叶檀财经

2023年06月16日 20:04:26 来自北京

(资料图片仅供参考)

作者：檀扒爷

中国基金报6月13日消息，根据《亚洲日报》的报道，2023年韩国的公寓、多户型住宅等的公示价格，同比下滑了18.63%，跌幅创下历史新高。

而这个国家的首都——首尔则更加极端，部分公寓的价格一下蒸发了3-4成之多，成交直接暴跌70%以上。

图片来源：中国基金报

虽然不知道具体持续了多久，但在这期间，韩国的楼市可以说已经崩掉了，尤其对于首尔这个人口近千万的大城市来说，简直是灾难。

而更糟糕的是，韩国崩掉的，还不只是楼市......

1

一场诈骗 引发韩国“特色租房”崩盘

最近，韩国全税房爆雷事件在网上传的沸沸扬扬，多少人因此房财两空。

什么是全税房？跟在韩国生活的朋友咨询了一下，这是一种韩国独特的租房方式，租房是免费的，你只要付押金就行，到期全额取回。

但这押金有亿点贵，可能有整体房价的70-80%左右，且租约一年起步，朋友说现在首尔便宜的小公寓就70多万人民币，那算一下，得有50多万，门槛很高，但你可以低息贷款呐，一言不合上杠杆呀。

按国际金融协会去年6月发的报告显示，36个受调查国家中，韩国第一季度家庭债务占国内生产总值的比例高达104.3%，唯一上三位数的，排名第一，韩国人均卷王。

押金到位了，房东拿钱就去投资，比如再买房，再租，无限循环。虽然21年时韩国五大银行都上调了房贷利率，但2-3成的首付比例依然能让许多业主心动。

这模式乍一看很不错，双赢啊，租客白住，房东有钱投资，能有什么问题呢？

市场好的时候的确没问题，还能一步步推高房价，但房东的资金链要是断了，或者骗了钱就跑，那租客可就要倒大霉了，而此前大范围发生的诈骗案，更是证实了这一点。

澎湃新闻4月18日报道，韩国仁川市全税房诈骗案已经导致3人自杀，而这三人，全都是和一个被称为“建筑王”南某的人租的房，且没能拿回押金，不堪重负。

这个南某按《东亚日报》的消息看，从09年起就开始买地建房（韩国土地是私有制），然后借款+收押金循环，到目前已经确认这家伙有2708套住宅，骗取的押金已经达到了125亿韩元，也就是6514万人民币。

然而这人只是冰山一角，根据光明网4月22日报道，仁川市中一个全韩全税诈钱损失最大的行政区，损失已达1500亿韩元，差不多7亿人民币，而如果算韩国全国的话，数字已经到了16亿人民币，受害者超1700人，而根据亚洲经济的报道看，占比快一半的，都还是30多岁的年轻人。

而随着房子被拍卖，越来越多租户面临着血本无归的命运，由于已经有人轻生，韩国总统尹锡悦终于也坐不住了，表示这是典型的针对弱势群体的犯罪，下令停止涉及全税诈骗的拍卖程序。

真是一场诈骗，动摇了整个全税房体系，不过说实在的，这种看似双赢的模式本身就很极端，爆雷真就是迟早的事，而且看相关律师的说法，这类诈骗在韩国可能会被归类为民事纠纷，很难搞。

不过，在韩国的朋友说，现在房东不弄全税房了，都改月租了，怂了。

2

下调增速预期 韩国经济增长乏力

租赁和楼市虽然惨烈，但只是韩国整体经济的一种体现。

中新经纬5月25日消息，韩联社报道，韩国央行发布《经济展望更新报告》显示，2023年GDP预期增速，已经从1.6%，下调到了1.4%。

韩国央行不是唯一一个对该国今年增长没啥信心的机构，IMF也把原先的1.7%下调到了1.5%。

之所以放低预期，韩国央行给的说法很常见，就是全球经济增长放缓、利率走高等，而且第一季度0.3%的增速，虽然比起去年四季度的-0.4%来说终于转正了，但到底也说明了不小的问题。

具体看的话，一季度出口方面韩国同比下滑了12.6%，对中国出口更是大跌近30%，已经连续11个月下降！

为什么这么不给力？韩媒自己的想法大概是：

夹在中美之间，快被夹死了......

