及降低了毛利率。

值得注意的是，在盈利能力与造血能力下滑的同时，中亿基业还在举债经营。截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司合约负债分别为31.21亿元、99.03亿元及196.85亿元。

于往绩记录期间，中亿基业维持大量借款以为业务提供资金：2018-2020年，中亿基业借贷总额分别为13.12亿元、13.51亿元、19.19亿元。其中一年内需偿还银行贷款为4.85亿元，一至两年内应偿还的银行贷款为4.19亿元，三至五年应偿还银行贷款为3750万元。

随着借款持续增加，中亿基业的资产负债率也持续攀升。截至2018年、2019年、2020年12月31日，公司资产负债率分别约为88.66%、91.68%、91.84%。而总借款的持续攀升也给中亿基业带来较大的财务压力，2018年-2020年其利息开支分别为1.79亿元、1.84亿元及2.36亿元。

“三条红线”方面，截至2020年底，中亿基业负债资产比率(不包括合约负债)为80.7%，高于行业“三条红线”负债资产比率不得高于70%的规定;截至2020年底，中亿基业的现金与短期借款比率为2.3，未踩中该条红线;净资产负债比率方面，中亿基业在招股书中表示，由于存在净现金状况，当前净资产负债比率不适用与比较。

竞合获益，强调万科“业务伙伴关系”

目前，中亿基业还没有独立的官网，其房地产上市平台宁夏中房实业官网也处于“网站升级维护”状态。至于公司如何改善“三道红线”、进一步优化财务指标，上市后希望加强“宁夏一哥”的地位还是更希望“走出去”等问题，《华夏时报》记者向宁夏中房实业打去电话，但接听人员强调“近期不接受媒体采访”。截至发稿，《华夏时报》记者向该公司官方邮箱发布的采访提纲亦未收到回复。

中亿基业积极上市的背后，是其于地产赛道上的现实压力。据中指研究院数据，2020年银川房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为374.5亿元。其中，宁夏中房实业以110.0亿元销售额的绝对优势占据榜单第一，其销售额占比为TOP10榜单企业合计的29.4%，紧随其后的还有万科、中海、旭辉、融创、宁夏民生、华远、恒大、新城、中梁。

但在这份研报中，中指院直言，“榜单TOP10企业中，仅宁夏中房与宁夏民生为银川本土房企，可见近年来全国性房企入驻银川抢占本土房企市场份额的态势愈演愈烈，本土房企如何稳固自己的地位是其未来值得深思的问题”。

《华夏时报》记者注意到，在2020年10月由中国房地产协会、宁夏房地产业协会主办的一场座谈会上，宁夏中房实业集团有限公司董事长方陆认为，许多房企前些年的制胜法宝是“高速度、快周转”，但对本土中小房企来说，这是“死路一条”，因为无论拼速度还是拼规模，都拼不过全国性大房企。

彼时，方陆指出，宁夏本土大多数中小房企“当下必须要在’退休、转行、坚守’中做出自己痛苦的选择”，强调“中小房企目前要想好出路，才能走出生路”。而中亿基业显然想好了出路：2020年11月5日，中亿基业在开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，开始为上市做准备。

在上述讲述中，方陆还表示，竞合是共同做大分享的“正合游戏”，善于合作是当下的智慧。因此，宁夏中房与万科、建发及本土房企亘元地产等都寻求了不同模式的合作，“竞合让我们获益良多”。

而在上市招股书中，中亿基业也强调，公司与万科集团的紧密合作对其成功贡献甚大。认为“凭藉万科集团的品牌知名度及行业专业知识，我们能够巩固我们的现有市场地位，并逐步扩展至不同地区”。据悉，2017年建立的中房万科实业是公司与万科集团战略合作的平台。截至2021年3月31日，中房万科实业拥有总建筑面积为3,389,615平方米的11个开发项目，包括2个城市。“我们认为，我们与万科集团的业务伙伴关系将继续在我们的未来发展中发挥宝贵作用”。不过，万科对中亿基业上市一事无回应。

值得一提的是，中亿基业管理层架构还显示，冯仑目前为该司独立非执行董事，负责就本集团的经营及管理提供独立建议。

即便如此，中亿基业的上市之路仍不乏风险。在招股书中，中亿基业坦言，公司面临与业务及行业有关的若干风险。比如，公司可能无法获得更大的区域扩张，难以获得理想的土地等。

地产分析师严跃进告诉《华夏时报》记者，最近几年，一些中西部省份的本土“拔尖”房企，虽然规模不大，但都有可能去上市。类似银川等市场属于成长性较好的城市，房价容易上涨，对于此类本地企业来说销售业绩自然有大增。这也是上市的底气所在。从小房企的发展来看，此类新兴房地产市场的企业，其实还是有机会的，成长性很强。不过，严跃进强调，类似于中亿基业这样的房企仍需关注区域行情波动，“这一波银川市场行情不错，要警惕政策调控和市场降温风险”。记者 李贝贝 上海报道