经济下行往往伴随着风险和矛盾的频发，房地产作为我国最大的金融市场，必然也是风险和矛盾制造的集合体，最近值得关注的两个相关问题，一个是“今年房地产税不具备扩大试点的条件”，另一个则是吹风“公租长租房市场的探索和建立”，恰好对应房地产的风险和矛盾问题。房地产税对房地产金融属性打击非常大，现在不需要削减金融属性，大中型城市的趋势已经比较明显，多数城市无法再支撑金融投资属性，跌的越来越多，跑赢通胀难，跑赢大额存单更难，跑赢银行贷款利息则是凤毛麟角，并且还将持续下去，风险肉眼可见，搞不好短期就会因为持有信心破裂或者现金流问题而出现抛售恐慌，肉眼可见的风险和市场清算。

而长租房、公租房方案则更多的是房地产所造成的社会矛盾的体现，房价金融属性导致价格过高，后来者接不住，按年龄划分就是年轻刚需接盘能力和高昂房价的矛盾，这些人又肩负消费、婚育等长期经济循环的重任，生育率下跌的速度远超于过去的官方预期，结婚人数也在大幅度下降。既要防风险阻止抛售恐慌引发房价崩盘，又要缓解年轻人的焦虑和对未来的担忧，便有了吹风很久的公租、长租房方案，缓解矛盾的方式分为两种，一种是现实解决，另一种则是给出一个良好的预期。要理解这两个现象，应该从更深层次的利益角度出发，不管是房地产税还是公租长租房，归根结底仍是分配问题，谁让利、政策又倾向于谁才是该问题的关键。

1. 房地产税是土地财税的替代

土地财税是我国过去十几年地方经济发展的重要支撑，本质是向居民口征收高昂的土地税来筹集地方发展的资金，且存在早上车少交，而且还有的赚，晚上车多交的模式，这样便能保证让缴税的群体更积极的缴纳土地税，土地出让金以每年大几十个点的增速维持了十几年，两位数增速拐点已经出现在2021年。

居民收入不能按每年同等比例增长，那么必然是对储蓄的挖掘，比较具有代表性的是六个钱包理论，收入跟不上房价增速，那么必然是挖掘储蓄和负债，导致房地产的玩法是不断的向更后来者和农村城镇化过程的群体加杠杆，直至后来者手里只剩负债和房子。这种情况下，抗风险能力是大幅度下滑的，经过两年的疫情冲击，本人震惊于国内居民的韧性，如此高的居民杠杆结合收入下降，竟然还能维持不出现大规模的违约，反映到房地产上也仅仅多数城市不涨和小幅度的下降，但身边有房贷的群体生活确实要难得多。

中下层没有了储蓄和抗风险能力，是很难再支撑土地财税模式的进一步运作，理论上要寻找新的财税来源，最近几年比较有代表性的是针对高收入群体的追逃税，地方城投债的进一步扩张，前者是增量，把原本应该交的税收回来，社会成本是最小的，而后者则是增加地方的明面和隐性债务，往往最终还是要宏观兜底。从数据上来说，现阶段土地出让收入约在8万亿左右，预计之后每年是下降的趋势，下降的这部分需要寻找新的税收替代，短期高收入群体可以用来弥补，但长期还是有寻找新的大额稳定税源，只有房地产税符合这个条件。

2.房地产税虽向居民，但居民财富结构位置亦有差异

房地产价格由两部分组成，一部分是居住属性，另一部分为金融属性，居住属性比较好理解，可以从租金中反推这部分的价格，你自己住自己的房子其实就是在租自己的房子住。另一个是金融投资属性，典型的特点是买涨不买跌，凭什么愿意拿出储蓄和加杠杆的抢着买居住属性之外的资产呢？当然是期待未来有人从自己手上以更高的价格买走，其实就是期待后来者负更多债置换自己的资金成本和收益，不变现那就是房子，收益也叫预期收益。

那么客观现实是地方需要财税，两个选择，一个是进一步降低门槛，把风险和压力进一步转移到中下层，换一种说法，每年把8万亿左右的税收压到年轻刚需或者城镇化中的农村进城群体，第二个选择是把税收慢慢转移到多套房持有者身上，也不是说完全依赖高收入、高资产持有者群体的税收，只是把原来都压在中下层的税收压力分一部分到既得利益者身上。回归税收的本质，是调节高低收入群体的差异，降低贫富分化，现阶段的土地财税模式是在不断的加深这种贫富分化，创造难以逾越的阶级流动鸿沟。

根据各地的房地产税试点政策，一般有几个，一个是免征面积，另一个则是累进税增，按照上海的标准，人均免征60，那么三口之家就是180的面积，持有的越多，未来可能税率也会越高，没房的和有自主房的中产的焦虑更多的是在给多套房群体担心。而且现实中也是这样，财富结构的中上层遇到对自己利益受损的情况时，既有发言的渠道，也有挑动中下层让其为自己摇旗呐喊的手段，房地产泡沫问题，客观现实就只有两个选择，要么不顾风险的进一步把税收压到中下层，维持现状，要么就是让既得利益者的多套房群体让利。也就是说房地产税虽是面向居民，但居民财富结构决定缴税的居民亦有差异。

