文/财经奇谭

在最近的断供风波之后，曾经在地产公司拿1500万年薪的经济学家任泽平，喊出了“取消商品房预售制”。这位如今的“情感博主”，又一次喊在了人们的心坎上。

【资料图】

但是预售制真的能取消吗？答案恐怕是不能。

俗称“卖楼花”的商品房预售制，看上去的确是一种相当不公平的制度。在任何一种经济活动中，借钱人向出借人支付利息，都是天经地义的。

但是在预售制下，相当于买房人把钱借给了开发商，开发商获得了利润，银行赚了中介费，买房人作为提供资金的一方，反而要支付高昂的利息。

难怪都说背负房贷的中年人最卑微。

可是为什么这种不公平的制度能够长期存在？

因为中国的房价一直在涨。

实际上，在一个上涨的楼市中，预售制反而是一种非常公平的制度——买房人不是在支付利息，而是在支付看涨期权的费用，未来从房价上涨中获得的收益，要远大于利息支出。

只有在一个下跌的楼市中，商品房预售制才是不合理的。

但是在一个下跌的楼市中，又恰恰最不可能取消预售制。因为预售制，几乎是如今整个房地产行业最后一根支柱了。

只要土地财政还在，预售制就不可能取消。

看懂了这背后的原因，你才能看懂中国这一轮房地产危机的本质。

房地产本质：一场借钱游戏

众所周知，房地产在中国是一个资金密集型行业。

中国的土地属于国有，整个房地产链条的起点，是国有土地使用权出让。地产商需要一次性支付一笔土地出让金，才能够获得开发权。这笔出让金占最终住宅销售价格的比例逐年增长，目前一二线城市的这一比例大约在60%左右。

2021年开始，全国22个重点城市实行了集中供地制度，把全年的住宅用地分为三批集中出让。以杭州为例，2021年5月，杭州首次集中供地一共卖出了32块土地，土地出让金总额高达716亿。

当时有媒体的标题是：杭州2200年建城史上最赚钱的一天。

大致算一下，杭州这次供地，平均每块地的出让金是22.4亿元。按照最新一季财报，整个A股大约只有20%的上市公司，有足够的现金能够买下杭州一块土地。

如果想要在全国买下十块这样的土地，大约只有2%的公司能够做到。

因此，大部分的地产开发商，是不可能完全用自有资金进行经营的。借钱，贯穿于房地产开发的始终。

地产商的借钱过程大概可以分为三个阶段：

首先要借一笔钱用于买地，这个过程叫做前端融资（前融）；

买下土地并进行了初步建设之后，可以将土地抵押，获得开发贷；

继续建设到一定程度，满足预售条件就可以上市销售，获得购房者的首付和按揭贷款资金。

除此之外，地产商还可以通过股票市场融资、发行信用债等等渠道获得资金。

总之，房地产就是一个借钱越多，赚钱越多的行业。人有多大胆，地有多大产，只要把泡沫越吹越大，政府获得了财政收入，银行获得了利息，购房者也享受着资产升值的快乐，没有人不满意。

去杠杆大幕：确保政府、金融系统安全

但问题是，吹泡沫总有一个限度。就像我们之前聊过的，经历了2015-2016年的楼市疯狂之后，中国杠杆率已经来到了一个危险区间。为了整个国家的金融安全，政府决定不再允许泡沫继续膨胀。

2016年下半年开始，中国就喊出了去杠杆的目标。

首当其冲的，是前端融资收紧。也就是说，地产商不能再大量借钱买地了。

前融是整个房地产融资链条中风险最大的一环，原因很简单，这时候地产商还没拿到地，没有资产作为抵押。

理论上，风控严格的银行是不应该参与这个环节的。

但在现实中，大量的银行、保险业资金，借道信托、结构化理财产品、私募股权等渠道，流入了房地产前融环节。毕竟超过10%利率，谁不爱呢？

2016年以后，政府开始逐步收紧前融环节的监管。尤其是2019年的银保监会23号文，禁止任何形式的银行、信托机构资金进入土地款支付，地产商前融遭到重大打击。

过去，地产商支付的土地出让金中，往往只有30%是自有资金，其余70%都来自各种融资。然而到了2021年，很多城市甚至要求土拍保证金和土地出让金必须100%为自有资金。

