作为“十四五”规划中重要一环的城市更新行动，近期各城市纷纷吹响了加速号角。

6月以来，上海、珠海、北京、重庆等地发布有关城市更新的指导意见。据克而瑞统计数据显示，百强房企中已有约47%的企业涉足城市更新领域，其中TOP50房企涉足占比超6成。

易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕表示，上海成立800亿城市更新基金将会影响未来房企在核心城市进入到城市更新的模式。未来2-3年，整个城市更新格局会发生非常大的变化，尤其是央企介入会加大，头部房企通过城市基金方式参与到城市更新会变成接下来的主流模式。

各城政策相继落地

2021年，城市更新被正式写入“十四五”规划，提出要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

规划提出后不久的6月，各城市便就城市更新纷纷采取动作。

6月2日，上海市委副书记、市长龚正调研城市更新工作时指出，上海城市发展已经转入存量更新为主的发展阶段。为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，上海城市更新基金于当日正式成立。

据悉，上述基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，并且上海地产集团已与招商蛇口、中交集团、万科集团等企业签署了战略合作协议。

“此次政策背后的城市更新策略和动作，充分体现了上海在城市更新方面的探索和创新，对于后续各大城市是有积极的借鉴意义的。”彼时，易居研究院智库中心研究总监严跃进评价指出。

而从近期各城市的政策来看，上海市对于城市更新的动作也的确引起了联动效应。

6月3日，珠海市方面消息显示，市政府常务会议审议并原则通过《珠海经济特区城市更新管理办法(修订草案)》。对于城市更新项目实施的批复文件、退出机制等内容进行了更新。

6月10日，北京市人民政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，为北京市城市更新提供方向。文件中提出，首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。在为城市更新提出了6条实践路径的基础上，明确指出，用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年。

据悉，老旧小区改造作为城市更新的重要内容，2021年北京市也在加快推进。新华网报道显示，北京市住建委相关负责人介绍，2021年初，明确全市全年新确认400个小区、1500万平方米;新开工300个小区、1100万平方米;新完工100个小区、400万平方米的目标任务。

随后，6月18日，为落实国家城市更新行动决策部署，强化改革的先导和突破作用，重庆市人民政府网发布了《重庆市城市更新管理办法》，涉及公共设施、产业功能、生态环境管理等多项内容，对城市空间形态和功能整治提升提出了进一步要求。

此外，6月11日，广州市住房和城乡建设局也发布了有关《广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见(征求意见稿)》，从住宅配置、规划复建、方案审批等方面对城市更新旧村庄全面改造项目做出批示。

多房企布局城市更新

实际上，进入城市更新加速跑的阶段，对各大房企的考验也不断加深，尤其是在“三道红线”的约束之下。而从现阶段来看，各房企在城市更新领域也在不断发力，城市更新也成为了不少房企增长的新引擎。

截至2020年年末，龙光集团共计在11个城市拓展布局109个城市更新项目，可转化土储货值达7100亿元，其管理层在业绩发布会上表示，“预计到2023年城市更新货值翻一倍，未来3年城市更新孵化货值超1500亿元，每年贡献核心利润约20%。”值得关注的是，6月19日东吴证券(国际)发布深度研究报告指出，龙光集团实施四轮驱动发展战略，综合竞争力不断增强，首次覆盖给予“买入”评级。

据佳兆业2020年年报显示，在“三道红线”降至“黄档”的同时，城市更新业务也举足轻重，在佳兆业2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售额的三分之一。并且年内9个城市更新项目实现转化，至2020年末拥有储备项目201个，占地面积超5000万平方米。

城市更新业务占比举足轻重的同样还有时代中国，截至2020年末，时代中国拥有城市更新项目超过160个，潜在总建筑面积约5337万平方米，且其50%的土地来源于城市更新。2020年内，时代中国转化城市更新项目数8个，总建筑面积262万平方米左右，其中5个转为土储，总建面约220万平方米。

此外，远洋集团也积极对城市更新展开布局。截至目前，远洋集团旗下的城市更新项目体量累计达到3000万平方米。并且2021年以来，远洋集团加码城市更新业务，与重庆、长沙等城市建立项目合作关系。

需确保市场实施主体积极性

从目前的城市更新进程和企业表现来看，城市更新取得了可圈可点的成绩，但进入“十四五”的加速跑阶段，业内专业人士也表示，未来城市更新仍需长远考量。

针对城市更新当中的老旧小区改造部分，严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，老旧小区改造是城市更新中的重要内容，但从性质上来讲，城市更新并不是简单的围绕住宅改造。背后涉及文化保护、古建筑保护、修复等很多内容，老厂房、老街区也都包含在内。

除此之外，严跃进还提出：“城市更新背后不仅只是改造，还会涉及到整个金融的支持、基金导入、包括城市更新的相关参与企业如何更好地融资等，都是值得进一步关注的内容。”

一名从事城市更新的投研人员也向《华夏时报》记者讲到，目前全国都开始进行城市更新，珠三角地区更是走在了全国前列，主要是源于历史违法建筑过多，权属比较复杂，而受到了政府的大力支持。除了珠三角地区，其他城市也陆续开展城市更新，但由于这些城市还有丰富的土地储备，因此城市更新的热度还无法与招拍挂相比较。

其认为，现阶段，多地都出台有关城市更新的相关政策，以保护、修建、整治、提升为主，对居民而言是利好性的政策。“不过，伴随大拆大建逐渐淡出城市更新实施办法，在集中供地和三道红线的约束下，如何确保市场实施主体的积极性也是需要考虑的问题。”上述投研人员表示。记者 李未来 北京报道