从环球网4月26日的报道来看，《亚洲日报》的想法是，因为美国对华的限制政策，导致从2018年起韩国对华出口比重在近5年里，下滑了7.3%，让美国时隔快20年了，又重新回到了韩国最大出口市场的宝座。

但是把美国顶上来也并没有减少对华贸易减少对韩国经济的影响。韩媒的观点是，中韩贸易的结构也发生了改变，本来的操作是中国从韩国进口中间产品，然后再加工转出去，有一种互补的关系在，但现在这个关系正在减弱——一方面是中国发展快，另一方面是美国对中国限制，韩国一下子里外不是人。

而根据观察者网5月16日报道，韩国企业数据研究机构“CEO SCORE”发布数据显示，因为韩国芯片这一样主力产品的出口遇冷，韩国各大企业的营业利润同比都几乎腰斩——309家企业的一季度营业利润同比少了48.8%。

而比较搞笑的是，韩国原本对华出口的产品中价值高、占比高的还就是芯片和高级化学品之类的东西，换句话说，其实就是美国在芯片等产品上的对华限制，把韩国给逼到了这条死胡同里。

据统计，去年韩国半导体产业对华出口的依赖度达到了40%，也就是说如果韩国还继续夹在中间的话，下半年经济发展恐怕也不会好过，至少出口这块已经凉一半了。

老话说得好，远亲不如近邻啊，何况那还不是亲，怎么就不明白呢？

3

一脚踏过“死亡十字”的韩国人口

经济停滞，楼市脸着地，但是除这些之外，韩国还在经受一个大考验——人口问题。

每日经济新闻2021年12月报道过，韩国在经历了2020年的“死亡十字”，也就是死亡人口高于出生人口之后，又迎来了新的难题：

2021年，韩国人口直接负增长了，5175万人，同比少了9万。

搞成这样的原因很多，什么女性意识觉醒，年轻人压力太大，结婚太迟等等，反正就是不生了。有一说一，这也不是韩国一个地方的问题，这是个全球性的问题，目前来说没有什么特别好的解决方法，而且韩国楼市都这样了，想靠这玩意刺激生育，希望不大。

以前韩媒提过一个英国教授有一个理论，就是韩国可能会成为地球上第一个消失的国家，按着节奏，搞不好要成真哦。

而且韩国这人口不仅是负增长有问题，其实分布上也一样。

上边提到的5000多万人里，有一半都在首尔首都圈里。这个由首尔、仁川、京畿道、忠清南道的牙山市和天安市、江原道的春川市组成的城市群，GDP占比超过全国4成，就是韩国整个国家的核心。

图片来源：知乎

听起来很带劲，但这样一个庞然大物的存在，却在引发新的危机，那就是随着首都圈的人口继续膨胀（尽管首尔的人口时隔32年再度跌破千万了），一些其他地区的小地方，可能会“消失”，毕竟说到底，首尔首都圈的面积只有韩国的11.8%而已，你懂的。

而过多的人口对于这个区域又是巨大的负担，房价居高不下，人均公共资源有限，医疗、就业负担加剧等，其实都在拉低生活品质。

总之，韩国的人口已经成了这个国家的一个大问题，不仅仅是增长，就连分布上也很离谱，绝不是一朝一夕能解决的。

以上，韩国这个曾经的亚洲四小龙之一，正面临着严峻的挑战，危机四伏，经济发展缓慢，被夹在大国博弈间浑身难受，而本能作为经济刺激利器的房地产，却也因为无视风险的操作，而走起了钢丝，最后更不要提早就暴露无遗的人口问题。

不把这些问题处理明白，韩国的经济恐怕离倒退就不远了。