真叫卢俊的地产观

2023年05月03日 09:03:58 来自北京

(资料图片)

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假期最后一天了，而我还在惦记淄博烧烤

烧烤两个字几乎将这个五一所有城市分为淄博和其他

油滋滋的烤肉配着小饼，再来口小葱，让我和成千上万的游客难以忘怀

如前篇所言我们去了趟淄博《我实地去了趟淄博，现场比想象的更夸张》

我昨天也认真刷了一遍每一位的评论，还真的刷到让我分析淄博楼市的

哈哈哈哈哈被你们问得心里痒痒的，说实话这次过去肯定不能只吃烤串

作为一名地产媒体人，当地的房价几乎是我跟司机师傅脱口而出的第一个话题

没写是因为觉得太扯，谁会因为烧烤好吃去买一套房子

但后来想想是我俗了，作为一个楼市媒体，就不能单纯从楼市角度切入这个城市么

那今天我们就换个视角重新认识一下淄（zi）博（bo）吧

01

二手均价不过万，张店一家独大

如果各位想要了解一个陌生城市的基本房价格局会怎么做

光看地图或者地图找房是不够的，看多了还花眼，不信你关上地图，看看自己还记得什么地名、什么价格

最好的办法是我们得正确的打开一张地图，找到这个城市的几个“锚点”

