文：蔡垒磊

杠杆买房是一场赌博，这件事我从几年前就开始写，但那个时候没市场，因为没人信。

中国人的财务结构是很畸形的，有大量的中产家庭，他们有着上千万的家庭资产，放在全球也是不低的总资产，但他们对日常生活往往捉襟见肘，去超市买东西还要反复比对价格。理由无他，他们的这1000万里，有990万是房产，哦，我可能说得还不够准确，这990万里还有600/700万的贷款，净值可能只有300/400万。但他们往往会觉得自己就有了1000万了，鼻孔朝天地觉得100/200万不算什么钱。

(相关资料图)

我写过一篇文章，叫《中产的末日》，指的就是这帮鼻孔朝天的人，看着吧，这些人到时候怎么死的都不知道。

房子是一种投资品没错，但只有核心城市的核心地段的好房子是投资品，因为它稀缺，其他都不是，因为它们的供应量增加得非常快。我就举宁波的例子，市政府边上就这么点地儿，所以整个东部新城的房子都在4万以上，但镇海北仑集士港姜山，这些地方理论上是没差的——你别以为你之前家在哪里，就好像觉得那里也挺稀缺，其实对于新接盘侠来说，以上地方接哪里都一样。是不是这个道理？我到了一个新城市，除非是考虑工作地的远近，否则我住哪里都没差，除了最核心的那个区域。所以只有东部新城不一样，以前是只有三江口不一样，这叫稀缺，其他地方住哪儿都无所谓，它们的供应量不是区域性的，而是可以合并的，那数量就无限多了。

中国的房地产市场已经走牛很久了，那是因为这是一个甚至都没经历过一次完整周期的婴儿，婴儿的生长速度跟青少年甚至成人能一样吗？所以跟发达国家的市场不是一个概念。但我们迟早也得走周期的不是？我们又不是外星人。

房产是一种变现起来磨损很大的、流通性很差的固定资产，不知道你是否有这个概念。举个例子你买了一个房子，200万买的，贷款了140万，5年后小区同类型房子的市值涨到了240万（其实只是大家挂了那个价），你觉得你赚了多少钱？首先你得算上这些年还的利息，然后你要卖得出去，就得比别人便宜，可能是230万卖出去的。最后你明面上赚了钱，所以当你要把这套二手房卖出去的时候，税是很高的。七七八八一下来，你会发现你都没怎么挣钱——仅有房价暴涨，且短时间暴涨，才有可能cover这里的大量损耗。这还没算首付都是信用卡套出来的那帮人，他们连首付都得付利息，还是高得多的利息。所以房价别说跌，连横盘甚至小涨都不行，小涨都是大亏，因为你不能按市值去计算盈亏，它是一个走完交易全流程后，才能发现磨损很大的标的。

赚钱的都是什么人？我们私董会里有几个老板很典型，莹总和颖总都是炒房的高手，而且主业利润很强，现金流非常充沛；而娟总是另一种类型，就是自己要改善了，买个好房子，父母要改善了，买个好房子，然后莫名其妙赚钱了。

就这两种人，要么是无限子弹且会炒房的炒家，要么是根本没打算赚钱，有点钱就买更好的房子给家人们消费的。其他七炒八炒，资金使用成本高的，后续资金乏力的，基本上财富怎么来怎么走。

中国人只知道炒房，很少人去计算过这些钱的使用成本，对，使用成本。

我鼓励年轻人不要拼了命背太多房贷在身上，总是挨喷，因为太多人看眼前的事实，总觉得自己拼命赚钱跑不赢房价。对，但任何东西都有周期的，一段时间内跑不赢不是很正常么？哪有这样算的，那我去澳门赌场赢了1000万回来，是不是等于手上的一个项目不用做了？这是个概率事件，不能跟确定性收益去对比的，它们分属不同的收入科目，你不能连这点都不懂。年轻人背太多债务，就会丧失很多机会，因为这些东西会极大地影响年轻人对职业，对未来方向的选择——不敢投资，不敢冒险，看到好机会不敢跳出去，甚至连学习的钱都要省——你说一块地都舍不得施肥了，能好吗？小到你自己个人，大到一个国家，能有前途吗？国家没前途，水都枯竭了，反过来身处其中的个人，真的还有钱赚吗？

房子是超级大件，强行背负自己本没有能力背的债务，是对未来的超级透支。举个例子，我投资比特币是2013年，你可能也在那个时候看到了，但你背了几百万的债，你敢买吗？你当然不敢买，你在知道自己不会买之后，连了解它都没了兴趣。这不是说现在事后诸葛亮说这个东西会涨，我买的东西归零的有一大把，但重点在你不敢尝试，甚至没兴趣了解对不对？超过90%的东西你不敢尝试最后都证明是避了坑，但就是错过的那10%，让你错过几百倍的收益，也让你错过切换工作赛道到新世界的机会。

这就是资金占用的成本，你以为现在不卖房子，等2年后涨个10%不亏了再卖，但现在可能有一个你非常看好的投资品正在底部，等你2年以后卖了房子后它从底部翻了5倍，请问这“涨平”的10%真的是收益吗？房子这样流动性弱的资产，不仅困死了你的机会，也困死了你在各个资产池里进行灵活调度的能力。

当然房子不是差的投资品，你看到这里以为我在fud房子，其实不是，房子有其优秀的一面，但请每个人客观理性地看待它，它有优点，有缺点，也有周期，它就是个普通的投资品，不应该是中国人的唯一选择，更不应该是中国人的信仰。

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。