放开后，房价会怎么走，是很多人关心的问题。对此，美国的房价走势可以作为参考。2020年疫情冲击下，一定程度得益于美联储降息、居家办公需求增多的影响，美国房价依旧上涨。但2022年以来，在美联储加息、房价不断上涨的情况下，美国房价相关指数、房屋销售量、市场景气度等均有所下跌。由此可见，疫情最初会刺激房价上涨，但房价与利率关系更大。

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2020年-2021年，美国房价仍旧上涨

放开后，房价还会上涨吗？

这是一个复杂的问题，好在国外已经经历了三年疫情，它们的经历会给我们带来参考。

疫情冲击下美国多个行业的发展都受到了影响。

从美国现价GDP（现价：用当时价格来计算的国内生产总值）来看，该折年季调数值在2020年3月后出现了较大幅度的下跌（折年：将目前已公布的季度GDP数据折算成全年预测数据；季调：根据历史数据的季节波动规律，把季节波动抹平后得到的数据）。

与此同时，其环比折年率（即以月或季度环比增速预测计算得到的年增速）也发生了大幅波动。

☉数据来源：国家统计局

进一步从当时的季调失业率来看，2020年3月后美国的失业率也不容乐观。从2020年1月、2月的3.50%增至3月的4.40%后，2020年4月大幅上升至14.70%。

☉数据来源：Wind

可以说，当时美国经济陷入了较大幅度的萎缩，旅游业、交通运输业、可选零售业、服务业等都受到了冲击。

然而，在美国经济萎缩下，其房地产行业并没有出现明显恶化反而继续发展。

从美国房地产相关房价指数来看，2020年初往后，美国的房地美房价指数、标准普尔/CS房价指数（20个大中城市）均持续增长，并没有下跌。

进一步从标准普尔/CS房价指数（20个大中城市）当月同比增速来看，2020年6月前后，该指数还出现了大幅增长，从2020年6月的3.51%增至2020年12月的10.17%并持续上涨，2022年9月及之前均位于10%以上。

☉数据来源：Wind

从美国房屋销售数量来看，虽然2020年4-5月，美国的成屋销售（建造完毕的房屋，更多是二级市场交易数据，二手房）与新建住房（简单理解为一手房）销售均出现了一定时间范围内的下降，但很快反弹并大幅增长。

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整体无论从美国相关房价指数还是房屋销售量来看，美国2020年、2021年的房地产形势仍呈现较好的局面。

而在2021年，美国不少地方的租金也迎来了大幅增长。如美国最大的50个城市的房屋租金平均上涨了近20%，其中，迈阿密、波士顿、纽约分别上涨了49.8%、27%、22.8%。

这或许是由于疫苗接种持续推进、经济开放，加之在家办公的人群又重新回到各自岗位，且持续上涨的房价也导致居民难以购买住房，租房需求增多带动租金上涨。

而关于2020年后美国房价指数上涨、房屋销售量大幅增多，可能在于当时居家办公需求的增长及美联储降息等刺激的影响。

由于疫情冲击，不少人居家办公提高了对居家环境的要求，且许多人也逃离大城市而前往地广人稀的地方居住，带动了当地房价的增长。这一点，我们曾在《经济下行、房价大涨的国家》中就提到过。

如此，美国的房屋空置率在2020年3月后也出现了较大幅度下跌，提高了房屋利用率。

☉数据来源：Wind

另一方面，由于美国降息操作，使联邦基金目标利率维持在低位；2020年3月末至2022年3月中旬，每日联邦基金利率也基本在0.1%以下，加上M2的增多，一定程度上刺激了经济，资产价格普涨。

☉数据来源：Wind

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从多方面看美国房地产快速降温，或已进入衰退

不过最近，不少媒体却是由于房价指数、销售数量、市场景气度下跌等情况而对美国房地产的快速降温现象进行了关注。

依旧从已有的房地美房价指数、标准普尔/CS房价指数（20个大中城市）来看，与往年一直持续增长的趋势明显不同，该两指数在2022年7月至10月都出现了持续下跌的现象。

其中，标准普尔/CS房价指数（20个大中城市）的当月同比也从2022年4月的高值21.30%下跌到2022年10月的8.64%。

☉数据来源：Wind

进一步从已有的美国成屋、新建住房销售数量来看，除了2021年房屋销售数量逐渐从2020年的高值基本回落至2019年底前的水平外，2022年初至2022年11月，美国的房屋销售数量还出现了较大幅度的下跌，较低于2019年的水平。

