公摊这个话题...

几乎每年都要被拿出来讨论，今年还被讨论上了热搜

送公摊上热搜的，是那位青岛购房者

(资料图片仅供参考)

买的110平房子，最后到手只有60平左右，也是离了大谱

一直以来伴随我们买房路上的公摊，到底应不应该存在

今天特别想悬空跟大家讨论这个问题哈哈哈，因为脚落地占的任何一个位置，都是一种态度

而我想尽全力做到不带情绪的去认真思考一下

我们到底要不要取消公摊

01

讨论前先问问，你知道公摊具体是什么吗

虽然我们说起公摊都知道一二，但是公摊具体包括哪些内容，你未必清楚

那我们就从这个问题开始

如果你手里此刻正握着一块月饼就更好了

©混知-漫画知识点

这里面有3点还是需要啰嗦的跟各位说一下

首先，公摊面积是以楼为单位的，这意味着以往我们以为的公共绿地配套部分并不算公摊

还有两点，为了方便，我给大家做成表格

那一般我们买房的时候呢，公摊是必不可少的

无论新房、二手，我们都能在合同里看到具体的公摊占比

然后市面上根据不同的产品类型，公摊面积也会不同

➤ 那种6层老公房，公摊基本都在7-12%

➤ 7-11层住宅公摊率为10-16%

➤ 12-33层住宅公摊率为14-24%

也就是说高层建筑，基本公摊面积比较大

毕竟你想一栋楼超过12层，都得再加一部电梯

所以公摊是我们日常生活中可以理解、也习以为常的这样一种存在

但是当我们遇到青岛购房者这种极端个案的时候，隐藏水面下的问题就出来了

一套房子你说公摊30平就是30平么，一般情况下谁会去测量

而且电梯间是公摊，大家都付过钱的，那电梯间的广告费算谁的

家里的“物业”都是自己打扫的，我打扫自己的房子，然后给别人交物业费么，因为物业费是按照建筑面积收的

变多了的公摊不仅可以收取物业费、采暖费等费用，还会让这套房子变得比你预期得还要低

那有多少开发商可以忍住不开这个口子

细究，是有bug的

所以我们diss公摊的时候，到底是在diss什么

表面上，好像是我们为什么要为公摊买单

实际上，大家不满的情绪主要集中在公摊不透明

明明买的110平房子，为什么最后只有60平

花了几十万、上百万的公摊，它到底包括了什么、又是怎么算出来的

你不清楚，却要以它为基础，缴纳物业费、取暖费等开销

如果每户公摊可以说清楚讲明白，不存在虚增公摊面积来做大开发商利润这些事，我相信大部分买房人对公摊是不会有什么意见

也就是说，钱要花在该花的地方，谁也不是冤大头

好，那接下来怎么弄，取消么

02

如果我们取消公摊，至少有两个直观变化

其实取消公摊的念头，国家不止一次有过

➤ 2019年《住宅项目规范》版本中有出现：住宅建筑应以套内使用面积进行交易

➤ 不过今年3月15日，住建部发布的《住宅项目规范》（征求意见稿），这句又给删了

➤ 接着就是今年8月，内蒙古自治区一位政协委员提出《关于规范房屋“公摊面积”的提案》

那我们不妨大胆畅想下，如果取消，会发生什么

我第一个反应，也不怕各位笑话，我想的是

如果取消公摊，那些除了楼梯以外的公共空间是不是就不存在了

如果有跟我一样有过这种傻傻顾虑的，请放心

取消公摊并不是没有公摊，而是计价标准改变，以前按照建筑面积计价，包括了公摊在内

如果取消公摊就按套内面积计价，未来房产交易、收物业费、取暖费等，都按照套内面积计价

好，第二方向如果取消公摊，我们房子会不会变便宜，这很关键

最直观变化，一套房，100㎡，总价100w，去掉20%公摊，房价是不是只有80w，其实不是

真实的变化大概率会是这样

一套房，100㎡，总价100w，去掉20㎡公摊，计入房价的面积只有80㎡

那这套房子的均价，就会从100w➗100㎡，变成了100w➗80㎡

单价从1w，变1.25w

也就是均价上浮25%

如果全国范围内取消公摊，25%的涨幅对北上广深这样的一线城市意味什么

均价8w/㎡的房子，直接变10w/㎡；均价10w/㎡的房子，现在是12.5w/㎡

这个感受，就问问自己我们能不能接受

其实在我看来，还有一个更为玄妙的事情

不少人的说法是，只是改变了房屋的计费方式，其实房屋的总价并没有改变

如果我们按照一套总价500w的房屋来计算，不同面积，只是单价不同而已，总价并不改变

