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碧桂园的雷很蹊跷,任泽平的“助杀”很给力
2023-08-15 21:54:08 来源: 读懂数字财经

本文讨论三个问题:


(资料图片)

1、碧桂园(02007.HK)会是恒大第二吗?

2、碧桂园的流动压力是阶段性还是长期性?(任泽平的“助杀”)

3、该不该救碧桂园?

个人观点,仅供参考。

碧桂园(02007.HK)会是恒大第二吗?详细的比较一下。

在恒大暴雷的2021年,其账上现金从年初的1587亿元下降至年中的868亿元,并进一步下降至年末的54亿元。

从碧桂园财报来看,其2023年年初的资金量为1283亿元,与恒大2021年初接近,并且负债高达1.43万亿元,那是否意味着碧桂园会重蹈恒大覆辙?按理说不该。

首先明确一下,负债与资产是硬币的两面,负债的多少并不能说明问题, 比如隔壁老王有“一套1000万的房和200万存款”这是老王的资产,同时有500万的房贷和5万元的花呗没有还,你能说老王因为有505万的负债就是个负翁穷光蛋吗?

其次,一个公司的负债不完全是借款,很多不需要付利息,比如有些负债是压着账期不给供应商(乙方),没有利息,有些负债是没给业主交房,也没有利息......而这些没有利息的负债占了碧桂园的负债的大头。

2021年初,恒大借款超7165亿元,而碧桂园2023年初,总有息负债余额为2713亿元。

也就是说:二者的现金流相差不多,但偿债压力并不在一个量级,当下碧桂园的偿债能力应该比恒大暴雷时好上许多,但为何会出现违约的情况?

一家房企债务违约会给其后续销售和融资带来超大利空,购房者会担心房子烂尾而不再购买房产,金融机构也会因此更加谨慎的发放贷款,这就是房企的戴维斯双杀,典型的例子自然是恒大,2021年上半年收入2200多亿,下半年收入200多亿。

故而,房企只要脑子没病,会竭尽全力的避免出现债务违约情况,除非是真的没钱了或者两害相权取其轻。

碧桂园是哪种情况?

从碧桂园现在表现出来的态度是:真的没钱了,也就是说爆雷了。

但碧桂园为何会暴雷?

要知道即使暴雷前借款7000多亿的恒大,半年的资金消耗量也不过是700~800亿元,而碧桂园为何半年花光了1000多亿资金?

它的雷,爆的很蹊跷,读懂君目前能想到四个原因:1、其表外融资规模过大,所以流动性远没有财报展示的那么健康;2、碧桂园再用一些财技乃至财务造假的手段粉饰流动性;3、像北京银行与康得新那样的“假存款”事件;4、就是单纯的流动性管理出了问题。

那种可能性靠谱些?不知道,半年报或许能给出一些答案,或者说蛛丝马迹。如果你知道,欢迎在后台讨论下。

更有意思的是:今年7月30日,碧桂园实控人杨惠妍将旗下碧桂园服务20%的股权(价值超64亿港元,约合人民币59亿元),捐赠给国强公益基金会(香港)有限公司。工商登记显示,该公益基金会成立于今年6月13日,注册资金100元港币(港元),创立人为杨惠妍的妹妹、杨国强的三女儿杨子莹。

相比于碧桂园,碧桂园服务是当之无愧的现金牛奶,每年净利润数十亿元,这个做法很难不让人联想些什么。

接下来讨论第二个问题:任泽平的“助杀”。

按照碧桂园的官方话术:受销售与再融资环境不利影响,2023年上半年预计出现较大的亏损,当前也正承受阶段性的流动压力。

但实际上,碧桂园的流动压力很有可能是长期性的。

碧桂园的投资重点是“三四线及更低线城市”,而这些城市的供需关系大家都知道,如果不知道,那么前恒大首席经济学家任泽平可以告诉你。

任泽平在《建议帮帮碧桂园等优质民营房企》(下称《建议》)虽然振臂疾呼“救碧桂园”的诸多理由,但也指出:房地产长期看人口,1962-1976年婴儿潮人口退出购房人群,城镇化率超过65%接近尾声,全国套户比1.09套、70%以上的城市住房基本饱和,人均住房面积34平甚至超过部分发达国家水平,人口老龄化少子化不婚化加速到来,热点城市房价偏高,等等。

