为什么最近很多物业公司都上市了
2022-03-24 11:27:38 来源: 北海湾拐角

从2021年开始,房企的日子就不好过了。

虽然现今已经等到了政策端出台的红利了,让房企们松了口气。

但是在长久等待的过程中,房企其实也没闲着,通通都在自救。

很多人没有注意到一点,开发商已经开始慢慢转换赛道了

比如金茂

(来源:金茂控股)

3月10日,金茂的物业品牌“金茂服务”,在港交所上市了。

实际上,像是金茂一样,拆分物业、收购物业、上市物业的开发商,已经越来越多了。

房企正在改变逻辑,当然,并非抛弃重资产。

但是,越来越将轻资产的物业作为自己的下一条赛道的关键补充了进来。

将物业服务作为自己打好这场翻身仗的重要一环。

01

这两年做物业的开发商越来越多了

虽然物业服务一直都是一个比较好的赛道,但是最近这两年来,动作频频,不断有物业品牌发起了上市冲击

(数据来源:克而瑞)

一共有超过50家物业公司上市成功,这里面包含了很多开发商所拆分出去的物业公司。

我们看一下物业服务上市潮开始的时间,明显可以看出从2019年起,上市的物业公司就变得多了起来

记住2019,它是我国各地开始对房地产进行政策端强管控的一年,这其实就是房地产商转变思路的原因。

自政策端房住不炒后,随着越来越严格的管控环境,在整个市场大整顿中,开发商们为了自身的利益着想,不得不多元化经营,发展多条赛道。

当然,有些赛道没有成功,比如造车等等。

但是有些赛道是靠近开发商原本的行业的,比如物业,天然适合它们进入。

房子难做,那就开始搞物业吧。

2020年,物业上市更是变成了一股浪潮,一共有18家物业上市成功。

2021年,物业上市的速度变慢了,一共有14家,但这也是有原因的。

港交所对物业上市审核比较严格,实际上,有很多物业已经递交上市申请书正在排队中。

比如2022年上市第一家物业品牌金茂服务,它交表的时间是在2021年的8月31日,花了差不多200天才终于上市敲钟成功。

(数据截止到2022年3月22日)

不完全统计,除了金茂服务外,还有十几家的物业正在排队,苦苦等着上市。

而且有不少物业首次招股失效后,也在筹备进行二次递表,甚至进行更多次的尝试。

为什么物业们纷纷争抢着要上市,实在是因为物业上市能得到的好处太多了。

02

在资本市场上,物业更受青睐

我们注意到一点,越来越多的开发商,开始加入到了物业上市这件事中。

虽然上面表格中很多开发商从名字看不出来,但实际上它们背后都有母公司的影子。

比如第一服务控股,就是和当代置业集团相关联的。

物业第一股彩生活,背后则是花样年集团。

更不用说那些以集团名为物业的公司。

当然,每个公司的物业上市都有自己的故事。

但是,有一个共同点:物业上市确实对自身盈利有很大的好处。

我们来看下从2018年到2021年的物企上市首日平均市盈率来看,2020年平均首日市盈率达到了46.82,历史最高。

不用管市盈率的意思,简单来说,它代表着市场看好程度

2020年市盈率这么高,代表着市场当时特别看好物业。

2021年的市盈率腰斩,直接说明了市场不太看好。

但这也是受房地产调控政策影响的,抵挡不了物业们上市的热情,2021年还是有很多物业上市或排队上市中。

即使和地产板块离得太近,确实会受到政策的影响,但是一直以来物业板块都被认为是:弱周期性、现金流稳定、具备一定成长性的优质板块。

物业板块,一直在股票市场保持着非常高的关注。

而且,跟地产离得太近也不是坏处。

前几天的重要会议一结束,第二天上午港股中的物业股也快速翻红,大涨特涨。

(来源:3月17日港股乐居财经)

这就是为什么开发商纷纷从“不重视物业、觉得搞物业是赔钱”,现在争先恐后地开始追求物业上市了。

物业上市后确实能给集团自身带来资金流,能给地产主业带来资金,进一步可以提升集团房企自身的市值与流动性,更有可能对房企的后续融资有一些帮助。

就连以前一直号称物业不上市的万科,也扭转了自己的态度。

(来源:证监会官网)

3月7日的时候,证监会官网显示已接收万物云(万科的物业)境外首次发行股份审批材料。

在那之前郁亮直接在股东大会上表示万物云肯定要上市的,果不其然。

而且,对于开发商来说,盖房子是什么?从政府那购买土地,然后建设成为房子卖出。

在这个过程中,开发商的角色就是一个加工商。

将原材料土地加工成了商品房而已,确切的说没有特别大的技术壁垒。

所以房地产板块的估值一直起不来,也没人看好,毕竟加工商谁都可以做的。

它们急切需要物业来做一个通道,来给开发商进行转型。

告诉股票市场:我们也是有技术含量的,也是可以做全生命周期的服务的,卖的不仅仅是房子,而是服务。

所以,这样一来,物业公司上市更是成为了房企们的基本路线,是房企们想要去转型的载体。


03

物业,确实是开发商最好也最合适做转型的载体

物业服务作为轻资产,比盖房子需要的资金要少得多,试错成本也比较低。

而且,前几天的重要会议上直接提出了要给房企化解风险的应对方案,给房企新发展模式转型的配套。

新发展模式,那不正好是物业吗?

既符合了开发商想要物业作为转型载体的期望,也刚好可以让开发商进行全生命链周期的服务,让开发商可以依托物业,将业务扩展到其他轻资产板块。

从只卖房,变成卖房、全周期服务用户,不仅仅作为一个盖完房子就退出的加工商。

其中最基本的,也是很多物业正在做的:开展房屋租售业务。

比较普遍的,是围绕业主开展的一系列活动:维修、家电保养等,这并不需要投入太多就可以做到。

甚至可以凭借小区业主体量开展电商、社区买菜等服务。

更全面的,比如已经递交了招股书的龙湖的物业,它围绕着物业开展了租房、卖房、资产托管、装修更新、搬家、电商等一系列服务。

(来源:万物云)

万科物业发展而来的万物云,体系越来越庞大,不仅有基础的物业服务,也通过物业开始了租房售房、社区到家、城市更新、商业楼宇服务、园区服务等等多种服务。

开发商可以依托物业,打通多个产业链的上下游,最大程度进行商业价值的收割。

这都是依托着它们的物业主体来进行的,因为有着足够多的业主量,能够更容易拓展到其他方面,且不缺客户。

开发商不断盖房子的同时,业主的存量也是不断在增加的。

并且客户群体比其他渠道要更为精准,更能得到转化,这也是为什么物业估值被看好的原因。

04

物业,或许能救开发商的命

2022年是房企们最难的一年,面对存量房时代,房企们需要寻找新的增长点来破局。

这个增长点,完全可以通过物业服务来实现。

将物业从房企板块中拆分出去上市,既可以得到一鱼两吃的效果,又能在资本市场得到更多的融资机会。

而且,资本市场对物业的认可度比传统的房地产开发要高得多,大部分物业上市,都能得到更高的估值。

此外,分拆物业上市还有一个好处。

现在住户的需求越来越丰富了,这种刚性需求下面隐藏着巨大的盈利空间。

依托物业服务打通更多的产业链,更能为开发商本身增加多个营收项目。

作为一个持续经营型行业,物业还在很初级的阶段,有很大的发展空间,并且具有足够稳定的、可持续的现金流。

这是资本看好的原因,也是开发商破局的关键。

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