近期,许多城市尤其一些房价上涨过快的热点城市,二手房贷款额度紧张,出现停贷和办理时间延长的情况,有些城市的新房贷款额度也开始收紧。
笔者认为,这种情况主要原因是由于去年商业银行个人房贷增速过快,按照去年监管层出台的“三道红线”和“两道红线”的限制,一些银行已经超标,今年这些银行的贷款额度自然紧张。由此看来,这项政策对于限制房地产价格过快上涨,稳定房地产市场,培育房地产市场健康发展具有非常好的效果。
所谓“三道红线”是对房企的融资、房企的净负债率、现金短债和剔除预收款后的资产负债率都有具体的上限标准。而“两道红线”则主要针对的是银行,根据银行的资产规模及机构类型,分档对其房地产贷款集中度进行管理,划出了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”。从银行和房企两端限制其负债规模和增速,从而对房价进行控制。
从去年年报看,许多大行包括中小行已经突破红线,必须整改,那么今年的贷款额度必然收紧,不过由于今年各商业银行贷款总额增幅相对比较大,房地产贷款也有一个相应的增幅。
从央行公布的数据看,今年一季度商业银行房地产贷款余额增长幅度依然比较高,但是增长速度同比都是下滑的。
2021年一季度末,人民币房地产贷款余额50.03万亿元,同比增长10.9%,低于各项贷款增速1.7个百分点,比上年末增速低0.6个百分点;一季度增加1.67万亿元,占同期各项贷款增量的21.7%,比上年全年水平低3.7个百分点。
2021年一季度个人住房贷款余额35.67万亿元,同比增长14.5%,增速比上年末低0.1个百分点。而2020年第一季度个人住房贷款余额 31.15 万亿元,同比增长15.9%, 比上年末低0.8个百分点。
今年一季度,个人住房贷款增速只比上年末低了0.1百分点,可见,个人住房贷款规模压缩的压力非常大。
这几年大多数商业银行发力零售业务,零售业务成为其业务转型的着力点,不过许多银行的零售业务主要是房贷业务,包括一些国有大行,零售业务中绝大多数是房贷业务。
有统计数字显示,去年,建行、工行的个人购房贷款占零售贷款比重均超过了80%;中行、农行也在70%以上;也有城市商业银行的个人房贷占比竟然超过90%,所谓零售转型就是转向房地产。反而一些股份制银行的住房个人贷款业务占比较低。
总之,中国房地产的症结在商业银行,由于房价一直在上涨,所以房地产贷款目前是商业银行最优质的资产,再加上个人房贷业务金额比较长,又是按揭还款,只要贷款,就能赚钱,收益相当高,所以商业银行对个人房贷业务趋之若鹜。
“三条红线”和“两条红线”政策是去年出台的,今年一季度没有传出二房房贷停贷或者额度紧张的消息,而是第二季度才开始多起来,这说明一季度和前半年有些银行放贷发展过猛,现在已经受到红线压力,必须在后半年把房贷业务压下来以符合监管要求,可见后半年房贷业务将更加紧张。
近日,央行对商业银行存款利率自律机制进行了改革,将原由存款基准利率一定倍数形成的存款利率自律上限,改为在存款基准利率基础上加上一定基点确定。总的效果是一年以上的长期存款利率下降,而短期利率上涨,从目前看由于长期存款规模大,总的来讲是降低了商业银行负债成本。
但是在降低实体企业融资成本的大背景下,监管层今年将更加采取各种措施降低银行贷款利率,再加上高收益个人房贷业务受限,今年商业银行净息差将会进一步收窄。冉学东
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