房企分拆物业板块上市热度持续高涨。据观点指数研究院统计，截至6月20日，已有4家物企新登陆港交所，递表排队等待上市的物业服务企业达23家，数量已超过2020年全年上市物企总和。业内人士指出，由于在港上市门槛即将提高，物企正抓紧时间抢占最后的上市窗口。但对“扎堆”上市的物企来说，此次上市，面临的行业竞争也将更为激烈。

23家物企递表排队等待上市

6月21日晚间，香港交易所披露了朗诗生活服务有限公司(以下简称“朗诗绿色生活”)通过聆讯的招股书，其在管总建筑面积为1,730万平方米，合共123项在管物业。同一天，证监会网站消息显示，鲁商发展(600223.SH)拟分拆物业板块鲁商生活服务赴港上市，中国证监会已接收材料。

而过去一周(6月14日-6月18日)，港股更是有四家物业服务企业集中交表，除了长城物业集团股份有限公司(以下简称“长城物业”)，其余三家均为房企分拆。

6月16日，越秀服务启动全球发售股份，并将于6月21日定价，6月28日挂牌，成为第46只登陆香港资本市场的物业股。根据介于4.88港元/股至6.52港元/股之间的发售价，预估本次IPO拟募资总额约18.04亿港元至24.1亿港元;6月17日，禹佳生活服务集团有限公司(以下简称“禹佳生活服务”)第二次递表港交所，拟香港主板上市;6月18日，德信服务集团有限公司(以下简称“德信服务”)也通过港交所聆讯。

《华夏时报》记者看到，在还未结束的6月份，数家房企宣布分拆旗下物业板块赴港上市，或已经通过聆讯。例如，力高地产6月9日公告建议分拆旗下物业管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市;6月6日晚，中骏集团旗下物业公司中骏商管宣布提交的上市资料已通过聆讯;中梁百悦智佳、阳光智博服务也于6月初向港交所提交了招股书。

事实上，整个2021年，房企分拆物业上市的热度都未曾“降温”。多家研究机构公认，继2020年物企IPO热潮后，2021年或将成为物企IPO阶段性峰值的一年。在近期举办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”上，中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙预计，截至2021年末，中国物业行业市场上的上市物企将达到70家;中指研究院报告亦显示，预计到2021年末，物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。

据观点指数研究院统计，截至6月20日，目前已有4家物企新登陆港交所，递表排队等待上市的物业服务企业达23家，数量已超过2020年全年上市物企总和，而这其中，多数物企为房企分拆所出。

值得一提的是，在未上市房企争相冲击IPO的同时，已上市物企则加紧规模扩张，一些年初进行的物业行业大规模并购案例日前也相继也有所进展。例如，碧桂园服务在今年3月份公布了收购蓝光嘉宝服务的计划。6月17日晚间，双方联合发布公告称，蓝光股东会议及蓝光H股类别股东会议均投票通过了蓝光嘉宝H股的除牌决议，碧桂园服务要约收购蓝光嘉宝87.4%股权获有效接纳，后者预期将于8月10日除牌。

物管行业分化进一步加剧

持续数年，房企分拆物业上市的热潮缘何仍未偃旗息鼓?克而瑞物管研究总监汤晓晨向《华夏时报》记者解释说，一般而言，物企分拆上市多已准备许久，至少在一年左右，目前递表的企业多在去年甚至更早就开始筹备，因而今年递表企业会“井喷”;另一方面，确实上市门槛提高的落定给大量中小物企带来压力，递表冲刺，抓住最后窗口期成普遍心态。

据公开资料，港交所于2021年5月20日新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。这也意味着，今年是众多小型物企最后的上市窗口期。

“物企上市热度高涨的确也与港交所提高主板上市门槛标准有关。”嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓也有类似的看法。

港股物业板块自身的高估值因素影响，无疑是更深层次的原因。据中指物业研究院统计，6月22日，港股41家物业上市企业平均市值为228.74亿港元，截至当日收盘，共有15家物业服务企业总市值超过百亿港元;从市盈率来看，港股41家物业上市企业平均市盈率为32.4倍，这充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。

从房企角度来看，“三道红线”之下，房企融资变得尤为困难，资金监管也更加严格。而分拆轻资产经营模式的物业上市，成为房企改善财务的办法之一。

对于房企分拆物业上市的新一轮热潮，易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕直言，“母公司不够强、外拓能力不足，在港股IPO新规下，可能有20%的物企很难达到上市门槛。”而即使能够顺利上市，物企之间的较量也会愈演愈烈，行业分化、资源向大规模物企加速集中、整合已是常态。

《华夏时报》记者看到，根据上述中指物业研究院的统计，截至6月22日，碧桂园服务为在港上市物业服务企业市值最大的公司，总市值为2492.8亿港元，华润万象生活及恒大物业位列第二、三名，其总市值分别为1095.6亿港元、961.1亿港元。而在41家港股上市物企中，总市值最低的物企(祈福生活服务)市值仅为5.99亿港元。

“行业估值回归的同时，分化也在加剧。拥有较好经营状况及符合成长预期的新上市物企、尤其是成长型企业将更有机会获得资本青睐。”在采访中，唐卓向《华夏时报》记者表示，随着上市物企数量增多，物业股不再“稀缺”，行业运营基本面也被看破，行业平均估值目前呈现回归状态，但一些优质的物企，比如以滨江服务及和泓服务为代表的企业在同规模企业中享受资本市场更高估值。

业内人士公认，对于选择此时赴港上市的物企们来说，将面临更多的竞争，能否在规模上实现突破、形成强大的竞争力还有待于市场验证。

对于不少人热议的“分拆物企高度依赖母公司”的问题，汤晓晨向《华夏时报》记者表示无需过度在意：“母公司依赖有利有弊，如果关联地产公司实力强劲，是能够给物企带来更好预期的。当然，若关联地产公司实力有限或呈现衰退趋势，也会大概率将负面影响传导至物企。”

汤晓晨建议，减少母公司依赖，需要加大投拓力度，培养自身的特色优势，以期在存量市场中提高竞争力。同时也可在增量市场，如非住宅、城市服务等市场格局尚不稳定的增量领域寻求市场份额。“物企提高长期发展能力，需要从品牌、业务、组织多方面进行变革，在行业快速发展的初期用品质打出品牌是很重要的。此外，需要仔细思考自身业务战略，并将组织与业务进行匹配。”汤晓晨指出。

而唐卓强调，企业在拓展规模的同时也要注重投后管理，避免出现随着规模及服务生态圈扩大，在管服务品质及毛利率下滑的现象。企业需要通过提升服务品质、规模优势、标准化运营、提供差异化服务及构建服务生态以构筑自身护城河，进行发展及品质的两手抓。记者 李贝贝 上海报道