3.房地产税推动遇阻更多来源于对抛售恐慌的担忧

房地产投资，跑不赢大额存单就已经丧失了投资属性，而房地产税会进一步增加持有成本。降房地产的金融属性，有利于去杠杆和降低风险向中下层传递，但会遇到另外一个问题，投资者看重的是金融属性，靠的就是后来者负更多债接盘，不让继续就是抛售恐慌，资产价格就是这样，平时好好地，一旦抛售比例超过某个阈值，是不可能还能保障价格的，和挤兑有点像，市场能承担5%、10%还是15%的变现而价格不崩盘呢？操纵股市不也是这个原理么。

几乎所有资产泡沫破裂的直接原因就是抛售恐慌，像不像走钢丝，向左不行，向右也不行。地方也担心，房地产税的初衷是取代土地财政维持债务稳定，但现在看来不太敢赌，谁都没想到疫情能持续三年之久还没有一点向好的迹象，担心抛售恐慌出来以后，土地出让金没有了，价格崩盘以后房地产税也没收上来，还要处理一堆暴雷烂摊子。读者可以理解为保护了投资者利益，其实更根本的是地方只想在现阶段保护自己的财税稳定，如果政策能够做到完全的冰封楼市，疫情能够结束，估计房地产税早就开始推动了，同样的道理，地方只是在保护自己的财税利益。

4.公租房和长租房的资源再分配

投资的房子以后冰封要收房地产税，房价不让降，那么年轻群体怎么办？这时就有了一个设想，那就是公租房、长租房来缓解年轻人的焦虑，更加接近新加坡模式。乍一看好像很好，但不分析利益关系，这种事情就很难触及核心，房地产最大的成本是什么呢？地价和金融体系利息，地价就在那里，资金成本也在那里，除非地方和银行让利，但从各地经济发展的财税模式来看，几乎不可能，少量的出让做一些宣传作用的公租房可以，但大规模让利几乎可能，比如把每年土地出让金中拿出20%做公租房，那就是1.6万亿！读者看到的是很多地方宁可降低首付比例，重启货币化棚改也要维持基本的财税稳定。银行让利的可能性有，但把资金成本让到1~2%的租售比？几乎也不可能。

换位思考，地方选择性也不多，一方面宏观政策要求保经济增长，比如今年的5.5%，宏观资源配置的资金从哪里来呢？一部分是地方的明面和隐性债务，另外方面就土地出让金，按照现在的1~2%的租售比，搞市场化运营，几十年光土地成本都赚不回来，如果再加上建设过程中的负债利息，那么得租售比上升几个台阶才有可能是一个好的投资。所以现阶段市场化长租房赚的都是信息差价，有的赚的是金融创新的钱，比如蛋壳的旁氏骗局，如果自己拿地盖房子出租，那不得亏死，房东不同，他们更加看重房地产的金融属性，他们的预期收益中包含两项，一个是房租，更重要的是增值预期。

现在地方财税已经把原本四个利益共同体吃了三个，烂在手里的地地方也不可能高价从房企手里收回来，投资者想要变现就会触动地方财税的利益，从而二手房限售限贷是必然结果，连银行也要降加点，少赚一些。那么长租房的土地成本方面地方会让利吗？个人觉得少量做宣传的土地可以，但满足千万甚至上亿人的居住的租赁市场，不太现实，不让利就需要有人来承担这部分成本，估计都想着从建设环节捞好处，未必有人愿意真的承担这部分土地溢价。此外，还有另外一个不可忽视的长期风险，现在所谓的长租房最长也不过1~2年，都诱发了暴雷事件，那么方案中如何保障租房者5~10年的权利不受侵害，这里面的道德风险可想而知。

总结起来：伴随着经济下行，房地产泡沫的风险和其引发的社会矛盾愈发显著，风险来源于后来接盘者的缺失，金融属性就不可能维持的住，大中型城市都是如此，更何况人口净流出的小城市，抛售恐慌一触即发，所以现阶段动用更多的宏观资源来维持现阶段泡沫的不崩盘，里面的风险可想而知。包括但不仅限于推迟房地产税的扩大试点，当然目的并不是为了维持投资者的既得利益，而是地方自身的利益，真的价格崩盘了，信仰破裂，一方面新增的8万亿土地财税收不上来，房地产税定价缺失也收不上来，还有一大堆暴雷烂摊子等着地方收拾。把房地产锁在投资者手里不变现未开收税是最稳妥的，估计交易环节还要加码冰封楼市，抛售恐慌在各国经济泡沫清算中无一例外，就看能维持多久。

而房地产泡沫所积累的社会矛盾，尤其是后来者的居住需求，现在看来是抛出一个公租、长租房的大饼，给这些群体一个期望，而真正让利的时候却都是未知数，让这类的政策推动困难重重，触动利益是最难的问题。但现实中社会经济进一步发展，紧迫的需要给年轻人让利，光画饼是远远不够的，几十年的发展红利应该向未来倾斜而不是建立阶级流动的鸿沟，阶级固化则意味着丧失经济活力，既得利益者守着那点靠人口红利积攒的发展红利，吃不了多久的，与其白白消耗掉，不如大刀阔斧的把这些资源拿出来补贴年轻群体，虽然触动了既得利益，换来的是经济体一个充满潜力的未来。

原标题：《宏观资源要向经济的未来倾斜》