☉数据来源：Wind

从不同的区域看，美国各个地方的成屋或新建住房的销售数量下跌情况有所差异。

2011年或者往前更早的时候，美国南部的成屋、新建住房销售量都高于西部地区、中西地区、东北部地区，此次南部地区的销售数量显然减少差额更大，其次是西部或中西部、东北部。

☉数据来源：Wind

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整体而言，无论从南部还是中西部、西部、东北部，美国的房屋销售数量都出现了较大幅度的波动下跌。

而从美国成屋销售的中位价变化来看，虽然一段时间以来整体仍呈现上涨的趋势，但2022年下半年，美国成屋销售的中位价仍出现了较为明显的下跌，南部、中西部、西部、东北部地区也一样。

不过从新建住房销售中位价来看，整体并没有出现明显的下跌现象，依旧是小幅波动增长。

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但从已开工的新建私人住宅数量来看，2022年4月之后，其开工数量还是出现了一定幅度的下跌。从2022年4月的180.5万套持续下跌到了2022年11月的142.7万套。

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进一步从美国的全美住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行住房市场指数对美国房地产形势进行观察。

这一指数是基于对建筑商的调查制作而成的数据，通过衡量建筑商对未来房地产市场的看法来预测美国未来的房地产市场走势，作为一个领先性指标，有时候也会影响到市场走势。

从该数据上看，2020年3月由于疫情冲击该指数出现一定时间范围的下跌，但经过近半年的发展，该指数逐步回暖至80以上。

但2022年初开始，该指数又再次发生了持续性下跌，从2022年1月的83一直跌至2022年12月的31。若排除2020年4月跌至的30外，该数值可以说是2012年7月以来的最低值了。

☉数据来源：Wind

这意味着，美国建筑商甚至市场对美国房地产的走势并不看好。

综合房价指数走势、住房销售数量变化及全美住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行住房市场指数来看，美国的房地产行业已迅速降温，一些研究甚至认为其已经进入了衰退阶段。

利率提高，房价持续上涨等或是主要原因

与2020年美国房地产仍旧向上发展类似，2020年美国房地产的坚挺离不开美联储降息的刺激，此次美国房地产的迅速降温大概率也离不开美国的多次大幅度的加息操作。

在美国2020-2021年的低利率及经济刺激等操作的影响下，2021年4月开始，美国核心CPI当月同比迅速上升。2022年以来，该指标基本维持在6%上下，可以说是美国上世纪80年代后半期以来的最高值了。

☉数据来源：Wind

于是，在美国物价不断上升、通胀加剧的背景下，2022年3月开始，美国开始了加息操作。

从美国联邦基金目标利率来看，2022年3月，该指标上升至0.5%，经过多次加息，2022年12月，该指标上升到了4.5%，为2008年以来的最高水平。

☉数据来源：Wind

相应地，美国每日联邦基金利率也从2020-2021年的基本0.1%以下逐步增到2022年12月末以来的4.33%。

☉数据来源：Wind

在联邦基金利率上升的同时，2022年开始，美国30年期抵押贷款固定利率整体也呈现上升的趋势。2022年10月至今，该指标均保持在6%以上，2022年10月27日达到7.08%，为2002年5月以来的最高值。

☉数据来源：Wind

30年期抵押贷款固定利率的持续升高意味着房屋购买者或者潜在购买者购房时往往需要付出更高的成本，结果便是削弱了居民的房贷负担能力而增大了购房压力。

再加上房屋价格方面，虽然美国成屋、新建住房销售中位价近期略有下降，但整体仍是上升态势，价格位于较高的水平。贷款成本的上升叠加高房价的压力，如此不免会使得一些潜在购买者放弃购房计划。

☉数据来源：Wind

实际上，作为测量国民家庭购买住宅的财务能力的一个指标，从美国住房购买力指数来看，2022年11月，美国的住房购买力指数（固定指数）已经降到了95.5。

☉数据来源：Wind

如此，美国居民购房的财务能力越弱，购买房屋的可能性越低，当地的房地产市场行情就会受到影响或冲击。

另外，受高通胀以及租金成本上升的影响，美国房屋租赁市场发展也出现了一定程度的弱化现象。由于租金成本过高，不少房客选择与室友或者家人合租以分摊租金，一定程度提高了出租房的空置率，但也使得房东控制房租上涨。

