本文讨论三个问题：

(资料图片)

1、碧桂园（02007.HK）会是恒大第二吗？

2、碧桂园的流动压力是阶段性还是长期性？(任泽平的“助杀”)

3、该不该救碧桂园？

个人观点，仅供参考。

碧桂园（02007.HK）会是恒大第二吗？详细的比较一下。

在恒大暴雷的2021年，其账上现金从年初的1587亿元下降至年中的868亿元，并进一步下降至年末的54亿元。

从碧桂园财报来看，其2023年年初的资金量为1283亿元，与恒大2021年初接近，并且负债高达1.43万亿元，那是否意味着碧桂园会重蹈恒大覆辙？按理说不该。

首先明确一下，负债与资产是硬币的两面，负债的多少并不能说明问题， 比如隔壁老王有“一套1000万的房和200万存款”这是老王的资产，同时有500万的房贷和5万元的花呗没有还，你能说老王因为有505万的负债就是个负翁穷光蛋吗？

其次，一个公司的负债不完全是借款，很多不需要付利息，比如有些负债是压着账期不给供应商（乙方），没有利息，有些负债是没给业主交房，也没有利息......而这些没有利息的负债占了碧桂园的负债的大头。

2021年初，恒大借款超7165亿元，而碧桂园2023年初，总有息负债余额为2713亿元。

也就是说：二者的现金流相差不多，但偿债压力并不在一个量级，当下碧桂园的偿债能力应该比恒大暴雷时好上许多，但为何会出现违约的情况？

一家房企债务违约会给其后续销售和融资带来超大利空，购房者会担心房子烂尾而不再购买房产，金融机构也会因此更加谨慎的发放贷款，这就是房企的戴维斯双杀，典型的例子自然是恒大，2021年上半年收入2200多亿，下半年收入200多亿。

故而，房企只要脑子没病，会竭尽全力的避免出现债务违约情况，除非是真的没钱了或者两害相权取其轻。

碧桂园是哪种情况？

从碧桂园现在表现出来的态度是：真的没钱了，也就是说爆雷了。

但碧桂园为何会暴雷？

要知道即使暴雷前借款7000多亿的恒大，半年的资金消耗量也不过是700~800亿元，而碧桂园为何半年花光了1000多亿资金？

它的雷，爆的很蹊跷，读懂君目前能想到四个原因：1、其表外融资规模过大，所以流动性远没有财报展示的那么健康；2、碧桂园再用一些财技乃至财务造假的手段粉饰流动性；3、像北京银行与康得新那样的“假存款”事件；4、就是单纯的流动性管理出了问题。

那种可能性靠谱些？不知道，半年报或许能给出一些答案，或者说蛛丝马迹。如果你知道，欢迎在后台讨论下。

更有意思的是：今年7月30日，碧桂园实控人杨惠妍将旗下碧桂园服务20%的股权（价值超64亿港元，约合人民币59亿元），捐赠给国强公益基金会（香港）有限公司。工商登记显示，该公益基金会成立于今年6月13日，注册资金100元港币（港元），创立人为杨惠妍的妹妹、杨国强的三女儿杨子莹。

相比于碧桂园，碧桂园服务是当之无愧的现金牛奶，每年净利润数十亿元，这个做法很难不让人联想些什么。

接下来讨论第二个问题：任泽平的“助杀”。

按照碧桂园的官方话术：受销售与再融资环境不利影响，2023年上半年预计出现较大的亏损，当前也正承受阶段性的流动压力。

但实际上，碧桂园的流动压力很有可能是长期性的。

碧桂园的投资重点是“三四线及更低线城市”，而这些城市的供需关系大家都知道，如果不知道，那么前恒大首席经济学家任泽平可以告诉你。

任泽平在《建议帮帮碧桂园等优质民营房企》（下称《建议》）虽然振臂疾呼“救碧桂园”的诸多理由，但也指出：房地产长期看人口，1962-1976年婴儿潮人口退出购房人群，城镇化率超过65%接近尾声，全国套户比1.09套、70%以上的城市住房基本饱和，人均住房面积34平甚至超过部分发达国家水平，人口老龄化少子化不婚化加速到来，热点城市房价偏高，等等。