地产商加杠杆拿地的路，被彻底堵死了。

为什么前融是遭受打击最严重的环节？很显然，在100%自有资金的要求下，政府土地出让环节的风险被排除了，再也不用担心地卖出去了，政府却收不到钱。

在保证土地财政的安全之外，政府还要保证金融行业不发生系统性风险。

2019年，有消息称各大银行收到窗口指导，要求收紧房地产开发贷的发放。开发贷超出一定比例的银行，不得再新增房地产开发贷款。

2020年，又出台了著名的“三道红线”政策，切断了大量房地产企业获得银行贷款和发行信用债的渠道。

这些措施的目的，都是为了降低银行业涉房地产贷款比例，保证银行系统安全。在此之前，涉房地产贷款是银行放贷的主力，多家大中型银行的涉房贷款比例超标。

2020年主流银行涉房地产贷款比例

房地产现金流的最后支柱

毋庸置疑，近年来政府对房地产行业的强力去杠杆，极大地保障了财政和银行系统的安全。

而资本市场对地产商的流动性危机，当然也有着清醒的认识。无论是境内还是境外，地产企业在还清现有债务之前，也别想再发债融资了。

房地产企业陷入了一个死循环：不还债就不能融资，不能融资就不能拿地，不能拿地就不能卖房，不能卖房就不能还债。

而且，作为一个关系到全社会稳定的行业——

还不能选择去死。

这个死局怎么破解？有两个办法。

一是政府让利，土地出让金大幅降价，降低整个房地产开发环节的资金成本，让地产商一点点去降低负债。

但是这显然不会发生。我们前面说过，这些年土地出让金的涨幅，比房价要高得多，导致地价占房价的比重越来越大。

那么剩下的唯一办法，就是让地产商抠出手头能用的每一分钱，继续去高价拿地盖房，赚钱还债。

你看，从车行老板到祥子的距离并不遥远。

继续拿地的钱从哪抠？

“卖楼花”得到的预售资金，就成了最后的救命钱。

预售资金一直是房企的重要现金来源，而且近些年来，地位越来越重要。

在国家统计局的数据中可以看到，2017年以前，房企自筹资金占据最大份额，其实这主要是各种金融机构资金掩饰身份流向房企。但是在国家整顿之后，房企自筹资金越来越困难，正规的金融机构贷款规模，也已经多年保持稳定甚至下降。

可是预售资金，却保持了高速增长，成为第一大资金来源。

这不难理解，在去杠杆的名义下，各地普遍提高了购房者的首付比例。杠杆是降下来了，但是刚需还是得买房，实际付出的首付当然就更多了。

而且，全国采取预售制的项目比例，还在2017年后有了显著提升。

理论上，每个项目的预售资金都被纳入监管账户，只能用于本项目支出。但这么一大笔免费的钱，谁不眼红呢？房企挪用预售金，在行业里早就不是秘密了。

尤其是在其它资金来源都被切断的当下，不挪用预售金，还有什么办法呢？地方政府的土地财政，银行系统的坏账回收，可都指望着这笔钱呢。

预售金大规模挪用，在建项目大规模烂尾，其实早已注定。“卖楼花”不但不可能取消，还要继续支撑起整个国家的金融安全。

所以，请善待你身边的每一个还在买“楼花”的人吧，当整个金融体系都陷入悲观，抛弃地产商的时候，他们是这个世界上仅存的乐观者了。

可是，就像失去了一切的福贵大爷一样，除了乐观，他们还剩下什么呢？

时代也要求他们必须乐观下去。

*全文完，感谢您的耐心阅读

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