房地产疯涨!恒大诈尸,猛拉82%!
2023-09-08 17:54:16 来源: 牲产队

房地产突然涨疯了。


(资料图片仅供参考)

仅一个交易日,恒大诈尸,不是活过来了,而是跳起来了。中国恒大港股猛拉82%,4天连续上涨110%,股价直接翻了一倍多,从3毛涨到了6毛4。比恒大更猛的是亿达中国,拉升320%,一天翻三倍!队长给大家看一下亿达中国的一根大阳线,堪称一柱擎天!

谁要是抄底了亿达中国,可能就真的一夜暴富了。在港股,内地房企集体高潮,一个个全都雄起了。融创中国涨68%,天誉置业涨46%,花样年涨40%,正荣地产、龙光地产、佳兆业、时代中国、碧桂园等房企,全部支棱起来了。不管是爆雷的,还是没爆雷的,都逆转了阴跌的局面。

但是,在市场端,房地产并没有表现出强劲的复苏态势。在政策端,救房企,避免系统性风险,已经成为主旋律。不管是放开限购,还是放开融资,以及最新的降首付、降利率,都是为了一个目标:救房企。房地产行业现在是高危行业,房企一个个都在ICU病房里住着,得把他们拉出来,让他们重新站起来,为中国经济的增长继续贡献力量。

碧桂园的一笔到期债权就成功获得了展期付款,避免了债务违约。这是为了保障碧桂园的经营稳定,避免碧桂园成为第二个恒大。当前,中国楼市已经触底,不能再持续跌下去了。若是房地产一蹶不振,不仅是银行面临金融风险,普通老百姓的就业问题就变得更加艰难。我们讲房地产软着陆,不是说房价慢慢地跌下去,而是讲,房企不能大规模债务违约。

我们只是想挤出一批风险过高的房企,淘汰掉一批经营不善的房企。但绝对不能让头部房企批量倒下去。当下,中国房地产市场已然发生根本性的变革。即,刚需房进入存量竞争。卖房的比买房的还要多,建好的住房比需求还要多。但在众多住房中,又存在结构性失衡。许多房子都是为了抵押融资,而建在了偏僻的郊区。这些房子不符合老百姓的居住需求,有钱也不想买。有闲钱买了投资的,又急着脱手,置换现金。刚需二手房市场就出现了供过于求的现场。

二手房挂牌量不断攀升,价格互相内卷。降价不是问题,问题是降价了依然没人买,为什么?因为绝大部分中国人都有房子住。农村出来打工的,在老家有房子。三四线城市去一二线城市拼搏的,在老家也有房子。大家想要的不是一个简单地解决居住需求的房子,而是想要一个能给自己带来更加美好生活的房子。

农村青年想进城,三四线小城市青年,也想去一二线大城市。

如果只是为了解决居住需求,除了流浪街头的流浪汉,基本都有房子可以住。实在不行,还可以去鹤岗买一套,也就几万块钱而已。但鹤岗的房价为什么没有被炒起来呢?为什么几万块钱一套的鹤岗房子,反而没有人去抢购呢?

本质上,大家在房子身上寄托的是更美好的生活目标。如果不能改善生活,单纯从居住角度而言,买不买房都无所谓。在这种情况下,真正有价值的房子,就变成了大户型、中高端的、配套完善、商业发达的改善房了。

这种改善房,不是指从小城市,搬到大城市。而是,搬到一个新房子里后,相比以前的住所,生活设施得到大幅改善。从一个小城市的市中心,搬去一个大城市的郊区,那不叫改善,那叫换个地方吃苦。因此,真正的改善房取决于地段和基础配套。

中高档小区、豪宅,核心商业区等地段,会因稀缺性而越来越贵。就像深圳,如果搞了统租房,不再拆迁城中村,那么,深圳核心区就没有新房供应了。深圳的新晋富人想在深圳核心区买个房子,就只能在存量房中去选择。广州琶洲最后一个住宅地块在今年上市预售,卖完后,也不会再有新的楼盘。

但如果只是买个刚需房,不管是新房还是二手房,从1万多到8万多的单价,应有尽有。因二手房存量太大,也会反噬到新房的价格。因为周边二手房价格一直处于比较低的位置,新房定价也拉不上去。大家都知道,高价买了这个新房,变成二手房就不值钱了。

在这个市场中,我们再来评估那些爆雷的房企,谁更有机会翻身?核心就在一个:一二线城市的优质楼盘、优质地块储备是否够多?这些资产不会贬值,还会升值。

像融创在北京打造的壹号院,总价3000万/套起步,一天就卖出去169套,认购总金额56个亿。此前,李嘉诚在北京推出的御翠园,9万/平米起步,同样热销。北京海淀学府公馆首推714套住宅,单套价格在1200万起步,却吸引了2638人抢购,10个小时全部卖完,认购总额119亿。上海云锦东方开盘,起售价2600万,上海土豪顶着大太阳,排队购买。

为什么高档豪宅项目被疯抢?因为刚需房已经没有多少升值空间了。若是算上利息,基本是赚不到钱了。而且,国家严格管控刚需房炒作。可高档豪宅既不受政策管控,也因稀缺性,会越来越少。现在赶不上车的,以后就只能高价去别人手里买。

房住不炒,是刚需房不能炒,可豪宅还是可以炒的。只要经济持续发展,富人越来越多,豪宅就会越来越值钱。

主打高档、豪宅的房企,更有机会在改善房需求中,走出泥潭。

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