《建议》中那“70%以上住房基本饱和”的城市,是不是碧桂园重仓的“三四线及更低线城市”?如果大家还不知道,碧桂园前七个月的销售数据可以给出更直观的答案。

1月~7月,碧桂园权益销售金额1408亿元,同比下降35%,较2021年同期下降61%;7月单月实现权益销售金额121亿元,连续第4个月环比下降,同比下降60%,较2021年7月下降78%。

看金额,碧桂园的成绩是真的差,从平均销售单价去看,隐患更大。

碧桂园前7个月的平均销售价格为7806.54元/平方米,而2021、2022年则分别是:7455、7592,这些数据说明什么呢?房子卖不动的情况下,还提价卖房?除非碧桂园脑子被门夹了。

更合理的解释是:碧桂园在降价,但也只是那些相对“高线”的城市房产虽然更好卖,它们虽然更贵一些,但销量占比逐步加大,所以拉升了整体的房价。

一个佐证是:2022年碧桂园在平均销售价格较上年增加了100多元,而毛利率非但没有上升,还下降了约10个百分点,为2004年以来最低值。更高的价格换来更低的毛利率,这背后极有可能是:碧桂园在相对“高线”城市里大幅降价卖房所导致的。

需要注意的是:3月份之后,碧桂园的销售单价在逐月降低,这意味着其毛利率在不断下降,而早在2022年末,碧桂园的毛利率已经锐减至7.64%,在几个月的连续降价之后,甚至不排除上半年毛利率成为负数。

综上,相对于官方的表述,读懂君更倾向于:碧桂园的流动压力是长期性的。

只能说任泽平这次“70%以上的城市住房基本饱和”的判断被碧桂园验证了,那他希望怎么“帮帮碧桂园”?是要政府拿出纳税人的钱借给碧桂园还贷、盖楼?还是让银行给碧桂园更多贷款还贷、盖楼?

无论哪种帮法,楼如果卖不出去,碧桂园拿什么还钱?

任泽平在《建议帮帮碧桂园等优质民营房企》一文及公开场合多次强调的“70%以上的城市住房基本饱和”,等同于是给碧桂园来了一次漂亮的“助杀”。

第三个问题,该不该救碧桂园?

读懂君认为:应该一试,原因不是任泽平文中拔高提出的“守住金融风险底线、守住民生底线的需要”。

在商言商,如果碧桂园财报中的数据靠谱,表外负债也没有那么大的情况下,碧桂园的窟窿并没有那么大,虽然现在是“赔钱卖房”,但本质上依然是在回笼资金、化解风险。(注意:净利润层面的亏损和账户上资金的流出并不能画等号。)

2022年末,碧桂园有近9000亿元的在建工程,这些在建工程如果因为资金流无法完工,就一文不值,过去的投入也就打了水漂,还会引发不小的社会事件,与收入形成恶性循环,但如果完工了,即使打个七八折出售,碧桂园的风险也能大大缓释。

碧桂园丰年的利润很多已经转化为资产,风险最终能化解多少,就看碧桂园“丰年”时候积累的资产(当然,主要还是房子)有多少含金量了,虽然任泽平老师说“70%以上的城市住房基本饱和”,但低线城市的居民还有一个需求是置换嘛。

如果不救呢?那就是小雷变大雷——前七个月碧桂园没有暴雷迹象,购房者信心相对处于高点,一旦碧桂园和恒大一样完全暴雷,则恒大断崖式下跌的收入可能就是碧桂园的明天。

所以碧桂园的结局大概率走向两个极端:要么元气大伤,但平稳落地,要么重走一遍恒大的路。

碧桂园值不值得去帮一下,这笔账就要让相关部门去算账了,起码要知道碧桂园的窟窿到底有多大。

从情感上讲,最应该被“慈善机构”救助的是碧桂园,说到这里大家应该懂了,这件事的发生对各方力量的信心都是打击。

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