这么看来的话，似乎真的如前言所说，房价并没有实质性的上涨

但是这件事就是“你以为”和“实际上”的差别

要知道买卖双方市场上的价格博弈学里，均价波动一下，就是拨动房东的心弦一下

当市场整体因为计价方式上扬的时候，市场整体氛围为什么不是

“楼市又开始火热了”这样的心理

市场是巨大的，个体是分散的，但是情绪是可以传导

最后你说房价没有实质性上涨，说话算数么

其实没谁可以打这个包票

​03

还有一些影响是我们没想到的

一个最简单的事情就是

大量的产权证是没有明确套内使用面积

如果我们要统一输出标准套内面积这一项，至少需要做两件事

重新测绘、换证

这是什么概念，上海每年成交30w套左右房子

去年成交比较少，也有个180720套二手房，这还只是交易动量

上海存量房，仅挂牌房源就在10w套以上，想象一下重新测绘+换证是一种什么景象

更为重要的是，数字并不仅仅是数字本身

它本身还跟很多东西相关联

比如在上海

面积是跟普通住宅、非普通住宅挂钩的

普通住宅，定义有很多条件，比如5层以上（含5层）的多高层住宅

其中还有一条就是单套建筑面积<140㎡

换个思路，如果公摊取消，均价上涨之后，跟价格有关的体系也该变动了

就比如说，现在土拍市场里的土地联动价

就连那个房产税里面的税率分界线价格也得改

这件事放在全国，牵涉更广

房贷利率、全国房价格局、房价收入比

还有房改、维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取等等等等

这些都是按照建筑面积作为标准

也就是说，规则制定、参数评估，所有标准和计量单位都需要体系化更替

如果取消公摊，至少短期内会给计价标准带来混乱，以及增加很多不必要的社会运作成本

还有一个灵魂拷问

如果“全面取消”公摊面积，之前买过房的人应该怎么办

交易量还是整个市场主体的一小部分，更庞大的市场是存量

他们交过的物业费、因公摊纠偏产生的赔偿等等，该怎么处理...

不过这些在我看来还不是最为关键的

开发商才是

04

如果取消公摊，我们未来的房子会变怎样

更多时候我们去考量一件事的时候，可能仅仅123还不够

因为事情的发展走向可能是123456，比我们以为的趋势还要多走两步

如果我们要求开发商去取消公摊面积会有哪几种走向

最直接的一种猜想就是，公共区域会不会变小

因为公摊如果取消是卖不了钱，那为什么不缩小这部分空间去留给可以卖钱的套内住宅面积

到时候我们会不会看到一些奇葩电梯间、奇葩走廊

反过来，这时候对开发商来说增加套内面积是不是你的一个卖点

为了这个卖点你需要做什么，牺牲公共配套面积

于是最后所有的小区会不会都不情愿的奔着一个方向

一边纠结配套，但身体很诚实的去打套内面积性价比

而且各位有没有想过，如果...

如果这部分空间不收费，那这个空间说直白点在营销环节完全就是跟别家开发商pk的噱头

会不会好好做，最后会不会做，都是要打问号的

毕竟这部分是不计费的

很简单一个想法，如果你是开发商你会好好做么

你要相信这世界所有道理都是一样的

如果每栋楼都按套内面积计算，开发商在前期规划时候，大概率会按设计规范要求的最低“共有建筑面积标准”来

谁还会去想着提升楼盘的品质与舒适度

各位怎么想呢，我们要不要评论区一起讨论下

05

当然，我们总不能说...

因为社会统计工作增加这些细琐就不去推进一项制度

站在长远利益考量，你也不能用增加社会运作成本去diss一项制度可不可落地

而且开发商就算有利益动作，也可以用新的规范去规范

那这件事讨论到这个份上，在我看来就是一个问题

时机

现在是不是一个对的时机

这件事的起因就是内蒙古的一位政协委员的提案

我们看下内蒙古住建厅最后是怎么回复这件事的

鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度

明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡...

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