资料显示，从美国房地产数据库Zillow公布的观察租金指数来看，2022年11月，美国的房屋租金价格出现了至少7年以来的最大单月跌幅——0.4%，相比之下，以往同期租金的跌幅均位于0.1%以下。

可以说，在通胀、加息以及不断上涨的房价下，美国的房屋销售市场及租赁市场都受到了一定程度的冲击。

房地产衰退或加大美国经济衰退担忧

如上所言，随着美国房屋销售量的下跌，美国已开工的新建私人住宅数量已有所下降。

☉数据来源：Wind

加上30年期抵押贷款固定利率的持续上升，利率敏感的美国私人投资住宅总额及其增速也出现了下降。

2021年3月，美国私人投资住宅总额达到高值7320.21亿美元，其后便开始一直下降至2022年9月的6199.81亿美元，其季调环比折年率也从2020年9月的高位值61.60%下跌至2022年9月的-27.10%。

☉数据来源：Wind

而在美国房地产的迅速降温下，不仅大宗商品、耐用消费品等消费需求有可能下降，与房地产相关联的行业如建筑业、制造业、金融业的发展也容易受到影响。其中，建筑业、制造业这两个行业的就业不稳定性也会加剧，进而导致劳动力市场需求下降。

而关于美国房地产对美国经济发展的影响，不少研究指出，房地产可以被视为经济衰退的风向标，这主要在于美国历史上住宅投资的疲软往往会对经济衰退造成很大的“贡献”。

另外，在美国通胀压力的持续下，不少美国专家与银行等金融机构普遍预测美联储将进一步加息，2023年美国出现经济衰退的可能性极高。如此一来，房地产的迅速降温或者说衰退迹象无疑将加剧美国经济衰退的担忧。

而关于美国房地产市场的衰退，或许目前可以做的是保持警惕房地产房贷违约风险的恶化，虽不至于再次出现“次贷危机”此类事件，但房地产的违约风险一旦大增也会危害到其他相关行业乃至整个市场的经济发展。

如在未来美国经济可能步入衰退的情况下，关注贷款人的还贷能力、还贷意愿以及其抵押品质量至关重要。

与之相比，国内2022年房地产业GDP也出现了下跌，2022年第四季度房地产业GDP为18466亿元。从增速来看，2021年第三季度以来，国内房地产不变价GDP（用某一时期同类产品的平均价格作为固定价格来计算各个时期的产品价值，消除价格变动的影响）当季同比一直为负，还远低于GDP当季同比。

☉数据来源：Wind

不过，去年11月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布了16条金融举措，来促进房地产市场平稳健康发展。中国证券监督管理委员会也公布了5项调整优化措施以支持房地产股权融资。

从目前国内房地产的发展来看，未来发展中稳定健康将会是重点。

疫情本身会加剧人们对房屋的需求，从而推高房价乃至房租。然而未来中国房价走势，还会和接下来刺激经济的宽松政策有关，回顾美国的情况，具体来说，就是未来央行对利率的调节，会影响到房价波动。较为宽松的货币政策会刺激房价上升，而收紧货币政策则会让房价承压。

而具体到国内某一地区的房价情况，还要结合当地人口流动情况、经济发展情况和限购政策来具体分析。

参考资料：

债市启明系列：美国房地产衰退的影响几何？__新浪财经_新浪网 http://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/lastest/rptid/723723448345/index.phtml

宏观金融日报：国内房地产支持政策持续放松_宏观研究_新浪财经_新浪网 https://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/macro/rptid/723894646480/index.phtml

美国房屋价格继续下挫 美联储疯狂加息致楼市持续降温

https://api3.cls.cn/share/article/1224058?os=web&sv=698

飙涨的不只是房价！美国5月房租涨幅也创了历史记录！ - 华尔街见闻

https://wallstreetcn.com/articles/3631592

通胀加剧，2021年美多地房租价格飙升 _ 每经网

http://www.nbd.com.cn/articles/2022-02-23/2135781.html

美国11月房屋租金价格出现七年来最大单月跌幅 - 封面新闻

https://www.thecover.cn/news/10077705

各大银行预测称美国经济衰退在即_World湃_澎湃新闻-The Paper

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_21611750

中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1082913&itemId=915&generaltype=0

证监会调整优化5项措施 支持房地产企业股权融资--经济·科技--人民网

http://finance.people.com.cn/n1/2022/1128/c1004-32576267.html

文章用图：图虫创意，壹图网

本回完