核心观点：

1.今天地方国资控股的城投和地产公司一度上演了涨停潮，除了城投行业的利好之外，“城中村改造”这种不同于“货币化”棚改的地产新风口，城投公司才是核心受益群体，而不是商业地产公司。

2.“城中村改造”将进入第二阶段的行情，蹭概念和擦边球的公司逐渐淡出，核心受益公司将成为主角。国企和城投主导城中村综合片区改造，降低改造的安置成本和融资成本，还原改造的公共属性，避免过去那种城中村改造创造富豪和抬高房价的负面问题

(资料图)

3.京投发展是北京国资委的亲儿子，旧改经验丰富，已在手订单丰富，在这轮“城中村改造潮”中将顺势获得更多资源，成为新一轮行业发展的核心受益公司

一、为什么地方国资控股的城投和地产公司一度上演了涨停潮？

复盘今天地产板块可以发现，包括京投发展、渝开发、中国武夷、云南城投等一批公司一度涨停，大家知道他们的共同特点么？

他们有个共同特点，是地方国资控股的城投和地产公司：

上海：城投控股 浦东建设

北京：城建发展 京投发展

深圳：天健集团

云南：云南城投

重庆：渝开发

福建：中国武夷

湖南：湖南投资

为什么地方城投是这次城中村改造的主体？因为这次央行没有像上次货币化棚改一样配套资金，资金来源决定了参与的主体。

城中村改造的资金来源，前期主要是公共资金，即专项债、政策性金融工具、企业债和城投债、更新基金等等。估计会针对城中村改造设立专项债，并用作资本金。政策性金融工具会以债权或者股权的形式参与到改造的前期投资中，或进入到地方政府设立的更新基金中。

城中村改造具备一定的公益性质。城中村改造的重点就是公建配套补短板，包括市政和基础设施（水电管气路网），公共服务设施（学校、医院、社区物业、养老托幼助残、环境保护、保租房和长租房等），还包括回迁安置，城中村产业转型升级等等。这方面的投入非常大，需要发挥市场运行能力强的作用，但必须得靠国企城投先入场，把脏活儿、累活儿干了，把基础的公建配套搞好，然后社会资本才能轻装上阵，才会愿意进入。

因此，可以确定，国企和城投主导城中村综合片区改造，一方面是基于公建配套先行和补短板，更重要的是把控一级土地市场，降低改造的安置成本和融资成本，还原改造的公共属性。具体来说，通过协调城中村基层政府组织，从源头上降低成本，即拆迁补偿成本和融资成本，避免过去那种城中村改造创造富豪和抬高房价的负面问题。

所以，市场经历一轮摸索之后，确定了城中村改造核心的受益群体。

二、卡住北京城中村改造的咽喉，京投发展站在C位。

那么北京城中村改造谁最受益？京投发展是其中之一。

看地图可以发现，图中所谓“一绿地区”，就是现在北京的所谓“城乡结合部”，要到2035年前完成所有城中村的改造，实现完全的城市化，一共要分成27个“实施单元”来进行（消息来源《北京日报》）

这张图更清晰的表明了重点发展的区域及改造后的居住区、绿地区分布

。其中东坝地区就是京投发展正在开发和销售的“北熙区”，是标准的城中村改造项目（也就是大家误认为的“二次棚改”）。

资料显示，东坝地块临近东北五环和第四使馆区，处在国贸CBD、首都国际机场、通州副中心三角核心地带和金盏国际合作服务区内，地铁12号线和3号线交汇，具有显著的区位优势，是北京中心城区内为数不多未实施的集中建设区。

近年来，东坝地区有多项利好政策倾斜，2020年国际交往中心专项规划明确将东坝地区打造成为国际人才集聚、国际交往活动活跃、国际化综合服务完善的新亮点区域。同年，东坝地区部分区域划入国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区。

除了旧改之外，城市更新也是京投发展的拿手好戏，这也是城中村改造的核心之一。

另外，城轨规模化时代下TOD创新发展，京投发展站在潮头

来自中国城市轨道交通协会发布的城市规定交通统计分析报告显示，2022年，中国内地城轨交通运营线路规模迈过10000公里大关，运营城市达到55个，运营线路308条，城市轨道交通进入规模化加速度发展新时期。根据现有数据推算，预计“十四五”期末城轨交通运营线路规模将接近13000公里，运营城市有望超过60座。

伴随着城市轨道交通运营的规模化发展，TOD(Transit-Oriented-Development以公共交通为导向的开发)作为当代城市开发的关键模式之一，也正在成为新时期房企业务布局的新风口。万科、招商蛇口、京投发展、龙湖、保利、越秀等诸多玩家纷纷入局。

京投发展已是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并在内部专门配备了轨道交通项目的战投部。

总结来看，作为地产行业“剩者为王”，城中村改造核心标的，TOD创新发展领导者的京投发展，真站在地产发展新形势下的C位，值得重点关注。