一二线城市房价开始上涨了。

杭州有业主开始联合涨价。

北京、上海、深圳、广州、成都、长沙等一二线城市，房地产集体回暖。在刚刚过去的2月份，北京二手房成交15315套，达到了1.5万套的盈丰线。如果连续三个月，北京二手房成交量超过1.5万套，那么，房价上涨就是必然的了。

(资料图)

在上海，2月二手房成交量达到1.93万套，距离2万套的盈丰线只差700套。3月份的前12天，上海二手房就成交了9500套，预计月度成交量能超过2万套。

让许多人没想到的是，量价齐飞的不是北上广深，而是成都。在2月份，成都房价涨幅领跑全国，新房价格同比上涨8.6%，二手房价格同比上涨9.2%，均位列全国第一。一个更恐怖的数据是，在全国房地产市场一片低迷的大背景下，成都新房二手房已经连续上涨14个月。

在今年的2月份，成都二手房成交1.91万套，同比暴增160.43%，创造了单月成交量的历史新纪录。成都属实一枝独秀！

成都房地产繁荣的背后是，成都GDP在2022年首次突破2万亿，新增15家上市公司，IPO数量仅次于北京、上海、深圳和苏州，与杭州、广州并列全国第五，中西部第一。IPO本身就是财富盛宴，能够让大一批人率先致富。那些身处于IPO风口上的打工人，也能一起享受到产业发展的红利。

不过，在队长看来，成都房价能领跑全国，最根本的推动力是对周边城市的人口虹吸效应。在过去10年里，成都总人口增长了712万，这些人口绝大部分都来源于四川省内的其他中小城市。当四川省人口大量向成都聚集后，成都就变成了一座超级城市。与之对应的是，其他城市的产业、人才、财富全都一起流向了成都。

成都是四川省以全省之力打造的领头羊。成都GDP2万亿，位列第二名的绵阳市GDP就只剩3626亿，其他城市全都是一群难兄难弟，被吸干了。它带来的是一种虹吸效应，其他城市的人只要赚了钱，就都往成都跑。2021年，四川省总人口增长率为-1.9%，但成都人口增长率高达3.3%。

在一众兄弟城市牺牲自我，成就大省会下，成都才能一枝独秀，用一句诗来形容就是：“我花开后百花杀。”

和北上广深相比，成都具有相对的房价优势。成都房子均价约2万左右，部分地段房价可以低到1.6万。对许多打工人而言，北上广深留不住，退守成都寻求小确幸就成了第二选择。

成都还是一个没有彩礼的地方，结婚门槛较低，对年轻人相对友好，只要努力拼搏几年，攒上首付，就会考虑买房结婚了。中国人对房子最大的需求刺激，不是价格，而是婚姻。为了买房结婚，中国人可以掏空六个钱包，背上30年房贷，负重上车。当结婚门槛较低时，反而可以促进房产消费。

成都房地产能领跑全国，是多方面因素共同促成的，也是其他城市不能复制的。但在这轮房地产复苏中，它不是一城一地，而是由点及面的。首先是北京和上海新房、二手房交易回暖，紧接着就扩散至深圳、杭州、广州、成都、武汉、长沙、郑州、西安等省会城市。

其实，中国房地产受政策调控影响很大，具有明显的周期性。在这一轮房地产调控中，最开始是由“三道红线”加强监管，对房地产行业进行整顿，去杠杆，去负债，恒大等房企爆雷，消费者购房欲望下跌，房地产由盛转衰。

这时候，并不是大家没有买房的需求，而是买得起房的人暂时不买了，持币观望，等待房价下跌。开发商为了回款，进行了一定程度的降价，但为防止银行贷款爆雷，许多地方政府发布了限跌令，降价路线便被堵死。

因为中国的房企都是拿着银行的贷款在做房地产开发。如果房价过低，房子作为抵押物就会资产贬值。而银行为了风险控制，当抵押物市值大幅贬值时，银行就只能逼房企还债。但房企还不了债，就只能把手里还没开发的土地和没卖出去的楼，赔给银行。那银行手里拿着大量的房地产，却没有销售能力，房地产只能继续贬值，银行资产就爆雷了。

雷曼兄弟银行就是房地产次级贷款收不回来，手里拿着一堆的房子，储户担心自己的资金安全，纷纷去银行挤兑现金，雷曼兄弟银行顷刻间就倒闭了，进而引发了次贷危机。

所以呢，国家从金融系统性风险角度考虑，一定会维持房价稳定的，不会让房子作为抵押物而大幅贬值，拉着银行一起破产。这也是各地出台房价限跌令的根本原因。

当有购房能力的人都持币观望时，房地产消费低迷，政府就开始救市了。政府救市就是分为三部分，一是定向资金投向烂尾楼，让已经买了房子的业主能够收楼，恢复消费者信心。二是，金融支持优质房企，放开优质房企的融资渠道，包括银行、债券、股市、基金等全融资渠道，帮助房企脱困。三是，降低贷款利率，对消费者让利，保住房价稳定的同时，减少业主的贷款压力。

这三板斧做完，效果不会一下子出现。但持币观望的人已经明白，房价不可能继续降了。该结婚，还是要结婚，该买房，还是要买房。银行利率3.6%、3.8%，再结合公积金贷款，利率就相当划算了。作为理性、务实的消费者，这时候买房就是成本最低的时候了。

买房本身就是政府、房企、业主三方博弈。想要房企无底线地降价，是不可能的，想要政府无底线地让利，也是不可能的。在这个市场里，我们能做的就是在三方博弈中，找到最佳的平衡点入场，尽可能降低自己的购房成本。

在过去3年里，许多人抑制了自己的购房需求，而今年，中央定了5%的经济增长目标，经济复苏已经形成国民共识。如果等到明年再上车，房价是极有可能上涨的。

当然，这一切仅限于一二线城市。

当人口总量下降时，人口会进一步向大城市集中，支撑着大城市的房价继续向上。未来，会有许多的小镇、村落渐渐荒芜。

成都的大省会战略是符合四川省经济发展需求的，让更多的四川青年才俊搬到成都来，壮大四川的产业，跟北上广深去抢人才，抢资源。隔壁的湖南没能把长沙做成超级大省会，反而导致大量的湖南年轻人流失去了深圳，去了广州。深圳成了湖南人的第二故乡。