所谓锚点，最好包括这三层意思，区域行政中心、区域交通枢纽、区域交通中心

北恒台-南淄川-东临淄-西周村-中张店

拎出这些点，并标注好价格，你会一下就记住整个淄博的房价格局

数据©链家

每个区均价都没过万，整体水平差不多在7000-9000元/平

我们用90平房子算算，这个城市的购房成本差不多在63万-81万

按这里首套20%首付，二套30%首付，首付12.6万就是这里的最低上车门槛

我查了下这里公务员工资，市直属科员级别差不多在4000-5000元/月，付首付压力也不是很大

不过也别高兴太早，这个价位段在淄博市基本都是那种市区老房子

比如八大局边上建于1986年的东源小区南区，它的界面都是这样的

东源小区南区©链家（八大局附近）

最大问题还不是好不好住，而是房龄太老，贷款可能贷不全

再看下这样的淄博它的整体供应量

目前链家二手挂牌房源1.6万套，虽然mini，但符合三四线体量

利用这些挂牌数据，我也算了下淄博各个区的供应情况，简单算个占比哦

张店挂牌房源占比84%左右，几乎大部分在挂牌市场流通的房源都集中在这个区

这也符合本地贝壳中介跟我透露的80-90%数字

换句话说，淄博市整体二手流通市场主要集中于张店区，可谓一家独大

其实这也无可厚非，因为张店是市政府所在地，也是全市经济文化中心，我们听到的八大局便民市场、八大局烧烤这些网红地点都在这里

还有大家最关心的烧烤-楼市的关系

这个话题倒是出奇的一致，不管是张店，还是临淄，还是其他区，二手市场并没有因为烧烤有什么波动

不过张店区东区的中介跟我说，访客量确实比以前增多了，并且她这些天还接到了福建、海南等外地的房产咨询电话

价格也非常稳定，跟去年相比一点没涨，只是说火了之后房东多了更多信心，议价空间收窄

看来天下房东大同啊

02

新房市场是真的飙了

其实淄博楼市话题最先被拿出来说的也正是新房市场

我看到的是白岩松的一段视频，说的是火了之后淄博新房市场确实有波动，不过可能跟烧烤无关

这份数据来源是易居房地产研究院的一份报告

里面统计出了今年新建商品住宅成交面积同比增速前五，分别是长春、杭州、南宁、淄博和惠州

所以比的不是整体体量，而是新房成交面积同比去年的增速达到70%

©易居房地产研究院

不过三四线城市里面，淄博确实表现的最亮眼

价格方面，淄博新闻办自己做了披露，今年以来淄博的商品住宅网签均价8020元/平，同比上涨3.1%

相比之下还是二手市场更加稳定，或者换个说法，淄博小伙伴也一样更爱新房

而且他们买新房也有自己的偏好，看地段，也看开发商品牌

我以为是万科、碧桂园等这些全国性品牌

不是的，这里有一家本地开发商，方正地产

被大家好评的原因，从中介给的C端反馈看是觉得房屋质量好

我看了下几套方正地产的户型

户型可能并不太有优势，不过在万科、华润这些房企进入淄博之后，方正项目的户型有所改善，再加上本地房企的品质，也许这也是方正更受欢迎的原因

我也稍微看了下方正的二手市场

©链家

临近的一些社区里，方正地产的房子比着周边小区，也确实更有议价能力

03

这样的淄博哪里最被关注

淄博中介透露当地人买房主要看两件事，地段+学区

重视学区可能也是这个高考大省一直以来的传统

具体到区域来看我们如何给淄博各板块做一个区隔呢，哪些板块才是本地人的心头好

全市最贵房源当属市政府所在地张店区，不过这个范围太大了，我跟淄博每个区的中介都详细了解过一些信息，放在这里跟大家分享

聚焦张店区大致情况

整个张店区东部算是张店老城区，这里聚集了市政府，也聚集了财政局、税务局等八大局所在地，同时还包括居住配套，八大局就是这么来的

核心是真的核心，但是正如前文所说的八大局旁边的东源小区，1986年的，是真的旧

现在更贵更好的房子都在张店区西侧，你可以理解为全市最贵的房子都集中在这里

而且整个城市也是西向发展

东侧集中万象汇等各种老城商业，生活便利，但西区才是城市重点发展方向，整个淄博市核心区张店区呈现

东商西居的模式

这个词还蛮有有意思的，不过具体哪里为东哪里为西

第一条分界线就在张店区北京路

北京路沿线、人民西路以北，鲁泰大道以南中间就这一片位置

这沿线的房子基本是全张店也是全淄博市最贵的房子

人民西路到鲁泰大道中间这一段，几个高端小区基本上都集中在这，像万科翡翠书院可能均价要到2万/平

如果给张店各个板块再做一个梯度的话，淄博客户的第二、第三位置分别在

北京路沿线，新村路以北，人民西路以南

这里有一个比较大的社区，叫齐悦国际，被划片到柳泉中学（当地学区），从14年的房子到18年的房子价格从11000到18000元/平

第三个比较被关注的位置是西八路沿线

各位有好奇的小伙伴不妨关注下我圈出来的这几个区

当然的当然，前提是有需求有需求有需求，坚持理性客观看待房产，切记切记

04

如果说还有一个值得关注的区，可能是临淄

从前面的房价地图，不知道各位看的时候有没有发现

这个区的房价，是可以追平市区的

其实多年前这个叫临淄区的房价才是淄博的TOP天花板

对于淄博来说，是一个很特别的区域，司机师傅从临淄载我去张店的路上，经过什么化工厂都会很自豪地跟我说，以前临淄房价是跑在张店前面的

因为这里过去的化工业比较发达，不仅化工业发达，连带着整条化工产业链的从业者都过的比较滋润

我查了一下，化工业比较发达的原因是背后有着山东的齐鲁石化

©临淄发布

早在1989年北京长安街就铺设了齐鲁石化的东海牌沥青，可以试想下这里的经济产能

石化各位不知道了解么，我去过一次陕西榆林的延长石化，围绕石化背后是一整条石油化工产业链，这给当地带去大量就业机会和收入

所以临淄这里的房价可以有特殊行情

哪怕是现在张店区、高新区加持着，临淄的二手房依然价格站在高位

05

淄博当地人跟我说过

2018年淄博跟随全国楼市有过一拨行情

现在说烧烤影响淄博楼市就有点扯，没有外地人会因为烧烤买房

但是当地人可以用来买房的收入上来了倒是真的