物企正抓紧时间抢占门槛提高前的上市窗口。日前，鲁商生活服务股份有限公司(以下简称“鲁商服务”)于港交所递交招股书。该公司9成以上收入来源于母公司鲁商健康产业发展股份有限公司(600223.SH，下称“鲁商发展”)。据公开资料，鲁商发展近年地产业务发展不力，公司转型也暂未收到明显成效。

毛利率显著低于行业均值

港交所7月2日披露，鲁商发展旗下“鲁商服务”向港交所主板提交上市申请。对于鲁商服务的分拆上市，鲁商发展认为扩宽了公司的融资渠道，公司的不同业务将被重新定价，有利于公司重塑估值体系。

据中指院资料，以2020年增值服务收入占比、纯利、毛利、收入及在管建筑面积计，鲁商服务在总部位于山东省的2021中国物业服务百强企业中分别排名第二、第六、第六、第六和第七。

招股书显示，鲁商服务于2006年成立，目前业务范围已扩展至山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。截至2021年3月31日，公司已签约管理65个物业，已签约总建筑面积超2150万平方米，在管总建筑面积约1790万平方米。

鲁商服务的规模不算大：在克而瑞发布的2020年中国物业在管面积TOP100排行榜中，1800万平方米的在管面积排行第86位，位列TOP20之中的头部物企在管面积已超过万亿平方米。

“于往绩记录期间，由于我们高效的运营和优质的服务，我们实现快速增长。”招股书显示，公司的收入以19.5%的复合年增长率，从2018年的2.82亿元增长至2020年的4.03亿元;纯利则以36.1%的复合年增长率，从2018年的2450万元增至2020年的4540万元。

与多数物企一样，鲁商服务的收入主要来自于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线。于往绩记录期间，鲁商服务的大部分收入来自物业管理服务。2018-2020年以及2020年第一季度(截至3月31日)、2021年第一季度分别为1.63亿元、1.81亿元、2.04亿元、4660万元及6020万元，分别约占同期公司总收入的57.7%、56.2%、50.6%、64.9%及57.7%。

2018-2020年及2020年第一季度、2021年第一季度，公司整体毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%、23.7%及22.6%，数据的波动受各个业务线所得综合收入的影响。而该组毛利率数据低于行业均值，根据中指院数据，2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%。

其中，2021年第一季度，公司毛利率为22.6%，较去年同期的23.7%略微下降，主要由于非业主增值服务的毛利率下降所致。而公司非业主增值服务的毛利率从2019年的36.8%降至2020年的31.6%，并由2020年第一季度的48.8%降至2021年同期的33.5%，主要是由于公司景观美化服务的毛利率大幅下降。

与此同时，于往绩记录期间，公司为关联方及第三方开发的项目提供物业管理服务均出现毛损。招股书显示，2018年至2021年3月末，公司分别就管理的11项、10项、18项及18项物业产生亏损约680万元、640万元、550万元及320万元，共2190万元。这主要是因为公司管理的鲁商发展集团开发的项目毛利率远高于鲁商服务关联方以及独立第三方开发的项目的毛利率。

此外，独立第三方开发的物业服务于2021年前三个月刚刚盈利，毛利为14.7万元。鲁商服务对此解释说，公司2021年以较高的平均物业管理费获得独立第三方开发的新项目。

9成物业管理服务收入来自鲁商发展旗下物业

从股权结构上看，重组完成后，鲁商发展拥有鲁商服务52%的股份，处于控股地位，其他股东拥有48%股份。

事实上，鲁商服务颇为依赖鲁商发展：据招股书介绍，鲁商服务与鲁商发展集团及山东商业集团拥有长期密切的战略关系。

截至2021年3月31日，鲁商服务的47个在管物业由山东商业集团开发，在管总建筑面积为1280万平方米，占同日公司在管总建筑面积的71.5%。于2018年、2019年及2020年以及截至 2021年3月31日止三个月，来自山东商业集团的收入分别为5810万元、8030万元、1.30亿元及3130万元，分别占总收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

而在占据公司总收入半壁江山的物业管理服务中，90%以上的收入也来自鲁商发展集团开发的物业。根据招股书，2018年、2019年、2020年和2020年前3个月，来自鲁商发展集团开发的物业提供的物业管理服务的收入分别为1.6亿元、1.78亿元、1.98亿元和5510万元，分别占同期物业管理服务总收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

在业务布局方面，鲁商服务也与鲁商发展保持一致。例如，从物业管理服务的收入来源看，于往绩记录期间，公司的大部分物业管理服务所得收入源自住宅物业。2018-2020年以及2020年第一季度、2021年第一季度分别占公司物业管理服务所得总收入的68.8%、70.0%、71.4%、72.5%及66.8%。管理住宅物业所产生收入的占比由2018年的68.8%增加至2019年的70.0%，并进一步增加至2020年的71.4%，主要是由于鲁商发展集团开发的住宅物业在管建筑面积增加所致。

《华夏时报》记者注意到，目前鲁商发展正加紧转型，但主业仍为房地产，且近年发展有些逊色。

公开资料显示，2018年时名为“鲁商置业”、主业为房地产的鲁商发展开始推进产业转型，之后相继收购了山东福瑞达医药集团有限公司100%股权、收购山东焦点生物科技股份有限公司60.11%股权，在此基础上确立了生物医药和生态健康产业“双轮驱动”的发展战略，并正式从“鲁商置业”更名为“鲁商发展”。同期，公司地产业务也向健康地产方向转型。

据2020年报，鲁商发展实现营业收入136.15 亿元，同比增长 32.33%。其中，房地产销售实现营业收入115.22亿元，约占公司总营收的84.6%。而公司近年来大力推进的药品、化妆品、原料及添加剂合计贡献收入不足15%。2021年，公司还计划努力实现合同销售额增长60%以上。

然而，地产业务发展也有些不尽如人意：2020年，地产业务的毛利率为14.52%，较上年降低1.45个百分点。且公司开发项目多集中于三、四线城市，毛利率相对偏低。截至2020年12月31日，公司短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、 长期应付款、其他应付款合计222.34亿元，但同期公司货币资金仅有50.74亿元。

对于公司所面临的种种问题，近日，鲁商服务综合部向《华夏时报》记者回复称，“由于目前公司处于上市静默期，我们暂时无法对您的提问进行回应。有关业务及公司未来发展问题您可以到港交所网站的招股书查看，相关内容亦有披露”。记者 李贝贝 上海报道