近期，融汇悦生活集团有限公司(下称“融汇悦生活”)向港交所递交了招股书。在物业公司领域，其规模并不算大，截至2020年12月31日，融汇悦生活的在管总建筑面积为640万平方米，远低于行业平均值4879万平方米。另外，融汇悦生活的业务严重依赖母公司，盈利能力也并不出色。

有专家表示，物业公司的规模决定了其在市场上的地位。另外，随着港交所对拟上市公司的要求变高，中小企业赴港上市的难度在加大。

规模小，依赖性强

资料显示，融汇悦生活成立于2006年，成立之初，为重庆融汇地产开发的物业提供住宅物业管理服务。随后，融汇物业的业务范围陆续拓展至福建省、山东省等地，服务的物业类型涉及商业、温泉旅游景区、工业园、办公区。

值得注意的是，在上市之前，除了对一系列子公司的股权进行梳理，融汇悦生活还进行了一笔收购。招股书显示，2021年5月25日，重庆融汇物业管理以1020万收购了重庆新天源51%的股权。招股书显示，被收购的股份均为独立第三方，本次收购为融汇悦生活的合约建筑面积增加了大约85.12万平方米。

资料显示，融汇悦生活定位为提供全面物业管理服务及商业运营服务的供应商，共两条业务线，分别是物业管理服务和商业运营服务。与大多数物业公司一样，融汇悦生活的物业管理服务包括基础物管服务、非业主增值服务和社区增值服务;商业运营服务包括向租户提供商业运营服务、向物业开发商及业主提供商业运营服务。

两条业务线中，融汇悦生活的物业管理服务收入占比更高，近三年来，融汇悦生活的物业管理服务收益占比分别为82.8%、83.3%和84.2%，商业运营服务收益占比分别为17.2%、16.7%和15.8%。

资料显示，截至2020年12月31日，融汇悦生活的在管总建筑面积为640万平方米，为70个项目提供服务。2018年-2020年，融汇悦生活的收入分别约为1.99亿元、2.24亿元和2.41亿元。中指院数据显示，截至2020年，百强物业的平均在管面积为4879万平方米，平均在管项目为244个，收入均值为11.73亿元。如此对比，融汇悦生活或只能称为“蚊型物企”。

因为要实现未来长期持续的现金流，因此，目前来看，规模是考量一个物业公司的重要因素。58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，物业公司的规模决定了其市场地位。

中小企业上市难度加大

从经营能力角度来看，融汇悦生活对母公司的依赖性较强。招股书显示，融汇悦生活成立以来一直为融汇集团提供物业管理服务，近三年来，融汇悦生活有超过九成的在管面积和收入都来源于融汇集团。在行业普遍看来，业务依赖母公司，这有利于物业公司未来在管面积的增长。不过另一方面，这也说明该物业公司对第三方业务的拓展能力较弱。

官方资料显示，融汇集团由核心创始人黄祖仕在香港建立，房地产开发经验超过17年。目前，融汇集团的业务主要分为城市建设与运营、温泉文旅、精细化工三大板块，房地产开发是其核心产业。截至2021年12月31日，融汇集团在重庆、济南、福州及芜湖拥有58个项目。

从公司盈利能力角度来看，2018年-2020年，融汇悦生活的毛利率分别为23.3%、25.8%、31.4%，年内溢利分别为1850万元、3560万元、5420万元，复合年增长率为71.2%。据乐居财经统计，2020年42家上市物企平均毛利率达 29%。

利润率表现一般，或许和在管的物业类型有关，在行业普遍看来，住宅物业的利润率最低，商业物业的利润率相对较高。数据显示，住宅是融汇悦生活的主要在管物业，商业物业次之，公共及工业物业的份额微乎其微。近三年，融汇悦生活有九成的在管面积和八成的收入都来源于住宅物业。

记者了解到，关于融汇悦生活的规模、第三方拓展等问题受到市场广泛关注，《华夏时报》记者致电融汇集团的官方电话，其工作人员对记者表示，不知道谁在负责相关事宜。

知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示，上市对于企业融资、品牌影响力扩大等都有积极的作用。类似上市，某种程度上能够加速此类企业的更好发展。不过，严跃进表示，就目前来看，物业公司上市的门槛在提高，港交所明显对于企业的盈利等要求在上升，中小企业赴港上市的难度在加大。

资料显示，此前的5月20日，港交所宣布，将港股主板的上市申请盈利要求上调60%，拟上市公司在上市前三年的累计净利润不得低于8000万港元。新规将于2022年1月1日生效。记者 张慧敏 李未来 深圳报道