5月26日，“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”举行。本次活动发布了最新的《2022房地产上市公司测评研究报告》(以下简称“报告”)，并同期发布了2022物业服务企业上市公司研究成果。

据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计155家。根据报告显示，10强上市房企排名出现变化，万科继续蝉联榜首。

资本市场表现方面，地产指数震荡下行，盈利能力大幅下滑。受到市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间出现收缩。估值水平也延续了近年来的走低趋势，2021年上市房企市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，导致房企分红出现较大幅度下降。

运营规模上，规模增速持续放缓，营业空间有所收窄，总资产均值增速近五年来首次为负。2021年，我国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%;净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%;房地产开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%;营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%;净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%;净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点;总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。增速方面，除房地产开发业务收入的增速仍保持上涨外，净资产均值增速较去年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长。

偿债能力方面，调控杠杆初见成效，房企更加重视现金管理。2021年融资环境趋紧，而从去年四季度至今，多部门密集发声以维护房地产市场的健康发展，促进良性循环，防范化解房地产行业风险。

在成长能力上，收入规模略有增长，净利润出现较大程度下降。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长7.21%，增速较上年上升5.37个百分点;营业收入均值同比增长10.81%，增速较上年下降4.59个百分点;净利润均值同比下跌21.69%;净资产规模均值同比增长8.38%，增速较上年下降5.38个百分点。

经营效率方面，运营效率稳中有升，存货增速继续下降。2021年，上市房企经营效率指标继续保持稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.40、0.30和0.21，三项指标均较2020年有小幅提升。

从社会责任方面来看，纳税金额有所下降，企业积极践行社会责任。2021年，上市房企纳税额均值为18.36亿元，同比下降约15%。面向社会公众层面，各大房企在乡村振兴、精准扶贫、文化体育、抗疫救灾、文物保护等多个领域积极开展公益活动。

从创新能力方面来看，随着行业发展模式的转变，回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利逐渐成为房企在艰难时期的发力点和突破点。

报告指出，当前房地产市场规模逐渐见顶，盈利空间较为狭窄，融资渠道需要疏通，行业面临较多挑战，需要政策引导以恢复信心、扭转悲观预期。随着2022年稳地产政策的持续推出，有利于房地产行业健康发展。同时，上市房企应从自身出发，精细管理、积极创新以更好地满足市场需求，面对稳增长、稳市场的任务，努力发挥更大作用。(李紫薇)