碧桂园官宣：“遭遇成立以来最大困难，上半年预亏450-550亿！”

造成这种巨亏的原因有三个：

(资料图片)

一是，房地产销售毛利下降，利润支撑不起成本了。

二是，物业项目大幅减值。

三是，外汇波动造成净兑换损失扩大。

队长先跟大家讲第三个，外汇波动对房企的影响。今年，人民币下跌幅度不小，一度跌破7.24。这对房企而言，非常不利。队长给大家举个例子。假如你是一家房地产公司的老板，你借了1亿美元，当时的人民币兑美元汇率是1比6.8，你到手的就是6.8亿人民币。但是当你还美元债的时候，人民币兑美元汇率跌到了7.24。你现在要还1亿美元，你的人民币成本就变成了7.24亿，额外多出了4400万！

队长以前就讲过，人民币汇率下跌，负面影响比较大主要有两个行业：一个是房地产，另一个就是航空。因为航空公司的很多飞机都是找波音、空客租的，或者分期付款的。人民币跌幅越大，房企和航空公司就亏得越多。

但是，货币贬值对出口有利。比如，你是一家卖无人机的公司，定价1万美元/架。原来人民币汇率是6.8，出口一架无人机，你赚1万美元，可以换6.8万元。等到人民币汇率跌到7.24的时候，你再赚1万美元，就可以换7.24万元了，每出口一架，多赚4400元，出口1万架，就能多赚4400万！

碧桂园的债务成本就是这样无形中变高了的。我们再说第二个，物业项目减值。这个就是资产减值了。自2021年7月以来，碧桂园服务的股价已经从83港元的高点，降低至7.65港元。市值的大幅缩水，直接就让碧桂园手里的股权不值钱了，资产减值不可避免。

不过，和恒大巨亏8120亿相比，碧桂园这个亏损额度还是很小的。碧桂园面临的最大问题是，房子卖不动了。在恒大、融创等房企爆雷时，碧桂园的财务状况是相当良性的，账户上躺着1800多亿的现金余额。可以说，在防风险意识上，碧桂园是一众民营房企中，做的特别好的一个了。

可是，碧桂园依然没有预想到，房地产销售会遭遇断崖式下滑。这种断崖式下滑，对全行业而言，都是灾难性的。这就好比出租车行业，突然没有打车了。你再努力，再拼命，你也活不下去。在房地产销售持续下滑中，碧桂园账户上的1813亿竟然都顶不住这个风险了。即便开源节流，没有足够的钱进账，时间越长，账户上的现金流就会越少。

而且，这种环境不是碧桂园单方面努力就能解决的。房价能不能降？降多少合适？公摊面积能不能取消？现房销售行不行得通？房贷利率能不能再降一些？这些需要各方达成一致。

碧桂园在2022年，交付了70万套房子。进入2023年后，碧桂园已经完成交付27.8万套房子，预计今年还要交付70万套。在今年初的时候，碧桂园未交付房产就有107万套期房。这些房子已经卖出去了，100多万户业主都在等待交房。要是碧桂园步入恒大的后尘，这又会有多少家庭被时代的一粒灰所压垮？

碧桂园更大的风险是，它在三四五线城市，甚至县城都拿了很多地，盖了很多楼。这些资产并不足够优质，在房地产下行市场中，三四五线城市的房子更加难卖。在这些小城市安家的年轻人，收入水平并不很高，一套房子就占据了大部分的家庭资产，抗风险能力很弱。碧桂园需要自救，也需要为买了碧桂园房产的业主托底，稳市场，就是稳人心，有恒产者，才有恒心。

恒大爆雷的惨烈，历历在目。

碧桂园不能再成为第二个恒大。

房企倒了，房企的老板依然是个富家翁。可无法交付的烂尾楼，才是这个社会上难以治愈的毒疮。