相邻片区多校划片调剂界面。 采访对象供图

7月3日凌晨，北京下了一夜的暴雨。而和天气一样，西城学区房也在那个时刻迎来了一场“变革”。不少家长发现，原本斥巨资买下的学区房却难以保证孩子被对应学校录取，甚至被调剂出对应学区。

这实际上是一场博弈。早在2020年4月底，西城就发布相关文件表示，在2020年7月31日之后取得房产证的家庭适龄子女入学时，全部以多校划片的方式在学区或者相邻学区内入学。虽然已有“预警”，但业主们并没有真的认为自己花上千万买了学区房，会遇到这种被调剂出学区的“极小概率”事件。然而，“意料中的意外”却真的来了。

不过，究竟为何在今年才上演了这一幕，西城学区房的底层逻辑究竟是什么，学区房价格是否会出现大幅下跌?

直接被调剂出学区

信号其实早在2020年4月30日就释放出来了，更多的家长似乎抱有“侥幸心态”，认为西城暂时不会在第一年就加大“多校划片”力度。

4月发布的相关文件明确，自2020年7月31日之后。在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或者相邻学区内入学。

西城区是北京的“教育高地”。从教育资源上来看，排名前三的学区德胜、金融街、月坛片区内几乎是“遍地名校”，优质程度非常均衡。因此，大批家长涌入西城，对这三个学区更是趋之若鹜。

彼时，《华夏时报》记者曾采访过一位在西城德胜学区买房的业主黄林(化名)。黄林对《华夏时报》记者说：“我必须赶在7月31日之前完成购房落户，只要能够留在德胜，就有很大概率能够上名校，因为德胜几乎没有差学校。”

但是，直接被调剂出学区的结果是业主和中介们都没有预料到的。“很难说，因为一般多校划片仍然坚持就近原则，基本上不会被调剂出学区。但是这次德胜片区在‘731’之后取得房本的业主有些只能选择相邻的学区入学，孩子无法就读德胜的小学。”在西城区做了多年房产中介工作的彭桦(化名)对《华夏时报》记者说。

西城优质学校的数量多，这是家长们不惜掷万金“涌进”西城的原因。不过，彭桦对《华夏时报》记者说：“名校是多，可学区之间也有很大的差异。比如德胜学区毗邻新街口学区和什刹海学区，但是在家长的眼中，新街口学区和什刹海学区就不如德胜，普通学校占比高，不像德胜几乎都是名校。”

现实情况是，在“731”政策之后取得房屋产权证的业主，大部分只能够选择片区内调剂或者调剂到相邻片区的普通小学。“德胜、金融街、月坛这3个西城最顶级学区的情况严重一些，‘731’之后取得房本的家庭基本上都是无缘名校，只能调剂到普通小学。”彭桦向《华夏时报》记者说。

“溢出效应”出现了。德胜、金融街、月坛等知名学区的学区房成交量不断上涨之后，名校的学位压力增加，最终在今年出现了难以全部录取的情况，因此学生只能被“调剂出学区”。

学区房的逻辑

彭桦的焦虑情绪其实并不比家长少。他说：“我们曾经对市场进行过预估，也在‘731’之后替业主选择房子时不再对学校这一因素打包票，但仍是高估了名校学位的承载度，低估了政策的执行力度。”

的确，此前北京严厉打击炒作学区房，要求房产中介在宣传房源时不得将“学区房”作为宣传字眼。随后，中介在朋友圈等平台推介房源时也不再标明“学区房”“对应学校”等字眼。

而4月24日，西城曾又一次发布信号。当时，西城再强调将会实行多校划片的政策。不过，家长们还是想要进入西城，让孩子获得在西城上学的机会。这种从小学就要上名校的做法或许在其他地区的家长看来很难完全理解。但实际上，家长的心里另有一套逻辑。

“根本就是在于高中，北京的高中不能跨区考试，而高中的教学质量又在很大程度上决定了能否考入优质大学。”北京家长林佳(化名)向《华夏时报》记者表示。通过买房获得西城上学的学籍，然后在西城上小学初中，之后考西城的高中。

这也就意味着，没有学籍，考取西城的高中相对较难。而如北京四中、三帆中学、实验中学、北京八中、师大附中等优质中学都在西城。在不少家长看来，只要是过了中招的录取分数线，孩子凭借着西城的学籍，也会有相比较其他区而言不错的高中来“托底”。这个资源，是除了西城学籍的学生之外，其他区域的学生无法享受到的。

每一年，北京的高考分数公布之后，家长们会在各个微信群中热议，每个区域、每所高中高分的人数是多少，重本的录取率是多少。以目前北京教育分布状况看，优质学区对应的高中会更加优质，而优质高中集中的地区房价也不会低。

价格将被重构？

800万的购房预算放在全国哪个城市都不低。北京大兴瀛海的新房项目中铁华侨城和园的均价为5.8万元/平米，800万元预算可以购入一套137平的新房。但这笔预算，在德胜或者金融街，只能买到50平米左右的“老破小”。

“德胜的二手房均价基本在17万元/平米左右，而金融街的房价高的能够超过20万元/平米。”彭桦对《华夏时报》记者说明了当前西城学区房的价格现状。而其他区域的新房项目户型佳、物业优质但因为没有优质学区，售价根本无法和西城的学区房相比。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，“731”政策的核心目的在于拉平西城学区房整体均价，避免部分购房人去投资炒作学区房。而在此次事件之后，西城热点学区房的价值必然会形成一个向下拉动的趋势。

具体而言，郭毅向《华夏时报》记者表示：“从整体来看，可能会对西城学区房的价格形成一个削峰填谷式的影响。德胜、金融街热门学区的学区房价格下拉，但西城教育浓度依然较高，整体价值并不会出现下降，甚至部分学区的价值还能够保持一个相对稳定的状态。”这也恰恰说明了，尽管多校划片，甚至多学区内多校划片，但西城在全北京市“教育高地”的地位不会改变。

而更多在西城之外持币代购的购房人，看到众多家庭买了德胜的房，却上了房价便宜几百万的相邻学区学校之后，对顶级学区的热情也直线下降。记者在某学区业主群中看到，有投资西城学区房的业主表示，“要赶紧出手，再不出手怕卖不出去了”。

不过，在3月16日，上海颁布了入学新政，打破了高中的“锁区魔咒”，几乎是针对学区房的一次重大变革。具体内容则是，上海市高中阶段学校招生录取将实行名额分配到校和名额分配到区，无论在哪个学校、哪个区域上学，每所初中的学生都有考入优质高中的机会，进一步平均教育资源。

有专家预测，北京后续为了让教育资源分布更加平衡，不排除借鉴上海做法的可能。那样就不仅仅是西城顶级学区的“地震”，也许是整个北京学区价值的“重构”。记者 李凯旋 李未来 北京报道