问道者 杜一用

(资料图片仅供参考)

“房地产长期看人口”，数据表明，厦门常住人口正面临拐点，饱受诟病的厦门房价也有可能因此得到遏制。

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户籍政策调整产生人口红利

曾经的恒大首席经济学家任泽平说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

根据福建各地市陆续发布的统计公报，2022 年末福建常住人口 4188 万人，仅比上年末增加 1 万人。只有厦门、泉州、宁德实现常住人口实现正增长，分别增加 2.8 万人、 2.9 万人和0.6万人。漳州、三明、莆田、南平、龙岩 5 地均出现人口负增长，尤以三明人口减少最多，少了 2.5 万人。

看历年趋势，厦门常住人口增长曲线变盘在即。

2010年第六次全国人口普查时，厦门常住人口353.1万人；2020年第七次人口普查时，全市常住人口516.4万人，十年共增加163.2万人，年均增加16万人以上。

具体到年份，从2010年到2020年厦门人口分别为356万、384万、403万、418万、441万、454万、465万、478万、496万、512万、518万。最近两年，2021年528万，2022年530.8万。

历年递增数字为28万、17万、15万、23万、13万、11万、13万、18万、16万、6万、10万、2.8万。数据可见，2010年、2013年、2018年、2021年的厦门人口增幅表现异常。

究其原因，与户籍政策的改变高度关联。

2010年，厦门开放让具有中高级职称（含高级技师）或文化程度为大学（大专）、离退休10或15年的外来人员落户，这是一次户籍红利释放，它一次性解决了特区成立以来“人在厦门，户口在外地”特殊人群的户籍尴尬。

2020年，厦门给钱给房给创业资金，开启“上门抢人”，改变筑巢引凤策略，直接到高校广发英雄贴，向应届毕业生伸出橄榄枝。

两次户籍政策的重大调整，都导致了厦门常住人口激增。

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房价收入比制约人口流入

洪流之下，很少有人可以幸免。2022年，中国人口首次出现负增长，厦门常住人口增速明显放缓首先是大势所趋。

另一个不易被发现的大势是，人口开始全国性的逆向流动了。根据各省陆续公布的人口数据，2022年，中西部已经成为人口增长的主力。

往常，人口增长大户一般都是广州、深圳与杭州，去年，人口增长的冠军是长沙（18.1万），其次才是杭州（17.2万）、合肥（16.9万）、西安（12.29万），昆明（9.8万），武汉（9.01万），郑州（8.6万）。前5席中，仅有杭州还在榜中，其它4席都是中部或西部城市，前10席中则有7席属于中西部城市。

而2022年福建九地市仅增加1万人。

人口是否愿意在一座城市留下，不外乎房价、收入和就业机会几个考量因素。长沙成为人口流入洼地，首先是低房价的胜利，但长沙的房价没比鹤岗便宜，如果叠加收入和就业机会因素，制造业正在中西部崛起，长沙的房价收入比优势就很突出了。

根据湖南中原研究院的数据，2022年长沙内六区新房成交均价12903元/平。这个价位对厦门人来说，已经是一件遥远的事情。厦门是典型的二线城市一线房价，如果叠加收入和就业机会两个因素，厦门与长沙相比，劣势就显而易见了。

根据诸葛找房数据研究中心近日发布的调查数据，2022年，深圳房价收入比为36.5；厦门房价收入比为28.9，2022年厦门的平均房价为49604元/平方，城镇居民人均可支配收入为70467元；福州房价收入比为18.7，2022年福州的平均房价为26725元/㎡，城镇居民人均可支配收入为58749元。

而长沙的房价收入比长期保持在7以下。

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失去人口刚需不再

2022年底，厦门把落户政策降到了几乎没有门槛的地步，打破了应届毕业生边界，只要想在厦门落户的，差不多都可以找到一款适合自己的规定。

这一次新政的出台或许与去年厦门常住人口的增速骤然变缓有关，但能否取得之前的虹吸效应已然要打个问号。众多一二线城市都加入了这波抢人大战，大家争相拿出各种优惠政策筑巢引凤，以期吸引全国各地高校的毕业生前来扎根创业。

有一个理论，当大家都享受了同等的优惠政策，特区也就不“特”了。城市之间的人才争夺战亦是如此，当每座城市都穷极所能拿出优惠政策，先发优势便会逐渐递减。

对厦门来说，更需要担心的是，伴随着首次出现全国性的人口负增长，厦门常住人口拐点或许会在今年出现。拐点出现对房地产来说并非好事，它意味着刚需不再，土地财政不灵，房价涨不动，楼市想火也难了。

厦门房头条的统计显示，从2002年到2018年间，厦门商品房住宅供应量已经基本平衡。

此间，厦门共销售了约5329万㎡、53.3万套商品房住宅。按套均3人居住，可供约160万人居住；若按套均3.5口人计算，则可供约186万人居住。而期间厦门常住人口的增长绝对值是179万（2002年232万，2018年411万），年均增长约10万人。

2010年，厦门迎来人口增长高峰，房价突破万元关口。2014年，厦门商品房住宅成交金额接近千亿时，此前一年，厦门常住人口一下子增加了8万人。

众所周知，在人口增速明显变缓的情况下，供需不配，房价想涨也难。