《建议》中那“70%以上住房基本饱和”的城市，是不是碧桂园重仓的“三四线及更低线城市”？如果大家还不知道，碧桂园前七个月的销售数据可以给出更直观的答案。

1月～7月，碧桂园权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年同期下降61%；7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第4个月环比下降，同比下降60%，较2021年7月下降78%。

看金额，碧桂园的成绩是真的差，从平均销售单价去看，隐患更大。

碧桂园前7个月的平均销售价格为7806.54元/平方米，而2021、2022年则分别是：7455、7592，这些数据说明什么呢？房子卖不动的情况下，还提价卖房？除非碧桂园脑子被门夹了。

更合理的解释是：碧桂园在降价，但也只是那些相对“高线”的城市房产虽然更好卖，它们虽然更贵一些，但销量占比逐步加大，所以拉升了整体的房价。

一个佐证是：2022年碧桂园在平均销售价格较上年增加了100多元，而毛利率非但没有上升，还下降了约10个百分点，为2004年以来最低值。更高的价格换来更低的毛利率，这背后极有可能是:碧桂园在相对“高线”城市里大幅降价卖房所导致的。

需要注意的是：3月份之后，碧桂园的销售单价在逐月降低，这意味着其毛利率在不断下降，而早在2022年末，碧桂园的毛利率已经锐减至7.64%，在几个月的连续降价之后，甚至不排除上半年毛利率成为负数。

综上，相对于官方的表述，读懂君更倾向于：碧桂园的流动压力是长期性的。

只能说任泽平这次“70%以上的城市住房基本饱和”的判断被碧桂园验证了，那他希望怎么“帮帮碧桂园”？是要政府拿出纳税人的钱借给碧桂园还贷、盖楼？还是让银行给碧桂园更多贷款还贷、盖楼？

无论哪种帮法，楼如果卖不出去，碧桂园拿什么还钱？

任泽平在《建议帮帮碧桂园等优质民营房企》一文及公开场合多次强调的“70%以上的城市住房基本饱和”，等同于是给碧桂园来了一次漂亮的“助杀”。

第三个问题，该不该救碧桂园？

读懂君认为：应该一试，原因不是任泽平文中拔高提出的“守住金融风险底线、守住民生底线的需要”。

在商言商，如果碧桂园财报中的数据靠谱，表外负债也没有那么大的情况下，碧桂园的窟窿并没有那么大，虽然现在是“赔钱卖房”，但本质上依然是在回笼资金、化解风险。（注意：净利润层面的亏损和账户上资金的流出并不能画等号。）

2022年末，碧桂园有近9000亿元的在建工程，这些在建工程如果因为资金流无法完工，就一文不值，过去的投入也就打了水漂，还会引发不小的社会事件，与收入形成恶性循环，但如果完工了，即使打个七八折出售，碧桂园的风险也能大大缓释。

碧桂园丰年的利润很多已经转化为资产，风险最终能化解多少，就看碧桂园“丰年”时候积累的资产（当然，主要还是房子）有多少含金量了，虽然任泽平老师说“70%以上的城市住房基本饱和”，但低线城市的居民还有一个需求是置换嘛。

如果不救呢？那就是小雷变大雷——前七个月碧桂园没有暴雷迹象，购房者信心相对处于高点，一旦碧桂园和恒大一样完全暴雷，则恒大断崖式下跌的收入可能就是碧桂园的明天。

所以碧桂园的结局大概率走向两个极端：要么元气大伤，但平稳落地，要么重走一遍恒大的路。

碧桂园值不值得去帮一下，这笔账就要让相关部门去算账了，起码要知道碧桂园的窟窿到底有多大。

从情感上讲，最应该被“慈善机构”救助的是碧桂园，说到这里大家应该懂了，这件事的发生对各方力量的信心都是打击。